Fachbeiträge & Kommentare zu Richter

Rz. 632 In den Fällen, in denen der Verwalter die Gemeinschaft vertritt, d.h. in denen Rechte der Gemeinschaft betroffen sind (§ 13 Abs. 1 S. 2 GBO),[515] bedarf es gegenüber dem Grundbuchamt eines Nachweises der Verwalterstellung. Dies betrifft sowohl Anträge nach § 13 GBO als auch die Abgabe der Bewilligungserklärung nach § 19 GBO. Rz. 633 Da ein amtliches Verwalterregister...mehr

Rz. 397 Ein Verwaltervertrag, der gegen gesetzliche Verbote i.S.d. § 134 BGB (z.B. § 1 PreisklauselG), § 138 BGB oder gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt, ist nichtig. Rz. 398 Auch ein Vertrag, der die Bestellung eines nicht bestellungsfähigen Verwalters vorsieht, ist insgesamt unwirksam (hierzu vgl. Rdn 19 ff.). Rz. 399 Sind nur einzelne Abreden oder...mehr

Rz. 25 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.25: Vollstreckung gem. § 890 Abs. 1 ZPO 65 C 700/24 Beschluss In der Zwangsvollstreckungssache der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main, vertreten durch die Verwalterin, die Walter GmbH, diese vertreten durch ihren Geschäftsführer V. Walter, Nußallee 25, 60300 Frankfurt...mehr

Rz. 23 Gemäß § 29 Abs. 2 WEG hat der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und zu überwachen. Er kann insbesondere den Verwalter beraten und zwischen ihm und den Wohnungseigentümern vermitteln, z.B. wenn es um Fragen der Hausordnung geht. Aus § 29 Abs. 2 WEG ergibt sich keine umfassende/allgemeine Überwachungspflicht und keine P...mehr

Rz. 88 Wann der Anspruch auf Vorlage der Abrechnung erfüllt ist, ist streitig. Zum Teil wurde im alten Recht der Anspruch auf Erstellung einer Jahresabrechnung gemäß § 28 Abs. 3 bereits dann als erfüllt angesehen, wenn der Verwalter eine den formellen Anforderungen im Wesentlichen genügende Jahresabrechnung vorlegt; ob die Jahresabrechnung an sachlichen Fehlern leidet, sollt...mehr

Rz. 22 Bei den Aufgaben des Verwaltungsbeirats ist zwischen den Aufgaben, die durch das Gesetz übertragen sind und den weiteren durch Rechtsgeschäft übertragenen Aufgaben zu unterscheiden.[80] I. Unterstützung und Überwachung des Verwalters (Abs. 2) Rz. 23 Gemäß § 29 Abs. 2 WEG hat der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen und zu ...mehr

Rz. 38 Einrichtungen und Anlagen, die der Versorgung und Bewirtschaftung von mehr als nur einem Wohnungseigentum dienen, sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Zu ihnen zählen – soweit nicht im Eigentum der Versorgungsunternehmen stehend[131] – z.B.: zentrale Zähl-, Schalt-, Sicherungs- oder Beschickungseinrichtungen der gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energievers...mehr

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Rz. 380 Unvertretbar ist eine Handlung, die nicht durch einen Dritten vorgenommen werden kann, wobei das Hindernis sowohl aus tatsächlichen als auch rechtlichen Gründen vorliegen kann.[271] Ansprüche, die vor der Reform zum 1.12.2020 häufig gegen den Verwalter gerichtet waren (z.B. auf Gewährung von Einsicht in Unterlagen), sind gegen den Verband zu richten und nach § 888 ZP...mehr

Rz. 268 Die Wohnungseigentümer können die Befugnisse des Verwalters aus § 27 Abs. 1 WEG durch Beschluss einseitig einschränken. Es bedarf insofern keiner Zustimmung des Verwalters. Rz. 269 Die Befugnis zur Einschränkung der gesetzlichen Aufgaben des Verwalters aus § 27 Abs. 1 WEG betrifft jedoch nur diejenigen Kompetenzen, die im Innenverhältnis bestehen. Die Vertretungsmacht...mehr

