Fachbeiträge & Kommentare zu Teileigentum

Rz. 592 Bei einer Individualvereinbarung über den Erwerb neu errichteter oder so zu behandelnden Häusern ist ein Ausschluss werkvertraglicher Gewährleistung vorstellbar. Die Freizeichnung muss dann allerdings mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert werden.[1] Der Notar muss sich dabei davon überzeugen, dass sich ...mehr

Rz. 585a Unklar ist noch, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft nach einer Vergemeinschaftung aufrechnen kann. Etwa nach Ansicht des OLG Stuttgart wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch eine Vergemeinschaftung nicht Inhaberin der Gewährleistungsrechte und kann daher nicht aufrechnen.[1] Die wohl h. M. nimmt demgegenüber an, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigen...mehr

Rz. 568 Die Wohnungseigentümergemeinschaft "als Verband" ist nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Variante 1 WEG ausnahmslos für Geltendmachung und Durchsetzung solcher Rechte zuständig, die ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind und ein eigenständiges Vorgehen des einzelnen Wohnungseigentümers nicht zulassen.[1] Gemeinschaftsbezogen i. d. S. sind die Minderung und der kleine Schaden...mehr

Rz. 564 Mängel an dem, was sich im Sondereigentum befindet, kann jeder Erwerber selbst geltend machen.[1] Für diese Mängel besteht keine Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft oder/und der anderen Wohnungseigentümer. Ein Wohnungseigentümer ist wegen Mängeln des Sondereigentums stets berechtigt, individuell gegen den Bauträger vorzugehen.[2] Sofern ein Wohnungseigen...mehr

Rz. 506 Ruft der Bauträger entgegen § 3 MaBV verfrüht und gegen den Willen des Erwerbers[1] Kaufpreisraten ab oder verstößt eine in AGB vereinbarte Bürgschaft i. S. v. § 7 MaBV gegen den durch § 3 Abs. 2 MaBV vorgegebenen Baufortschritt, ist der Bauträger zur Rückzahlung der Raten einschließlich daraus gezogener Nutzungen verpflichtet, § 817 Satz 1 BGB.[2] Der Anspruch erstr...mehr

Rz. 532 Das gemeinschaftliche Eigentum muss jeder dem Bauträger vertraglich verbundene Erwerber abnehmen. Die Verpflichtung zur Abnahme auch des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 640 Abs. 1 BGB ergibt sich als individuelle Verpflichtung aus dem Erwerbsvertrag mit dem Bauträger.[1] Rz. 533 Unterliegt eine Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums einem Sondernutzungsrecht, so ...mehr

Rz. 519 Beim Grundstücksmodell veräußert der Erwerber an den Bauträger ein Grundstück. Als Gegenleistung erhält er eine bebaute Teilfläche oder eine Eigentumswohnung zurück.[1] Sofern der Tauschwert der beiden Tauschobjekte nicht gleichwertig ist, kann eine der Vertragsparteien verpflichtet sein, eine Tauschaufgabe zu leisten. Wenn die Tauschleistung in der Errichtung der Wo...mehr

Rz. 435 Von einer verdeckten Bauträgerschaft spricht man, wenn Bauträger und Bauunternehmen die spezifischen Haftungsrisiken aus dem Bauträgervertrag und die besonderen Sicherungspflichten der MaBV zu umgehen versuchen. Dies geschieht vor allem dadurch, dass der Vertrag über den Grundstückserwerb und der über die Bauerrichtung aufgespalten werden und das Grundstück zwar nich...mehr

Rz. 583 Fraglich ist, ob die Fristsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft für einen Wohnungseigentümer "wirkt" oder ob die Wohnungseigentümergemeinschaft an einer bereits erfolgten Fristsetzung eines Erwerbers partizipieren kann. Hat ein Erwerber dem Bauträger für ein gemeinschaftsbezogenes Recht eine Frist gesetzt, z. B. weil eine Wohnungseigentümergemeinschaft noch gar ...mehr

Rz. 428 Die Beteiligten des Kaufvertrags sind namentlich zu bezeichnen. Es genügt allerdings, einem Vertragspartner das Recht einzuräumen, einen Dritten, dem das Grundstück letztlich übertragen werden soll, später namentlich zu benennen oder diesen zu einem späteren Zeitpunkt bestimmen zu dürfen. Praxis-Beispiel Veräußerung von Reihenhäusern Ein unbebautes Grundstück, bei dem ...mehr

