Fachbeiträge & Kommentare zu Sonderkündigungsrecht

Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB (auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung) verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen des Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach der rechtskräftigen Verurteilung kündigen, wenn nicht das Recht z...mehr

Unwirksame Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters Vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 1.9.2001 galt für Mieterhöhungen bei Wohnraum das Gesetz zur Regelung zur Miethöhe. Dort war in § 10 bestimmt, dass Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften der §§ 1 bis 9 abweichen, unwirksam sind. Hierbei ist es geblieben. Da die Vorschriften de...mehr

Bei Werkmietwohnungen führt die rechtliche Selbstständigkeit beider Verträge dazu, dass diese unabhängig voneinander kündbar sind. Wurde der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen oder gilt er als auf unbestimmte Zeit verlängert, hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht. Ein solches Recht steht ihm nicht zu, wenn der Mietvertrag auf bestimmte Zeit geschlossen ist ...mehr

Im Zusammenhang mit der Umsetzung des Europäischen Kodex für Elektronische Kommunikation wurde das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) trotz einer heftigen Kritik von Wohnungswirtschaft und weiten Teilen der Telekommunikationsbranche am 28.6.2021 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht. Es ist damit – im Bereich der Betriebskostenverordnung allerdings schrittweise – ...mehr

Von funktionsgebundenem Wohnraum spricht man, wenn das Arbeitsverhältnis seiner Art nach die Überlassung des Wohnraums, der in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Stätte der Arbeitsleistung steht, erfordert hat. Hierunter fallen u. a. Wohnungen für Hausmeister, Hausverwalter, Wachpersonal. Hier ist die Kündigung des Vermieters spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats ...mehr

Mieter hat Besitzrecht Die Räumungsvollstreckung aufgrund des Zuschlagsbeschlusses soll nicht erfolgen, wenn der Besitzer des Grundstücks ein nicht erloschenes Recht zum Besitz hat (§ 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Ein solches Besitzrecht gewährt auch der mit dem bisherigen Eigentümer geschlossene Mietvertrag (§ 57 ZVG).[1] Gibt es ernsthafte Anhaltspunkte für das Bestehen eines Mietv...mehr

Bei nicht funktionsgebundenen Werkwohnungen ist die Kündigung des Vermieters spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig, wenn der Wohnraum weniger als 10 Jahre überlassen war und für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird.[1] Nichts geändert hat sich an der Regelung, dass dann, wenn der Wohnraum mehr a...mehr

Die Mieterdienstbarkeit schützt den Mieter vor dem Verlust der Mietsache, wenn das Eigentum im Wege der Zwangsversteigerung auf einen Dritten übergeht. Zwar besteht ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG) mit der Folge, dass das Mietverhältnis endet, wenn der Erwerber von dem Kündigungsrecht Gebrauch macht. Das Nutzungsrecht aufgrund der Dienstbarkeit besteht gleichwohl weiter....mehr

Das Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung mit abgekürzter Frist ist eingeschränkt. Nicht funktionsgebundene Wohnungen Bei nicht funktionsgebundenen Werkwohnungen ist der Widerspruch an sich zulässig, jedoch sind bei der Interessenabwägung auch die Belange des Dienstberechtigten zu berücksichtigen.[1] Das ist vor allem von Bedeutung, wenn Vermieter und Arbeitgeber n...mehr

Für die Weiterversorgung der Mieter dürfte vielfach eine Umstellung auf eine einzelinkassierte Versorgung mit dem derzeitigen Netzbetreiber die unkomplizierteste Option sein, sofern der Netzbetreiber dem zustimmt. Wenn im bestehenden Versorgungsvertrag für den Fall des Wegfalls der Umlagefähigkeit keine andere vertragliche Vereinbarung getroffen wurde, hat das Wohnungsuntern...mehr

Ein vergleichbarer Schutz besteht im Fall der Insolvenz des Vermieters. Nach § 111 InsO hat ein Sonderkündigungsrecht derjenige, der vermietete Räume oder ein Grundstück vom Insolvenzverwalter erwirbt. Dieses Kündigungsrecht kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Fraglich ist, ob sich der Vermieter verpflichten kann, zugunsten des Mieters eine beschränkte persönliche D...mehr