Rz. 114 Die erfolgreiche Beschlussersetzungsklage setzt voraus, dass eine nach dem Gesetz erforderliche Verwaltungsmaßnahme unterlassen worden ist. Der Anspruch kann sich aus der allgemeinen Vorschrift des § 18 Abs. 2 WEG oder aus einer speziellen Vorschrift (z.B. § 20 Abs. 2 oder 3 WEG) ergeben. Rz. 115 Maßgeblicher Beurteilungszeitpunkt ist insoweit der Schluss der mündlich...mehr

Rz. 305 Die Gewährung der Wiedereinsetzung im Falle der fehlerhaften oder unvollständigen Rechtsbehelfsbelehrung setzt die Kausalität zwischen dem Belehrungsmangel und der Fristversäumung voraus, für die bei einer anwaltlich nicht vertretenen Partei eine tatsächliche Vermutung spricht, die mitunter aber auch bei anwaltlicher Vertretung vorliegen kann.[235] Rz. 306 Bei einer f...mehr

Rz. 316 Zumeist unterbreitet der (künftige) Verwalter der GdWE ein Angebot, das auch Grundlage für die Beratung und den Beschluss der Wohnungseigentümer ist. Rz. 317 Ist noch ein (anderer) Verwalter bestellt, ist dieser während seiner Amtszeit gem. § 9b Abs. 1 S. 1 WEG der Empfangsvertreter im Hinblick auf ein Angebot eines etwaigen Nachfolgers. Erforderlich ist insofern nur,...mehr

Rz. 46 Der Verwaltungsbeirat haftet nach Auftragsrecht, wenn er unentgeltlich tätig wird, und nach Dienstvertragsrecht, wenn ihm eine Vergütung und nicht nur Aufwendungsersatz gezahlt wird. Vertragspartner der Beiratsratsmitglieder ist die Gemeinschaft als Verband (vgl. Rdn 9). Bei schuldhaften Pflichtverletzungen von Mitgliedern des Verwaltungsbeirats kommen Ansprüche der G...mehr

Rz. 17 Für das materielle Recht ordnet das WEMoG nur in §§ 47, 48 Abs. 1–4 WEG die Fortgeltung an. Das wurde von der ganz überwiegenden Auffassung nach allgemeinen Grundsätzen so verstanden, dass auch in Altprozessen mit Inkrafttreten des WEMoG neues Recht gilt.[12] Dies hätte insbesondere in den bisher zulässigen Klagen einzelner Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Bes...mehr

Rz. 40 Die Leitung der Sitzung ist Aufgabe des Vorsitzenden. Durch Mehrheitsbeschluss kann der Verwaltungsbeirat einen anderen Versammlungsleiter bestimmen.[115] Jedes Mitglied des Verwaltungsbeirats hat einen Anspruch auf Teilnahme an den Sitzungen. Wer dem Verwaltungsbeirat nicht angehört, der hat dagegen keinen Anspruch auf Teilnahme an den Sitzungen, soweit sich nicht au...mehr

Rz. 21 Gemäß § 33 Abs. 1 MessEG dürfen Messwerte im geschäftlichen Verkehr nur dann verwendet werden, wenn zu ihrer Bestimmung ein Messgerät bestimmungsgemäß verwendet wurde. Zudem hat sich der Verwender von Messwerten gemäß § 33 Abs. 2 MessEG im Rahmen seiner Möglichkeiten zu vergewissern, dass das Messgerät die gesetzlichen Anforderungen erfüllt. Eichpflichtige Geräte dürf...mehr

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Rz. 38 Die h.M. entnimmt dem Erfordernis der Unzumutbarkeit einer Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem Störer nicht zuletzt aus verfassungsrechtlichen Gründen (Art. 14 GG), dass die Entziehung das letzte Mittel zur Wiederherstellung tragbarer Zustände in der Eigentümergemeinschaft bleiben muss.[59] Sie kommt daher als ultima ratio nur dann in Betracht, wenn alleine eine Entf...mehr