Rz. 534 Individuelle Vollmacht Der Erwerber kann einem Dritten eine individuelle Vollmacht erteilen, an seiner Stelle das Sonder-, vor allem aber das gemeinschaftliche Eigentum abzunehmen.[1] Es bietet sich z. B. an, dass anstelle des Erwerbers ein öffentlich bestellter Bausachverständiger die tatsächliche Abnahme erklären soll. Rz. 535 Vorformulierte Klauseln Neben individuell...mehr

Rz. 434 Baubeschreibung, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Karten und Zeichnungen müssen nicht zusammen mit dem Hauptvertrag beurkundet werden. Wird in der Niederschrift auf eine andere notarielle Niederschrift verwiesen, die nach den Vorschriften über die Beurkundung von Willenserklärungen errichtet worden ist, braucht diese nach § 13a Abs. 1 Satz 1 BeurkG nicht vorg...mehr

Rz. 438 Änderungen des Bauträgervertrags vor Auflassung sind grundsätzlich formbedürftig.[1] Dabei ist es grundsätzlich gleichgültig, ob es sich um eine wesentliche oder unwesentliche Änderung handelt.[2] Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt nur dann in Betracht, wenn durch eine nachträgliche Vereinbarung nur unvorhergesehen aufgetretene Schwierigkeiten bei der Vertragsa...mehr

Rz. 577 Schließt die Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Bauträger einen Vergleich, ist mit Zustandekommen des Vergleichs im Verhältnis zum Bauträger über alle Mängelrechte abschließend und bindend entschieden.[1] Ein Wohnungseigentümer ist etwa durch einen Vergleich, wonach der Verband für die Wohnungseigentümer wegen Mängeln eine Geldleistung einwirbt, gehindert, noch N...mehr

Rz. 421 Obwohl Bauträgerverträge "Gang und Gäbe" sind, wird teilweise in Zweifel gezogen, ob sie in ihrer bislang gelebten Ausgestaltung zukunftsfähig sind. Der Bauträgervertrag weicht nämlich vom "Leitbild" des BGB dadurch ab, dass ein Erwerber zu einer teilweisen Zahlung des vereinbarten Entgelts verpflichtet werden soll, obwohl noch keine Abnahme und keine im Wesentlichen...mehr

Rz. 462 Unterschreitet die tatsächliche die genau vereinbarte Fläche, stellt die Flächendifferenz einen Sachmangel i. S. d. § 634 BGB dar, sodass der Erwerber die geschuldete Vergütung mindern darf.[1] Ob es eine "Toleranzgrenze" gibt, die eine Minderung ausschließt und wo diese anzusetzen ist, ist unklar. Grundsätzlich sind Abweichungen in der Regel nur bis zu 3 % akzeptabe...mehr

Rz. 410 Ein Bauträgervertrag kann auch Bestandteile eines Auftrags- und Geschäftsbesorgungsvertrags haben[1], etwa wenn der Bauträger durch Regelungen von Mietgarantien zur Erhöhung der Eigenkapitalquote und damit zur Finanzierung des Erwerbspreises die Rechtsverhältnisse mitgestaltet. Daneben haben Bauträger regelmäßig die Stellung eines Baubetreuers oder Architekten inne u...mehr

Rz. 520 Beim Stundungsmodell werden 2 eigenständige Verträge zwischen dem Erwerber als Grundstückseigentümer und dem Bauträger geschlossen. Nämlich ein Grundstückskaufvertrag und ein Bauträgervertrag über den (Rück-)Erwerb eines realen Grundstücksteils bzw. eines Miteigentumsanteils verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung jeweils nebst entsprechender Herstellungsve...mehr

Rz. 503 Der Bauträger trägt bei seinem Verlangen auf Schlussratenzahlung die Beweislast für das Nichtvorhandensein der vom Erwerber behaupteten Mängel, da die Fälligkeit der Schlussrate eine gesetzliche Voraussetzung der Zahlungsklage ist.[1] Eine Regelung in einem Bauträger-Erwerbsvertrag, wonach die letzte Rate bereits vor Übergabe der Wohnungen zu zahlen ist, allerdings z...mehr

Rz. 401 Beim Bauträgervertrag verspricht ein Bauträger zum einen die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks. Zum anderen übernimmt der Bauträger die Verpflichtung, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Als ein "Bauträger" ist ein Gewerbetreibender (natürliche oder ju...mehr