Vorrang des Erstehers Umstritten ist, welche Rechte dem Ersteher bei parallel laufender Zwangsverwaltung zustehen, inwieweit also der Zwangsverwalter auch gegen den Ersteher legitimiert ist.[1] Dabei ist zu beachten, dass die Zwangsverwaltung gegen den Schuldner angeordnet wird und nicht gegenüber dem Ersteher wirkt, der bis zum Zuschlag auch nicht verfahrensbeteiligt war. Dau...mehr

Das zum 1.12.2021 in Kraft getretene Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) markiert eine Zeitenwende für die Finanzierung der TV-Medienversorgung und der -infrastrukturen. Die Abschaffung der seit Jahrzehnten geltenden Umlagefähigkeit der laufenden Entgelte für die Multimedia- und Breitbandversorgung gemäß § 2 Nr. 15a und b Betriebskostenverordnung (BetrKV) – für B...mehr

Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit liegt vor, wenn dem Berechtigten lediglich ein Mitbenutzungsrecht eingeräumt wird. Im Unterschied zum dinglichen Wohnrecht darf die Wohnung im Fall einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nach § 1090 BGB vom Berechtigten nur in eigener Person genutzt werden. Wichtig Keine Familienangehörigen oder dritte Personen Die Aufnahme von...mehr

Das zum 1.12.2021 in Kraft getretene Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) markiert eine Zeitenwende für die Finanzierung der TV-Medienversorgung und der -infrastrukturen. Die Abschaffung der seit Jahrzehnten geltenden Umlagefähigkeit der laufenden Entgelte für die Multimedia- und Breitbandversorgung gemäß § 2 Nr. 15a und b Betriebskostenverordnung (BetrKV) – für B...mehr

Grundsätzlich stehen spätestens zum 1.7.2024 folgende alternative Versorgungsmodelle zur Verfügung: Beibehaltung bzw. Umstellung auf eine Versorgungsvereinbarung zwischen Netzbetreiber und Wohnungsunternehmen, d. h. es erfolgt über individuelle Verträge eine ausschließliche Bestellung und Abrechnung von Leistungen zwischen Netzbetreiber und Mietern. Für die Weiterversorgung de...mehr

Staffelmietvereinbarungen können seit dem 1.1.1981 getroffen werden. Sie können sowohl bereits bei Abschluss des Wohnraummietvertrags als auch zu einem späteren Zeitpunkt mit einem entsprechend späteren Laufzeitbeginn vereinbart werden. Die Staffelmiete soll gegenüber dem formalen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB eine erleichterte Form der Mietanpassung vorsehen. F...mehr

Generell gilt seit dem 1.12.2021 eine neue Opt-out-Regelung. Dadurch erhält der Mietende das Recht, die TV-Versorgung oder einen sonstigen Telekommunikationsdienst, der im Rahmen des Mietvertrags erbracht wird, gemäß § 71 Abs. 2 TKG gegenüber dem Vermieter zu kündigen. Eine alleinige Erklärung des Mietenden gegenüber dem primären Telekommunikationsanbieter reicht nicht aus, ...mehr

Technischen Ausbaustandard genau definieren – Laufzeit maximal 5 bis 10 Jahre (bei FTTH ggf. länger); Netzeigentum einschließlich Querverkabelungen im Regelfall nach Vertragsende beim Gebäudeeigentümer; Klare Regelungen für Höchstentgelte und Entgelterhöhungen (Letzteres entfällt bei ausschließlichem Einzelinkasso durch Netzbetreiber); Idealerweise kostenlose Nutzung von Kanäle...mehr

Am Zwangsversteigerungsverfahren beteiligt sind neben dem Schuldner und dem betreibenden Gläubiger alle Personen, die Ansprüche gegen den Schuldner oder Rechte an dem Grundstück haben. Bei einigen ist eine Anmeldung der Rechte erforderlich. Das Versteigerungsverfahren kann in verschiedenen Verfahrensstadien einstweilen eingestellt oder vollständig aufgehoben werden. Große Bed...mehr

