Vermietung und Verpachtung / 2 Umsatzsteuer

Dipl.-Finanzwirt Helmut Bur

2.1 Umsatzsteuerbefreiung

Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei. Diese Steuerbefreiung gilt nicht nur für die Vermietung und die Verpachtung von ganzen Grundstücken, sondern auch für die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücksteilen.^{^[1]}

Hierzu gehören insbesondere Gebäude und Gebäudeteile wie Stockwerke, Wohnungen und einzelne Räume.^{^[2]} Zu den nach § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG steuerfreien Leistungen der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken gehören auch die damit in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang stehenden üblichen Nebenleistungen. Dies sind Leistungen, die im Vergleich zur Grundstücksvermietung bzw. -verpachtung nebensächlich sind, mit ihr eng zusammen hängen und in ihrem Gefolge üblicherweise vorkommen.

Als Nebenleistungen anzusehen sind i. d. R. die Lieferung von Wärme, die Versorgung mit Wasser, auch mit Warmwasser, die Überlassung von Waschmaschinen, die Flur- und Treppenreinigung und die Treppenbeleuchtung sowie die Lieferung von Strom durch den Vermieter.^{^[3]}

Keine Nebenleistungen sind die Lieferungen von Heizgas und Heizöl.

Hinweis

Umsatzsteuerpflichtige Vermietungen

Die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen ist umsatzsteuerpflichtig.^{^[4]} Das Gleiche gilt für die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält. Auch die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen ist umsatzsteuerpflichtig; die Überlassung einer Campingfläche ist nur dann steuerfrei, wenn sie nicht kurzfristig ist, d. h. wenn die tatsächliche Gebrauchsüberlassung mehr als 6 Monate beträgt.^{^[5]}

[1] Vgl. Abschn. 4.12.1 Abs. 3 UStAE.

[2] Vgl. BFH, Urteil v. 8.10.1991, V R 89/86, BStBl 1992 II S. 108.

[3] Vgl. Abschn. 4.12.1 Abs. 5 UStAE.

[4] Vgl. § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG.

[5] Vgl. im Einzelnen Abschn. 4.12.3 UStAE.

2.2 Optionsrecht

Im Hinblick darauf, dass Steuerbefreiungen bei der Umsatzsteuer regelmäßig zum Ausschluss vom Vorsteuerabzug führen, kann der Vermieter auch unter bestimmten Voraussetzungen auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG verzichten (sog. Option nach § 9 UStG).

Eine Option ist allerdings nur möglich, wenn die Vermietungsleistung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Zudem ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung bei der Vermietung oder Verpachtung von Grundstücken nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.^{^[1]} Unter den Begriff des Grundstücks fallen nicht nur Grundstücke insgesamt, sondern auch selbstständig nutzbare Grundstücksteile, wie z. B. Wohnungen, gewerbliche Flächen, Büro- und Praxisräume. Soweit der Leistungsempfänger das Grundstück oder einzelne Grundstücksteile ausschließlich für Umsätze verwendet, die zum Vorsteuerabzug berechtigen, kann auf die Steuerbefreiung des einzelnen Umsatzes weiterhin verzichtet werden.^{^[2]}

Wichtig

Beurteilung des Optionsrechts bei jedem Grundstück gesondert

Werden mehrere Grundstücksteile räumlich oder zeitlich unterschiedlich genutzt, ist die Frage der Option bei jedem Grundstücksteil gesondert zu beurteilen. Dabei ist es unschädlich, wenn die Verwendung der Grundstücksteile zivilrechtlich in einem einheitlichen Vertrag geregelt ist. Ein vereinbartes Gesamtentgelt ist, ggf. im Schätzungsweg, aufzuteilen.^{^[3]}

[1] Vgl. § 9 Abs. 2 UStG.

[2] Vgl. Abschn. 9.2. UStAE.

[3] Vgl. im Einzelnen Abschn. 9.2 Abs. 1 UStAE mit Beispielen.

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