Rz. 580 Wegen Mängeln des Sondereigentums und für seine Rückabwicklungsrechte muss jeder Wohnungseigentümer selbst dem Bauträger eine Frist setzen. Jeder Erwerber/Wohnungseigentümer ist mithin befugt, dem Veräußerer zur Vorbereitung des großen Schadensersatzes oder für seinen Rücktritt eine Frist zur Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum zu setzen.[1] Hinwei...mehr

Rz. 551 Bei der Durchsetzung bei Problemen mit Sonderwünschen muss unterschieden werden, in welchem Vertragsverhältnis Rechte geltend gemacht werden. Überblickmehr

Rz. 552 Verändert ein Wohnungseigentümer ein vom Bauträger hergestelltes Bauteil, handelt es sich um eine bauliche Veränderung i. S. des § 22 Abs. 1 WEG. Diese ist nach §§ 22 Abs. 1 Satz 1, 14 Nr. 1 WEG zustimmungsbedürftig, wenn sie eine intensivere Nutzung ermöglicht und sich daraus konkrete Beeinträchtigungen des nicht zustimmenden Wohnungseigentümers ergeben.[1] Keine ba...mehr

Rz. 408 Durch den Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauträger werkvertraglich zur Herstellung eines Gebäudes einschließlich der Außenanlagen oder zur Sanierung oder Modernisierung eines Altbaus. Dem werkvertraglichen Element kommt im Regelfall wirtschaftlich gesehen eine klare Vorrangstellung zu. Vor allem die Rechtsprechung wendet auf den Bauträgervertrag daher im Prin...mehr

Rz. 501 Bezugsfertigkeit setzt voraus, dass dem Erwerber bereits zugemutet werden kann, die Wohnung zu beziehen.[1] Das Sondereigentum muss zu dem nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch genutzt werden können. Für die Annahme einer Bezugsfertigkeit muss – mit Ausnahme der Außenanlage und der Beseitigung von Mängeln, die nicht die Sicherheit des Wohnens beeinträchtigen – gr...mehr

Rz. 403 Auch dann, wenn ein Veräußerer vertraglich Bauleistungen schuldet, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, ist von einem Bauträgervertrag zu sprechen. Wann bei einer Sanierung eines Altbaus die Arbeiten nach "Umfang und Bedeutung" Neubauarbeiten vergleichbar sind, ist Frage des Einzelfalls und einer Bewertung aller Umstände.[1] Vergl...mehr

Rz. 458 Nach § 633 Abs. 1 Satz 1 BGB muss der Bauträger das Sonder- und das gemeinschaftliche Eigentum frei von Sach- und Rechtsmängeln herstellen.[1] Rz. 459 Sachmängel Sonder- und gemeinschaftliches Eigentum sind frei von Sachmängeln, wenn sie jeweils die zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit haben, § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB. Zur vereinbarten Beschaffenheit ...mehr

Rz. 507 Sind die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV nicht gegeben, will der Bauträger aber Vermögenswerte des Bestellers erlangen, handelt der Bauträger nach § 7 Abs. 1 MaBV ordnungsmäßig, wenn er dafür zur Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte eine Bürgschaft nach § 2 Abs. 1 und Abs. 2 MaBV leistet und nur...mehr

Rz. 463 Bei zu geringer Wohnfläche einer Eigentumswohnung gilt für die Minderungsberechnung die Formel (linear proportional zum Quadratmeterpreis): Kaufpreis geteilt durch die geschuldete Fläche = Quadratmeterpreis. Dann Quadratmeterpreis x Minderfläche = Minderung.[1] Praxis-Beispiel Berechnung der Minderung Beispiel bei einer Minderfläche von 4 m²: 400.000 EUR (Wohnung) : 80 ...mehr

Rz. 500 Leistet der Erwerber aufgrund MaBV-widriger Fälligkeitsmitteilungen Ratenzahlungen an den Bauträger zu einem Zeitpunkt, als dieser Gelder des Erwerbers noch nicht annehmen durfte, ist der Bauträger zur Erstattung des Zinsschadens verpflichtet. Der Erwerber muss sich ersparte Miete nicht anrechnen lassen. Der Notar handelt bei der Mitteilung, dass die Fälligkeitsvorau...mehr