Rz. 4 Leistungsfähigkeit, Wirtschaftlichkeit und Finanzierbarkeit der gesetzlichen Krankenversicherung hängen ganz entscheidend davon ab, wie sich die Beitragssätze und damit der Großteil der Mittel zur Finanzierung der Krankenversicherung entwickeln (zur Finanzierung durch Beiträge, Zusatzbeiträge und sonstige Einnahmen vgl. §§ 220, 221, 221b, zum Begriff Beitragssatz vgl. ...mehr

Die nachfolgende Anmerkung beschränkt sich auf die Aspekte der Zwangsversteigerung zur Auseinandersetzung einer Gemeinschaft, die sog. Teilungsversteigerung gem. §§ 180 ff. ZVG. Die Entscheidung vom 16.11.2022 bringt die erhoffte Klarheit für die Praxis, wie (nicht nur) vor Rechtskraft der Ehescheidung mit Teilungsversteigerungsverfahren umzugehen ist. Auslöser der streitgege...mehr

Will der Auftragsverarbeiter Subunternehmer (also weitere Auftragsverarbeiter) für die Erbringung der vereinbarten Dienstleistung einsetzen, so bedarf dies der vorherigen schriftlichen Genehmigung durch den Verantwortlichen, sofern keine allgemeine Genehmigung vorliegt. Ist im Vertrag zwischen Auftraggeber und Auftragsverarbeiter eine allgemeine Genehmigung für den Einsatz v...mehr

In diesen Bereichen hat man sich zunächst im Zuge der redaktionellen Überarbeitung der Tätigkeitsmerkmale damit begnügt, die Berufsbezeichnungen auf den aktuellen Stand zu bringen. Im Bereich der Gesundheitsberufe wurde in der Vorbemerkung zu Teil II Abschn. 10 ausdrücklich festgelegt, dass mit den dort aufgeführten Berufsbezeichnungen auch die dort genannten Vorläuferausbil...mehr

Folgende Empfehlungen helfen für eine zielgerichtete und einfache Umsetzung von Leistungsvereinbarungen. Verhandelte Verrechnungspreisen sollten in mehreren Stufen eingeführt werden. Das kann nicht flächendeckend erfolgen, sondern ›inselförmig‹. So wird der Aufwand gering gehalten und die Organisation nicht gelähmt. Schließlich sollen sich die Center am Kunden ausrichten und...mehr

Im Zusammenhang mit der Erbschaft ist es ratsam darüber nachzudenken, ob das Mietverhältnis des Verstorbenen, sofern er in einer Mietwohnung gelebt hat, gekündigt wird oder fortgesetzt werden soll. Wichtig Es ist häufig nicht bekannt, dass das Mietverhältnis des Verstorbenen nicht durch dessen Tod automatisch erlischt. Der Ehegatte bzw. der Lebenspartner, der mit dem verstorb...mehr

Rz. 3 Außerordentliches Kündigungsrecht Um zur Anwendbarkeit des § 573d zu gelangen, bedarf es zunächst eines außerordentlichen Kündigungsrechts. Das außerordentliche Kündigungsrecht ergibt sich aus dem Gesetz und findet sich für den Mieter z. B. in § 540 Abs. 1 Satz 2 (Gebrauchsüberlassung an Dritte), § 544 S. 1 (Vertrag über mehr als 30 Jahre), § 555e Abs. 1 S. 1 (Sonderkün...mehr

Rz. 14 Abgesehen von der in § 573c Abs. 3 normierten Ausnahme, können die Kündigungsfristen der ordentlichen Kündigung nicht "zum Nachteil des Mieters" abbedungen werden. Von diesem Grundsatz abweichende Vereinbarungen sind daher unwirksam. Eine vom Vermieter formularmäßig vorformulierte Vereinbarung, wonach die Kündigungsfrist für den Vermieter ebenso wie für den Mieter 12 ...mehr

Rz. 2 Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters besteht nur bei Mietverhältnissen über eine Werkmietwohnung, die auf unbestimmte Zeit vermietet worden ist. 2.1 Werkwohnung Rz. 3 Werkwohnung ist diejenige Wohnung, die mit Rücksicht auf ein Dienst- oder Arbeitsverhältnis vermietet wird, wobei das Dienst- oder Arbeitsverhältnis maßgebenden Einfluss auf den Abschluss des Wohnraummi...mehr

