Fachbeiträge & Kommentare zu Teileigentum

Rz. 97 Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsteht mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 S. 2 WEG). Bei der Teilung nach § 8 WEG entsteht dann zumindest vorläufig eine Ein-Personen-Gesellschaft.[411] Rz. 98 Aus der Ein-Personen-Gesellschaft wird eine "echte" Gesellschaft, wenn mindestens ein WE oder TE veräußert wird. Im Vorfeld des Eigentumserwerbs mit Grund...mehr

Rz. 51 Darunter versteht man eine besondere Form von gemeinschaftlichem Eigentum einzelner WEer an einem nicht sondereigentumsfähigen Gebäudeteil, der nur einzelnen WE-Rechten dient. Beispiele: Treppenhäuser und Lifte in großen Wohnanlagen mit mehreren Gebäuden; Sammelgaragen, in denen nicht alle WEer einen Stellplatz haben; WE in Form von mehreren Einfamilienhäusern.[201] R...mehr

Rz. 5 Die Spalte 2 dient zur Eintragung des oder der Eigentümer (Buchst. b). Wie der Eigentümer zu bezeichnen ist, richtet sich nach § 15 GBV.mehr

Rz. 14 Als allgemeine Voraussetzung der Kaufpreisfälligkeit sieht § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 MaBV vor, dass der Vertrag rechtswirksam sein muss und die für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen vorliegen müssen. Betroffen sind alle erforderlichen privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Genehmigungen. Hierzu gehören z.B. die Genehmigungen für vollmachtlose Vertreter (§§...mehr

Rz. 18 Wenn die allgemeinen Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit des § 3 Abs. 1 MaBV nicht vorliegen, darf der Bauträger nach den Regelungen der MaBV gleichwohl den Kaufpreis entgegennehmen, wenn er zuvor dem Erwerber eine Bürgschaft übergeben hat, die den Anforderungen des § 7 MaBV entspricht. Die Bürgschaft nach § 7 MaBV sichert den Rückgewähranspruch des Erwerbers auf g...mehr

Rz. 56 Zur Einräumung von Sondereigentum und zur im Gesetz nicht geregelten Änderung des sachenrechtlichen Inhalts des WE sind Einigung durch vertragliche Vereinbarung aller Miteigentümer in Auflassungsform (§ 4 Abs. 2 WEG)[224] und Grundbucheintragung erforderlich (§ 4 Abs. 1 WEG). Formmängel des Gründungsaktes werden durch den gutgläubigen Erwerb eines Dritten geheilt.[225...mehr

Rz. 21 Die Vereinbarung eines Festpreises, der die im vorliegenden Mustervertrag genannten Kosten enthält, ist bei Bauträgerverträgen üblich.[31] Sind Erschließungskosten vom Bauträger zu tragen, d.h. sind sie im Kaufpreis enthalten, besteht für den Erwerber das Risiko, dass er später für diese Kosten in Anspruch genommen wird und ein Rückgriff gegen den Bauträger scheitert....mehr

Rz. 117 Die "isolierte Übertragung eines Sondernutzungsrechts" auf den Eigentümer eines anderen WE-Rechts derselben WE-Gemeinschaft bedarf einer Vereinbarung zwischen dem bisher und dem neu benutzungsberechtigten Wohnungseigentümer, aber nach dem Gesetz keiner Zustimmung der anderen WEer oder des Verwalters, sofern ihre Wirksamkeit nicht nach § 12 WEG davon abhängig gemacht ...mehr

Rz. 24 Der Erwerber kann sich im Kaufvertrag hinsichtlich der Zahlung des Kaufpreises der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterwerfen (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Verzichtet er in diesem Zusammenhang auf den Nachweis der Fälligkeit des Kaufpreises durch den Bauträger, ist die Zwangsvollstreckungsunterwerfung wegen Verstoßes gegen §§ 3, 12 MaBV i.V.m. § ...mehr

Rz. 68 Die Bildung von Bruchteilseigentum an einem selbstständigen WE-Recht ist nur zusammen mit der Veräußerung eines Miteigentumsanteils möglich, z.B. bei Übertragung eines hälftigen Miteigentumsanteils unter Eheleuten, damit beide Miteigentümer zu je ½ des WE-Rechts werden. Vereinbarungen, wonach sie am Sondereigentum nicht oder mit einem anderen Bruchteil als am Gemeinsc...mehr