Rz. 7 Das Entziehungsverfahren beginnt mit einer internen Willensbildung, die in dem Verlangen zur Veräußerung gemäß § 17 Abs. 1 WEG endet. Dies setzt allerdings nach dem Wegfall von § 18 Abs. 3 S. 1 WEG a.F. keine vorgängige Beschlussfassung mehr voraus. Die Klage, mit der die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Veräußerung des Sondereigentums von einem Miteigentümer ve...mehr

Rz. 10 Der Beschluss kann auf zwei verschiedene Möglichkeiten das Verlangen nach § 17 Abs. 1 WEG zum Ausdruck bringen. Zum einen können die Miteigentümer von dem Störer unmittelbar durch Beschluss, ohne Einschaltung des Verwalters die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen, Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ihren Willen durch Beschluss zum Ausdruck bringen...mehr

Rz. 49 Gemäß § 17 Abs. 1 S. 1 WEG folgt das weitere Verfahren nach der ersatzlosen Streichung der §§ 53–58 WEG a.F. den Vorschriften des ZVG. Dies erfordert im Gegensatz zur "freiwilligen Versteigerung" u.a. die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks in das Grundbuch (§ 19 ZVG), die Einholung eines Verkehrswertgutachtens nach § 74a Abs. 5 S. 1 ZVG und die Veröffentlichu...mehr

Rz. 23 Dem Verwalter kommt durch § 27 Abs. 1 WEG unzweifelhaft eine eigene Entscheidungskompetenz zu. Rz. 24 Ob hieraus unmittelbar auch eine Vollzugskompetenz folgt, wird unterschiedlich beurteilt.[19] Ungeachtet der Frage, ob man diese nun aus § 27 Abs. 1 WEG oder der Amtsstellung des Verwalters selbst herleitet, ist der Verwalter zur Organisation und Durchführung der jewei...mehr

Rz. 12 Die sog. Vertragstheorie, wonach ein Verwaltervertrag die konstitutive Voraussetzung für die Organstellung sei, dürfte heute nicht mehr vertreten werden.[9] Rz. 13 Vertreten wird aber weiterhin – wie auch im Verbandsrecht allgemein – die sog. Einheitslehre. Diese geht davon aus, dass die Bestellung denklogisch mit dem Vertragsschluss erfolge und verbunden sei. Jeder Be...mehr

Rz. 13 Lehnt die Eigentümerversammlung die Beschlussfassung über ein Veräußerungsverlangen und somit die Einleitung eines Entziehungsverfahrens ab, obwohl die Voraussetzungen hierfür vorliegen, kann diese Entscheidung nach den allgemeinen Regeln gerichtlich angegriffen werden. Danach ist gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG die Ersetzung des positiven Beschlusses durch das Gericht zu ...mehr

Rz. 51 Anderes gilt bei Belastungen, die vor dem Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen wurden. Diese sind weiterhin nach § 44 Abs. 1 ZVG zu übernehmen. Manipulationen aufgrund ungünstig verlaufenen Erkenntnisverfahrens sind also weiterhin möglich. Denn die Möglichkeit einer Vormerkung zur Sicherung des Erwerbs durch den noch unbekannten Erwerber besteht erst ab Verkündung ...mehr

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Rz. 14 Mit dem Verlangen nach § 17 Abs. 1 WEG wird der betroffene Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungs- oder Teileigentums aufgefordert. Dies hat keine unmittelbaren Folgen innerhalb des Entziehungsverfahrens. Der betroffene Wohnungseigentümer ist auch dann, wenn das Verlangen in Form eines Beschlusses erfolgt und dieser bestandskräftig wird, nicht hieran gebun...mehr

Rz. 71 Beim Klageantrag, welcher auszulegen ist, ist das mit der Klage verfolgte Rechtschutzziel maßgeblich; nicht dessen Wortlaut.[46] Rz. 72 Insofern sieht die Rechtsprechung zwischen den unterschiedlich formulierten Anträgen der Anfechtungs- und denen der Nichtigkeitsklage lediglich einen Ausdruck der unterschiedlichen rechtstechnischen Charaktere der gerichtlichen Entsche...mehr