Rz. 13 Die Kündigung des Dienst-/Arbeitsverhältnisses und des Mietvertrages sind rechtlich voneinander unabhängig. Beide Kündigungen müssen daher den gesetzlichen Voraussetzungen entsprechen, also unabhängig voneinander begründet werden. Die Kündigung des Mietverhältnisses setzt ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 Abs. 1 voraus. Dieses ergibt sich daraus, dass die Wohn...mehr

Rz. 11 Die verkürzten Kündigungsfristen des § 576 gelten nur für Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit, was sich daraus ergibt, dass § 576 die ordentlichen Kündigungsfristen modifiziert, die nur bei solchen Mietverhältnissen gelten, ebenso wie die in § 576a in Bezug genommene Sozialklausel. § 576 gilt nicht für befristete Mietverhältnisse (Schmidt-Futterer/Lindner, § 576 Rn....mehr

Rz. 17 Die Kündigung der Mietverträge über gewöhnliche Werkwohnungen, die weniger als zehn Jahre überlassen waren, ist bei allen Mietverhältnissen spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig, so dass die Kündigungsfrist drei Monate – abzüglich der Karenzzeit von drei Werktagen – beträgt. Sonnabend, Sonntag und ein am Ort...mehr

Rz. 7 Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung ist sowohl bei unbefristeten als auch bei befristeten Mietverhältnissen zulässig. Da bei unbefristeten Mietverhältnissen der Mieter ohnehin gem. § 573c kündigen kann, ist das in § 563a eingeräumte ...mehr

Anders als bei der Forderungsersteigerung, wo diese – regelmäßig nachrangigen – Rechte mit dem Zuschlag wegfallen und aus etwaigem Überschuss abgelöst werden, § 92 ZVG, bleiben sie in der Teilungsversteigerung nach Maßgabe des § 182 Abs. 1 ZVG als Teil des geringsten Gebots bestehen und werden vom Erwerber übernommen. Auch ein Sonderkündigungsrecht betreffend Mietverhältniss...mehr

1 Allgemeines Rz. 1 Das früher in § 554 Abs. 3 Satz 2 a.F. geregelte Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung ist durch § 555e Abs. 1 übernommen worden. Mit der Veränderung des Wortlauts sind inhaltliche Änderungen nicht verbunden. Gem. § 578 Abs. 2 Satz 1 besteht dieses Sonderkündigungsrecht auch für Gewerberaummietverhältnisse. Das Sonderkündigungsrecht besteht unabh...mehr

Rz. 1 Das früher in § 554 Abs. 3 Satz 2 a.F. geregelte Recht des Mieters zur außerordentlichen Kündigung ist durch § 555e Abs. 1 übernommen worden. Mit der Veränderung des Wortlauts sind inhaltliche Änderungen nicht verbunden. Gem. § 578 Abs. 2 Satz 1 besteht dieses Sonderkündigungsrecht auch für Gewerberaummietverhältnisse. Das Sonderkündigungsrecht besteht unabhängig davon, ...mehr

Rz. 3 Der Mieter hat kein Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 555e Rn. 2). § 555e Abs. 2 verweist insoweit auf § 555c Abs. 4, wonach insoweit auch eine Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme e...mehr

Rz. 2 Die Kündigung muss bis zum Ablauf der Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, dem Vermieter zugehen. Bei mehreren Mietern ist der Zugang der Kündigung des "letzten" Mieters maßgebend. Die Darlegungs- und Beweislast für den rechtzeitigen Zugang trifft den Mieter. Am sichersten erscheint der Einwurf des Kündigungsschreibens in den Briefkasten des...mehr

Rz. 5 Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum sind zum Nachteile des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam (§ 555e Abs. 3); die Neuregelung entspricht § 554 Abs. 5 a. F., so dass die Rechtsprechung dazu weiter zu berücksichtigen ist. Unwirksam wären Vereinbarungen, die die Überlegungsfrist des Mieters abkürzen ebenso wie diejenigen, die die Wirkung der Kündigung hinaussch...mehr

Rz. 4 Hat der Mieter gekündigt, muss der Vermieter die Maßnahme bis zum Ablauf der Mietzeit unterlassen. Voraussetzung ist, dass der Mieter wirksam und fristgerecht gekündigt hat. Vorbereitende Maßnahmen (Ausmessen der Wohnung, Abladen von Material) und den Mieter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch nicht beeinträchtigende Maßnahmen sind jedoch auch nach Kündigung noch zuläss...mehr