Rz. 26 Der Bauträger kann sich Änderungen vorbehalten, wenn hierfür ein triftiger Grund besteht und die Änderungen dem Erwerber zumutbar sind (§ 308 Nr. 4 BGB). Um diesen Anforderungen zu genügen, muss die Regelung die triftigen Gründe für das einseitige Leistungsbestimmungsrecht des Bauträgers nennen und in ihren Folgen erkennbar die Interessen des Vertragspartners angemess...mehr

Rz. 29 Die Haftung für Sach- und Rechtsmängel am Grundstück richtet sich nach § 433 Abs. 1 S. 2 BGB. Ein Ausschluss der Sachmängelrechte am Grundstück ist grundsätzlich zulässig, sofern nicht auch solche Sachmängel erfasst sind, die Mängel am Gebäude oder Einschränkungen der vereinbarten Nutzung des Gebäudes verursachen.[40] In Verbraucherverträgen und Formularverträgen kann...mehr

Rz. 1 Je nachdem, ob sich das mit dem Miteigentumsanteil verbundene Sondereigentum auf eine Wohnung oder auf nicht zu Wohnzwecken dienende Räume bezieht, ist das Blatt in der Aufschrift als "Wohnungsgrundbuch" oder "Teileigentumsgrundbuch" zu bezeichnen. Sind mit dem Miteigentumsanteil Räumlichkeiten beider Art verbunden, so entscheidet diejenige Nutzungsart, die wirtschaftl...mehr

Rz. 147 Die Übertragung des Dauerwohnrechts und deren Vererblichkeit dürfen nicht ausgeschlossen sein (§ 33 Abs. 1 WEG). Eine Genehmigung des Familien- oder Betreuungsgerichts ist nach §§ 1850 Nr. 1, 1643 Abs. 1 BGB bei Veräußerung erforderlich, nach § 1850 Nr. 6 BGB bei Erwerb. Zulässig ist es, für den Fall der Veräußerung oder bei Eintritt sonstiger Bedingungen ein Heimfall...mehr

Rz. 106 Bei der Übertragung von Wohnungseigentum ist in jedem Fall ein Miteigentumsanteil am Grundstück aufzulassen, so dass die Grundbuchbehandlung nach den Grundsätzen der Übertragung des Eigentums erfolgt. Eine nach § 12 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung ist samt Zustimmungsberechtigung für den Vollzug der Auflassung in der Form des § 29 GBO nachzuweisen. Rz. 107 Inhalts...mehr

Rz. 22 Das WEG zwingt nicht zu einem bestimmten Größen- oder Wertverhältnis zwischen Miteigentumsanteil und Sondereigentum. Wie ihr Verhältnis festgelegt wird, ist der freien Bestimmung der WEer überlassen,[74] was eine den praktischen Bedürfnissen entsprechende Vergrößerung oder Verkleinerung des Sondereigentums erleichtert. Trotzdem empfiehlt sich entweder ein objektiver M...mehr

Rz. 33 Bei der Bestellung von Finanzierungsgrundpfandrechten für den Erwerber am Vertragsgegenstand müssen der Bauträger als Grundstückseigentümer und der Erwerber als Schuldner und Darlehensnehmer zusammenwirken und grundsätzlich beide bei der Beurkundung anwesend sein. Die Anwesenheit beider Parteien kann vermieden werden, wenn die Parteien Vollmachten erteilen. Gem. § 17 ...mehr

Rz. 24 Die Änderung von Sondereigentum ist eine Inhaltsänderung des Miteigentums, auf die materiell und verfahrensrechtlich §§ 876; 877 BGB entsprechend anzuwenden ist;[86] sie bedarf der Einigung in der Form der Auflassung und der Eintragung in das Grundbuch.[87]mehr

Rz. 37 Hinsichtlich der allgemeinen Voraussetzungen der Kaufpreisfälligkeit gem. § 3 Abs. 1 MaBV bestehen keine Unterschiede zu Bauträgermaßnahmen über Neubauten. Zu beachten ist auch bei Altbaumaßnahmen das Äquivalenzprinzip, wonach die Höhe der Raten dem Wert der Bauleistung entsprechen muss und Vorleistungen des Erwerbers unzulässig sind (§§ 641, 650m Abs. 2 BGB i.V.m. § ...mehr

Rz. 81 Die Belastung des ganzen WE-Grundstücks durch alle WEer ist nach allgemeinen Grundsätzen zulässig. Dienstbarkeiten, die ihrer Natur nach nicht an einzelnem WE-Recht, sondern nur am Grundstück als Ganzem bestehen können, sind in Abteilung II jedes einzelnen Wohnungsgrundbuchs mit Hinweis darauf einzutragen, dass das Recht am ganzen Grundstück besteht (§ 4 WGV).[349] Rz...mehr