Rz. 584 Will ein Erwerber aufrechnen, ist zu unterscheiden. Überblick Rechnet ein Erwerber mit etwaigen Forderungen auf Schadensersatz gegen den Bauträger gegen offene Kaufpreisforderungen des veräußernden Bauträgers gegen sich auf, ist das möglich, soweit der Erwerber wegen Mängeln des Sondereigentums aufrechnet: Schadensersatzansprüche wegen des Sondereigentums stehen allein...mehr

Rz. 588 Die Kausalität eines Beratungsfehlers für den "Kaufentschluss" wird vermutet.[1] Die Vermutung gilt aber nur in den Fällen, in denen es für den Vertragspartner bei zutreffender Aufklärung vernünftigerweise nur eine Reaktion – nämlich das Absehen von dem Vertragsschluss – gegeben hätte, ein Entscheidungskonflikt also nicht eingetreten wäre.[2]mehr

Rz. 406 Noch ungeklärt ist, ob ein Zwischenverkauf die Einordnung eines Vertrags als Bauträgervertrag unterbricht und ab wann es sich um eine gebrauchte Wohnung handelt, die nach den Regelungen des Kaufvertragsrechts verkauft und erworben wird. Im Grundsatz gilt, dass der Verkäufer einer Eigentumswohnung, die er selbst nicht hergestellt, sondern gekauft hat, grundsätzlich ni...mehr

Rz. 543 Ob der Verwalter bereit ist, die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums durchzuführen, steht in seinem Belieben. Gegen seinen Willen kann dem Verwalter eine Abnahme nicht übertragen werden.[1] Ob der Verwalter im Innenverhältnis gegen Weisungen der Wohnungseigentümer verstößt, ist für die Wirksamkeit der Abnahme im Außenverhältnis, also gegenüber dem Bauträger, ohn...mehr

Rz. 590 Eine Ersatzpflicht kann auch daraus erfolgen, dass der Bauträger/Veräußerer bei den Vertragsverhandlungen auf ihm bekannte Umstände (oder solche, die ihm bekannt sein mussten) vorwerfbar nicht hingewiesen hat (Verschulden bei Vertragsverhandlungen). Der so begründete Anspruch wird von der Haftung des Bauträgers für einen Rechtsmangel der "verkauften" Sache nicht verd...mehr

Rz. 464 Die vom Bauträger geschuldete Werkleistung sollte so genau wie möglich beschrieben sein. Zur Konkretisierung der Herstellungsverpflichtung wird dazu auch in Bauträgerverträgen in der Regel auf eine – mitzubeurkundende[1] – Baubeschreibung Bezug genommen. Die Baubeschreibung sollte eine detaillierte Beschreibung des zu erstellenden Bauwerks enthalten, klar und verstän...mehr

Rz. 550 In anderen Fällen mag aber auch der Bauträger ein Interesse daran haben, die Sonderwünsche selbst abzuwickeln, da im Bereich der Vergütungsabsprache ein für ihn vorteilhafter Zuschlag zu den reinen von ihm aufzubringenden Subunternehmerkosten möglich ist (üblicherweise 10 % bis 20 %). Sonderwünsche sollten auf jeden Fall von der vorherigen schriftlichen Zustimmung de...mehr

Rz. 473 In nahezu jedem Bauvorhaben sind Änderungen erforderlich, um den gewünschten Leistungserfolg zu erreichen, den Verkauf der Wohnungen zu ermöglichen oder behördlichen Auflagen und Änderungsvorgaben nachzukommen. Ferner können bei Materialien und Produkten, die in der Baubeschreibung aufgeführt sind, Lieferschwierigkeiten auftreten oder sie sind überhaupt nicht mehr li...mehr

Rz. 514 Eine Bürgschaft nach § 7 MaBV sichert hingegen nicht ab: aufgrund einer Bauzeitverzögerung aufgetretene Verluste durch Entgang von Steuervorteilen oder entgangener Nutzung [1]; einen Verzugsschaden, der durch Überschreiten der Bauzeit entstanden ist[2]; Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen für Mängelbeseitigung, wenn der Eigentümer das Werk vom Unternehmer als mangelfre...mehr

Rz. 478 Im Bauträgervertrag wird häufig, wenn auch nicht immer ein "Festpreis" vereinbart.[1] Im Festpreis sind in der Regel enthalten die Grundstückskosten, die Kosten für das Herrichten der Baustelle, die Kosten für die öffentliche und die nicht öffentliche Erschließung, die Gebäudekosten und die Baunebenkosten, die zur Errichtung des Gebäudes notwendig sind. Nicht im Fest...mehr