Rz. 98 Die Kosten der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (Instandhaltung und Instandsetzung) werden nach § 16 Abs. 2 S. 1 i.V.m. § 16 Abs. 1 S. 2 nach Miteigentumsanteilen (§ 47 GBO) auf die Miteigentümer verteilt (zum Umlageschlüssel im Allgemeinen auch Rdn 22 ff.).[313] Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass ein anderer Umlageschlüssel für d...mehr

Rz. 27 § 17 Abs. 2 WEG ist keine abschließende Regelung. Weder sind die Entziehungsgründe in dieser Vorschrift abschließend geregelt[27] noch sind andere Maßnahmen, wie die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts bei der Belieferung mit Energie, Wasser etc., unzulässig.[28] Die Gemeinschaftsordnung kann die Entziehungsgründe definieren oder erweitern, aber nicht einschränken, ...mehr

Rz. 85 Zwar sieht § 27 Abs. 1 WEG – anders als noch § 27 Abs. 1 WEG a.F. – keinen Katalog von Maßnahmen mehr vor. Nichtsdestotrotz bietet der Katalog des § 27 WEG a.F. weiterhin eine Orientierungshilfe über die typischen Aufgaben des Verwalters nach § 27 Abs. 1 WEG, da mit dem Verzicht auf eine Aufzählung keine wesentliche inhaltliche Änderung verbunden sein sollte.[75] Im F...mehr

Rz. 70 Gem. § 26 Abs. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung des Verwalters. Ihnen ist insofern die Beschlusskompetenz zugewiesen, d.h. die Wohnungseigentümer müssen durch Beschluss darüber entscheiden, wen sie zum Verwalter, ab wann und wie lange sie ihn bestellen wollen. Rz. 71 Die Entscheidung über die Bestellung oder die Wiederwahl des Verwalters kan...mehr

Rz. 28 Sofern keine Pflichtverletzung nach § 17 Abs. 2 WEG vorliegt, ist zu prüfen, ob die Generalklausel des § 17 Abs. 1 WEG erfüllt ist. Hierunter fallen vor allem persönliche Verfehlungen gegen alle oder einzelne Miteigentümer z.B. durch Tätlichkeiten,[32] schwere Beleidigungen,[33] unhaltbare Strafanzeigen, u.U. auch durch querulatorische, inhaltlich erkennbar unbegründe...mehr

Rz. 31 Ein solcher Vorrang des Verfahrens nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG zieht zwar die paradoxe Folge nach sich, dass bei fortdauernder Pflichtverletzung der Zahlungspflichten die ursprünglich begründete Entziehungsklage ausscheidet. Eine solche Abgrenzung der Folgen unzulänglicher Zahlungen erscheint jedoch systematisch gut vertretbar, Denn der Zahlungstitel ist nach § 10 Abs....mehr

Rz. 40 Absatz 2 zählt nur beispielhaft ("insbesondere") eine Reihe von Maßnahmen auf, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören. Diese Aufzählung ist nicht abschließend; daher kann es z.B. ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, für andere als den in Absatz 2 Nr. 4 genannten Zweck eine Rücklage (Sonderrücklage) zu bilden.[162] Sie ist andererseits auch nicht zwingend. Desha...mehr

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Rz. 19 Wer neue oder erneuerte Messgeräte verwendet oder im Auftrag des Verwenders Messwerte von solchen Messgeräten erfasst, hat diese gemäß § 32 Abs. 1 S. 1 MessEG der nach Landesrecht zuständigen Behörde spätestens sechs Wochen nach Inbetriebnahme anzuzeigen. Dies kann über die zentrale Meldeplattform der Eichämter unter www.eichamt.de geschehen. Dies gilt für sämtliche e...mehr

Rz. 51 Der Verzicht des Verwaltungsbeirats auf die Kontrolle der Kontenbelege ist eine grob fahrlässige Verletzung der gesetzlichen Pflichten aus § 29 Abs. 3 WEG.[140] Rz. 52 Es ist eine grob fahrlässige Verletzung des vom Verwaltungsbeirat übernommenen Auftrags, den ausgehandelten Verwaltervertrag abzuschließen, wenn dem Verwalter entgegen der ausdrücklichen Weisung der Eige...mehr