Rz. 88 Die Verfügungsbeschränkung bewirkt eine Grundbuchsperre von ihrer Eintragung an,[375] jedoch nicht für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung.[376] Zustimmungsbedürftige Verfügungen dürfen nur unter Nachweis der Zustimmung (in Form des § 29 GBO) im Grundbuch eingetragen werden (§ 12 Abs. 3 WEG). Erklärt der Verwalter, der zugleich Erwerber ist, die Zustimmung nach...mehr

Rz. 27 Der Bestimmtheitsgrundsatz des Sachenrechts erfordert eine klare Abgrenzung zwischen Gegenständen und Räumen im gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 Abs. 5 und § 5 Abs. 2 WEG), im Sondereigentum an Räumen (§ 1 Abs. 2 und 3, § 5 Abs. 1 WEG), an Stellplätzen (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG) oder an außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks (sog. Annexeigentum nach § 3 Ab...mehr

Rz. 25 [Autor/Stand] Das GrStG-Saar weicht nicht von den Bestimmungen des Bundesmodells zum Bewertungsrecht ab. Folglich ermitteln die saarländischen Finanzämter im ersten Schritt den Grundsteuerwert nach den allgemeinen Grundsätzen des Bundesmodells. Dies geschieht für unbebaute Grundstücke durch Multiplikation der Fläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert. Bei den bebauten ...mehr

Rz. 336 Für obligatorische Verträge, die ein dingliches Recht an einem Grundstück oder ein Recht zur Nutzung eines Grundstücks (vgl. insoweit aber Einschränkung in Art. 4 Abs. 1 lit. d Rom I-VO) zum Gegenstand haben, beruft Art. 4 Abs. 1 lit. c Rom I-VO vorrangig das Recht des Staates, in dem das Grundstück belegen ist, so dass Sachenrechtsstatut und Schuldvertragsstatut hie...mehr

Rz. 99 Die Gemeinschaftsordnung beinhaltet alle für das Verhältnis der WEer untereinander (Innenverhältnis) verbindlichen Regelungen für und gegen jeden WEer und Sondernachfolger. Sie wirken kraft Gesetzes, auch wenn ein Miteigentümer sie nicht kennt, an ihnen nicht mitgewirkt, gegen sie gestimmt, sich ihnen nicht rechtsgeschäftlich unterworfen hat oder diese Wirkungen gar n...mehr

Rz. 108 Zulässig sind Gemeinschaftsregelungen mit folgenden Inhalten:[457]mehr

Rz. 43 Anspruch auf Übereignung einer nicht vermessenen Fläche ist vormerkbar, wenn die Fläche so genau bezeichnet ist, dass sich ihre Größe und Lage in einer dem Verkehrsbedürfnis entsprechenden Weise zweifelsfrei ergibt oder Flächenbestimmungsrecht nach §§ 315, 317 BGB besteht (im Einzelnen vgl. § 28 GBO Rdn 17).[135] Rz. 44 Wirksame Ansprüche sind auch vormerkungsfähig[136...mehr

Rz. 19 Unter der Prämisse, dass vereinbarte Zahlungen dem Wert der Bauleistung entsprechen müssen und sich aus §§ 641, 650m Abs. 2 BGB i.V.m. § 1 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen im Formular- und Verbraucherbereich ein gesetzliches Vorleistungsverbot der Kaufpreiszahlung ergibt, richten sich die Kaufpreisraten nach § 3 Abs. 2 MaBV. Die Vorschrift...mehr

Rz. 3 Das Altenteil wird vielfach gesetzlich erwähnt, jedoch nicht legal definiert (Art. 96 EGBGB, § 49, § 9 EGZVG, § 850b Abs. 1 Nr. 3 ZPO, § 23 Nr. 2 lit. g GVG).[4] Das Altenteil wird regional unterschiedlich auch als Leibgeding, Leibzucht oder Auszug bezeichnet. Rechtsgeschichtlich hat es seine Grundlage als vorwiegend in ländlichen Gebieten vertragliches Rechtsinstitut,...mehr

Rz. 112 Sie erfolgt zusammen mit der Begründung von Sondereigentum entweder nach § 3 oder § 8 WEG und Eintragung im Grundbuch. Die nachträgliche Begründung erfordert eine einstimmige Vereinbarung der Miteigentümer und wegen § 876 BGB auch die Zustimmung der an jedem WE dinglich Berechtigten (§ 5 Abs. 4 S. 2 WEG).[498] Das gilt auch dann, wenn ein Sondernutzungsrecht zunächst...mehr