Rz. 413 Ob die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) Teil B für einen Bauträgervertrag insgesamt vereinbart werden kann, ist unsicher[1], im Ergebnis aber abzulehnen.[2] Die Regelungen der VOB/B harmonieren nicht mit einem typengemischten Bauträgervertrag. Der Bauträgervertrag weist im Vergleich zu einem VOB/B-Bauvertrag häufig derart viele Besonderheiten auf,...mehr

Rz. 522 Unterwirft sich ein Erwerber in einem Formular-Bauträgervertrag wegen der von ihm geschuldeten Vergütung der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen, ist eine solche Erklärung gem. §§ 3, 12 MaBV i. V. m. § 134 BGB nichtig, wenn der Notar ermächtigt ist, die Vollstreckungsklausel ohne besonderen Nachweis zu erteilen.[1] Eine derartige Unterwerfungserklärung mit ...mehr

Rz. 591 Eine formularmäßige Freizeichnung des Bauträgers von seiner eigenen Gewährleistungspflicht gegenüber dem Erwerber von neu errichteten oder noch zu errichtenden Eigentumswohnungen und Häusern ist nach § 309 Nr. 8 BGB grundsätzlich nicht möglich. Eine vom Bauträger gestellte Klausel, die vorsieht, dass der Bauträger erst dann haftet, wenn der Erwerber sich erfolglos be...mehr

Rz. 419 Raum Sondereigentum sind nach § 5 Abs. 1 WEG vor allem die nach dem Teilungsvertrag/der Teilungserklärung gewillkürt dazu bestimmten Räume. Raum kann auch eine Garage, eine Lagerhalle oder ein Schuppen sein. Für Garagenstellplätze fingiert § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG die Raumeigenschaft. Auch eine Doppelstockgarage mit Kippvorrichtung (Duplex-Stellplatz) ist "Raum"; an ihr ...mehr

Rz. 418 Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind ferner die wesentlichen Bestandteile des Gebäudes, die für Bestand (die gesamten tragenden Teile des Gebäudes, insbesondere Fundamente, tragende Mauern, Fassade, Schornstei...mehr

Rz. 571 Ein Erwerber kann ein gemeinschaftsbezogenes Recht nicht wahrnehmen. Die Durchsetzung erfordert aus Gründen des Schuldnerschutzes eine einheitliche Rechtsverfolgung und erlaubt ein individuelles Vorgehen nicht. Etwas anderes gilt, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft einem Erwerber/Wohnungseigentümer die Durchsetzung "überträgt".[1]mehr

Rz. 405 Nach der dogmatisch nicht überzeugenden, praktisch indes brauchbaren Rechtsprechung kann auch dann von einem Bauträgervertrag gesprochen werden, wenn das Bauwerk bei Vertragsschluss schon fertiggestellt ist.[1] Maßgebend ist allein, ob Vertragsgegenstand eine neu errichtete Eigentumswohnung ist. Der Grund für diese sehr weite Sichtweise liegt darin, dass die Rechtspr...mehr

Rz. 504 Die einzelnen Raten des § 3 Abs. 2 MaBV sind "pauschaliert". Der Wert der vom Bauträger erbrachten Bauleistungen kann daher unter Umständen höher oder geringer als der Betrag der jeweils maximal zulässigen Rate ausfallen.[1] Z. B. kann der Grundstückswert samt den Planungsleistungen nicht im Verhältnis von 3:7 zum Wert der Bauleistungen stehen. Dies kann insbesondere...mehr

Rz. 578 Ein Wohnungseigentümer als Erwerber kann die Rechte auf großen Schadensersatz (Schadensersatz statt der ganzen Leistung) oder Rücktritt selbstständig geltend machen.[1] Rückabwicklungsrechte sind nicht gemeinschaftsbezogen.[2] Jeder Erwerber/Wohnungseigentümer kann die Voraussetzungen der Rückabwicklungsrechte[3] ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer oder der ...mehr

Rz. 411 Für jeden Vertragsbestandteil sind die Vorschriften des entsprechenden Vertragstyps anzuwenden. Bei kollidierenden gesetzlichen Vorschriften ist unter Berücksichtigung der vertraglichen Abreden, des Vertragszwecks und der Interessenlage im Hinblick auf die Einheitlichkeit des Vertrags eine sachgerechte Lösung zu finden. In der Regel ist danach bei kollidierenden Vors...mehr