Rz. 36 Wird eine objektiv gebotene Abmahnung nicht ausgesprochen, kann sie der Betroffene auf zwei Wegen erzwingen. Zum einen kann er im Wege der Beschlussersetzungsklage beantragen, die Abmahnung als Beschluss zu ersetzen.[56] Da der Verband auch ohne Beschlussfassung zur Abmahnung befugt ist, kann er diesen auch unmittelbar auf Vornahme der gebotenen Handlung – Abmahnung d...mehr

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Rz. 34 Die Abmahnung bedarf keiner Form. Sie kann durch Erklärung des Verwalters oder des vertretungsberechtigten Miteigentümers erfolgen. Diese muss dem Betroffenen zugehen. Erfolgt die Abmahnung durch Beschluss, hat sie ohne Einschaltung des Verwalters direkte Wirkung gegenüber dem Störer.[51] Diese Form der Abmahnung empfiehlt sich allerdings nicht. Denn dieser Beschluss ...mehr

Rz. 57 Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird in bestimmten Fällen die Kenntnis oder das Kennenmüssen der Mitglieder des Verwaltungsbeirats zugerechnet. Dies gilt etwa bei der Entlastung des Verwalters oder bei der Verjährung von Wohngeldansprüchen. Ob der Verwaltungsbeirat als Repräsentant der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer angesehen werden kann, ist jeweils im E...mehr

Rz. 76 Die Gesamtabrechnung dient auch weiter in Teilen der turnusmäßigen Rechnungslegung des Verwalters und damit auch dessen Kontrolle.[187] Die im alten Recht in § 28 Abs. 3 und 4 enthaltenen speziellen Regeln zur Rechnungslegung hat der Reformgesetzgeber gestrichen. Damit ist aber kein Wegfall der Rechnungslegungspflicht verbunden, diese folgt jedoch weiter aus der allge...mehr

Rz. 23 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.23: Beschlussformular – Einstweilige Verfügung Amtsgericht Frankfurt am Main Az.: _________________________ Beschluss In dem einstweiligen Verfügungsverfahren (volles Rubrum) Der _________________________ Antragsgegner _________________________ wird – wegen Dringlichkeit ohne mündliche Verhandlung – gemäß der §§ 9...mehr

Rz. 19 Die Vorschriften des § 16 stehen vollständig zur Disposition der Wohnungseigentümer.[74] Daraus folgt, dass davon auch der Gebrauchs- und Nutzungsumfang umfasst sind. Dies gilt auch für die anteiligen Gebrauchsvorteile am gemeinschaftlichen Eigentum, die aus § 16 Abs. 1 S. 3 folgt. Vorrangig hat m.E. zunächst die Auslegung der Bestandsregelung.[75] Es soll nach einer ...mehr

Rz. 24 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 4.24: Vollstreckung gem. § 877 ZPO 65 C 700/24 Beschluss In der Zwangsvollstreckungssache der Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE) Goetheallee 10–12, 60300 Frankfurt am Main, vertreten durch die Verwalterin, die Walter GmbH, diese vertreten durch ihren Geschäftsführer V. Walter, Nußallee 25, 60300 Frankfurt am Mai...mehr

Rz. 34 Verzögerungen, welche z.B. von der Geschäftsstelle des Gerichts ausgehen, weil eine Bearbeitung von mehr als den vom BGH als üblich angesehenen drei Werktagen unterbleibt, sind dem Kläger selbst dann nicht zuzurechnen, wenn der Richter zuvor eine vom Kläger verursachte Verzögerung dadurch zeitlich "gut gemacht" hat, dass er im Falle von dessen fehlerhafter Adressangab...mehr

Rz. 15 Etwas versteckt folgt aus der Streichung von § 10 Abs. 8 Satz 4 WEG a.F. in diesem Zusammenhang eine wirklich gravierende Neuerung. Denn danach kommt demjenigen Wohnungseigentümer, der seine Pflichten gegenüber der GdWE schuldhaft verletzt, keine Privilegierung mehr in Form einer Beschränkung der Haftung auf die Höhe seines Miteigentumsanteils zu.[16] Somit besteht kü...mehr