Rz. 119 Die Eintragung in das Grundbuch setzt das Vorliegen einer Eintragungsbewilligung und der Anlagen, bestehend in Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie etwa erforderlicher Genehmigungen voraus.[536] Im Zeitpunkt des Eingangs beim Grundbuchamt brauchen die Beteiligten nach § 3 WEG noch nicht Miteigentümer des Grundstücks zu sein. Es genügt, wenn sich ...mehr

Rz. 9 Bei Eintragung als Eigentümer oder Miteigentümer eines Grundstücks kann sich das GBA nach Abs. 3 mit anderen, nicht der Form des § 29 GBO entsprechenden Nachweisen begnügen, wenn das Grundstück oder der Anteil von geringem Wert – höchstens 3.000 EUR – ist und der Erbschein nur mit unverhältnismäßigem Aufwand an Kosten oder Mühen beschafft werden kann. In diesem Fall ka...mehr

Rz. 135 Die Dienstbarkeit erlischt durch Aufgabeerklärung und Löschung (§ 875 BGB) am Blatt des dienenden Grundstücks. Das Erlöschen einer Dienstbarkeit bei Teilung des belasteten Grundstücks setzt voraus, dass der Berechtigte nicht nur tatsächlich, sondern nach dem Rechtsinhalt der Dienstbarkeit oder aufgrund rechtsgeschäftlich vereinbarter Ausübungsregelung dauernd rechtli...mehr

Rz. 22 Der Bauträger hat Interesse daran, dass der Erwerber seine Finanzierung nachweist. Sofern dieses nicht vor Abschluss des Bauträgervertrags geschieht, können dazu Regelungen in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Anders als im hier vorgeschlagenen Formular könnte ein Rücktrittsrecht des Bauträgers für den Fall vorgesehen werden, dass der Erwerber seine Finanzierung nic...mehr

Rz. 125 Das Wohnungsgrundbuch als besonderes Grundbuchblatt für das einzelne WE- oder TE-Recht bildet die Grundlage für die rechtliche Selbstständigkeit des WE-Rechts und macht durch den der Bewilligung als Anlage beigefügten Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 WEG) die Aufteilung des Gebäudes und die Lage und Größe der im Sonder- und Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile für...mehr

Rz. 151 Dieser deckt sich weitgehend mit der Grunddienstbarkeit. Auf das dort Aufgeführte wird verwiesen (vgl. Rdn 111 ff.). Zum positiven Handeln ist der Eigentümer nur im Rahmen einer Nebenpflicht verpflichtet.[537] Im Übrigen sind alle drei Belastungsarten zulässig, auch der dritte Tatbestand des § 1018 BGB.[538] Die einzelnen Arten können miteinander verbunden werden. Es...mehr

Rz. 67 Die Unterteilung eines WE-Rechtes in zwei oder mehrere in sich wiederum abgeschlossene, rechtlich selbstständige Raumeinheiten ohne Veräußerung von WE durch Teilungserklärung (§ 8 WEG) und Grundbucheintragung ist zulässig,[266] wenn alle im Sondereigentum stehenden Räume mit einem Miteigentumsanteil verbunden werden (Gebot der Komplettaufteilung).[267] Anderenfalls is...mehr

Rz. 158 Gemäß § 142 BauGB kann die Gemeinde zur Behebung städtebaulicher Missstände (§ 136 BauGB) durch Satzung ein sog. förmlich festgelegtes Sanierungsbiet bestimmen. In diesem Gebiet ist der Grundstücksverkehr gem. § 144 BauGB erheblich eingeschränkt. Rz. 159 Genehmigungspflichtig sind im Sanierungsgebiet die in § 144 Abs. 1 und 2 BauGB bezeichneten Rechtsvorgänge, insbeso...mehr

Rz. 197 Der Erbbauzins wird regelmäßig durch eine Reallast am Erbbaurecht gesichert, [827] die in wiederkehrenden Geldleistungen[828] an den jeweiligen Eigentümer des Erbbaugrundstücks besteht (§ 9 Abs. 1 ErbbauRG), daher nicht dem jeweiligen Inhaber eines Miteigentumsanteils am Erbbaurechtsgrundstück zugewiesen werden kann,[829] vom Gesetz nicht zwingend vorgeschrieben ist[8...mehr

Rz. 158 Beim Wohnungsrecht nach § 1093 BGB handelt sich um eine Unterart der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit.[602] Vom Dauerwohnrecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet es sich durch die fehlende Vererblichkeit und die Unmöglichkeit, veräußert zu werden, vom Nießbrauch dadurch, dass der Nießbrauch sämtliche Nutzungen gewährt, von denen allenfalls einzelne...mehr