Rz. 31 Alle Vertragsverhältnisse, die nicht mehr benötigt werden (aber auch nur diese), sind zu beenden, damit der Nachlass nicht mit unnötigen Kosten belastet wird. Typischerweise gehören hierzu:mehr

Rz. 30 Grob strukturiert können folgende, regelmäßig erforderliche Maßnahmen unterschieden werden: Rz. 31 1. Inbesitznahme der Wohnung/des Hauses Rz. 32 2. Kont...mehr

Vermietung durch Nießbraucher Hat der Nießbraucher ein Grundstück über die Dauer des Nießbrauchs hinaus vermietet oder verpachtet, so tritt der Eigentümer nach der Beendigung des Nießbrauchs in den Mietvertrag automatisch ein. Er ist dann grundsätzlich berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist zu kündigen.[1] Dies gilt auch, w...mehr

Rz. 13 Muster 5.13: Allgemeine Bedingungen der Provider/Diensteanbieter im Internet Muster 5.13: Allgemeine Bedingungen der Provider/Diensteanbieter im Internet § 1 Geltung der Bedingungen Diese Provider-Bedingungen/Bedingungen der Diensteanbieter (nachfolgend: Provider oder Diensteanbieter) gelten für alle Verträge, die der Provider über Leistungen im Zusammenhang mit der Ber...mehr

Rz. 71 Zum Ende des Jahres 2021 wurde das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz verabschiedet, das am 1.12.2021 in Kraft getreten ist (TKG 2021).[90] Der Kundenschutz wurde erstmals in den §§ 43a ff. TKG und §§ 66a ff. TKG (traten erst zum 1.9.2007 in Kraft) zusammen mit den Bestimmungen der Telekommunikations-Kundenschutzverordnung (TKV 1997) geregelt.[91] Rz. 72 Die Vorsc...mehr

Rz. 73 Ist das ersteigerte Grundstück vermietet oder verpachtet, hat der Ersteher ein Sonderkündigungsrecht, § 57a ZVG. Die Kündigung muss zum ersten gesetzlich zulässigen Termin nach dem Zuschlag ausgesprochen werden. Die außerordentliche Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten zulässigen Termin erfolgt, § 57a S. 2 ZVG. Der Zeitpunkt der Verkündung des Z...mehr

Rz. 40 Jeder Beteiligte kann nach dem Gesetzeswortlaut des § 59 Abs. 1 ZVG verlangen, dass abweichend von den gesetzlichen Vorschriften ein neues oder weiteres geringstes Gebot aufzustellen ist. Eigentlicher Gedanke dieser Vorschrift dürfte sein, die starren Regelungen des Zwangsversteigerungsverfahrens zu brechen, um im Interesse der Beteiligten ein möglichst gutes wirtscha...mehr

Trotz Erhebung der Kündigungsschutzklage muss der Arbeitnehmer nach Ablauf der Kündigungsfristen in der Regel den Betrieb verlassen. Er kann sich dann bei der Agentur für Arbeit arbeitslos melden, er kann aber auch einen neuen Arbeitsvertrag mit einem anderen Arbeitgeber abschließen. Daran ist er durch den Kündigungsschutzprozess nicht gehindert. Der Abschluss des neuen Arbei...mehr

Leitsatz Der Ausübung des Sonderkündigungsrechts des Erstehers nach § 57a ZVG stehen, wenn die Zuschlagserteilung zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erfolgt, Kündigungsbeschränkungen – hier der Ausschluss der Eigenbedarfskündigung –, die zwischen dem Mieter und dem vormaligen Eigentümer (Vermieter) vereinbart worden sind, nicht entgegen. BGH, Beschl. v. 15.9.2021 – ...mehr

BGH folgt dem LG Der BGH sieht zunächst keine Zulässigkeitshindernisse und auch keine Beschränkung der Revision. Das LG habe im Ergebnis rechtsfehlerfrei angenommen, dass die Kündigung der Kläger wegen Eigenbedarfs (§ 57a ZVG, §§ 573d Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) wirksam ist und diesen daher gegen den Beklagten ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Eigentumswohnung zus...mehr