Rz. 154 [Autor/Stand] Da das Saarländische Grundsteuergesetz eng an das Bundesmodell angelehnt ist, gelten neben den dortigen Erklärungspflichten auch die allgemeinen Anzeigepflichten des § 228 Abs. 2 – 6 BewG, denen die Steuerpflichtigen ohne Aufforderung des zuständigen Finanzamtes nachkommen müssen. Rz. 154.1 [Autor/Stand] Danach ist bspw. eine Änderung der tatsächlichen V...mehr

Rz. 177 Der Nießbrauch stellt eine besonders ausgestaltete Dienstbarkeit dar, kraft deren der Berechtigte den belasteten Gegenstand umfassend nutzen darf.[695] Der Nießbrauch tritt in der Praxis vor allem in folgenden Konstellationen auf:[696]mehr

Rz. 23 Der Bestimmtheitsgrundsatz zwingt zur genauen Abgrenzung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum und zwischen den Sondereigentumsbereichen der einzelnen Wohnungseigentümer. Sie erfolgt durch Gesetz (§§ 1 Abs. 5; 5 Abs. 1–3 WEG), den zum Grundbuchinhalt gemachten Vereinbarungen i.V.m. Aufteilungsplan (§§ 3; 7 Abs. 3; 4 Abs. 1 WEG), bauliche Abgeschlossenheit der Rau...mehr

Rz. 77 [Autor/Stand] Der angemessene Verzinsungsbetrag des Bodenwerts des unbelasteten Grundstücks ergibt sich gem. § 195 Abs. 3 Satz 4 BewG durch die Multiplikation des Bodenwerts für das fiktiv unbelastete Grundstück nach § 179 BewG mit den von den Gutachterausschüssen für die jeweilige Grundstücksart ermittelten Liegenschaftszinssätzen nach Maßgabe des § 177 Abs. 2 und 3 ...mehr

Rz. 78 Durch die Unterwerfungserklärung gem. § 794 Abs. 1 Nr. 5, § 800 ZPO wird dem Gläubiger die Zwangsvollstreckung aus dem dinglichen Recht in der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG ermöglicht, ohne zuvor den Eigentümer auf Duldung dieser Zwangsvollstreckung verklagen zu müssen (dazu vgl. auch § 1 Einl. Rdn 89).[200] Gegenüber einem späteren Grundstückseigentümer erleic...mehr

Rz. 79 Uneingeschränkt zulässig ist die Belastung mit Grundpfandrechten, Reallast, Nießbrauch, dinglichem Vorkaufsrecht;[332] schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist nur als "Inhalt des Sondereigentums" eintragungsfähig.[333] Die Belastung von noch nicht gebildetem WE kann nicht als vorläufige Belastung des Miteigentumsanteils ausgelegt werden.[334] Mit Dienstbarkeiten ist eine B...mehr

Rz. 85 Eine Veräußerung des Miteigentumsanteils erstreckt sich auch auf das Sondereigentum (§ 6 Abs. 2 WEG), wirtschaftlich stellt das Sondereigentum den Hauptbestandteil des WE oder TE dar. Möglich ist die Veräußerung an mehrere Personen zu Bruchteilen[354] oder eines ideellen Bruchteils am WE, ferner, wenn das WE mehrere abgeschlossene Raumeinheiten umfasst, eines Bruchtei...mehr

Rz. 2 Soll er nach dem Tod des Allein-Eigentümers die Wohnung alleine weiter bewohnen können, bietet sich ein aufschiebend auf den Tod des Eigentümers befristetes Wohnrecht an, welches schon zu Lebzeiten durch Eintragung im Grundbuch nach § 1093 BGB abgesichert wird, wenn nicht schon eine Erb- oder Vermächtniseinsetzung erfolgt. Rz. 3 Erwerben die Partner eine Immobilie in Br...mehr

Rz. 33 Sondereigentum besteht an zu Wohnzwecken oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Sie sind dann Sondereigentum, wenn sie nach § 3 Abs. 1 oder § 8 WEG zum Sondereigentum bestimmt und nach Lage und Größe aus dem Aufteilungsplan ersichtlich und gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG genau bezeichnet sind. Zum Begriff der "Wohnung" und der "nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume" gil...mehr

Rz. 107 Zwingendes Recht der Gemeinschaftsordnung sind insbes. folgende Tatbestände:[443]mehr