Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

Rn 4 Schuldrechtliche Besitzrechte können sowohl ausdrücklich als auch konkludent begründet werden und wirken dem Herausgabeverlangen des Eigentümers – oft nur vorübergehend – entgegen. Dies ist insb bei der Miete und Pacht (§§ 535 I, 581) sowie beim Leasingvertrag, aber auch beim Leihvertrag nach § 598 für den vereinbarten Zeitraum der Fall. Logischerweise entfällt das Besi...mehr

Rn 2 Die Vorschrift ist Grundnorm für die Möglichkeiten einer Mieterhöhung in Wohnraummietverhältnissen. Durch § 557 I stellt das Gesetz klar, dass eine vertragliche Änderung der Miethöhe frei von Zwängen nur während des laufenden Verhältnisses möglich ist. Alle anderen Änderungen sind gefesselt. Bereits künftige vertragliche Änderungen der Miete sind gem § 557 II bloß in Fo...mehr

Rn 78 Ein Mietvertrag kommt zwischen denjenigen Personen zustande, die miteinander vertragliche Beziehungen eingehen wollen. Die Parteien eines Mietvertrags werden durch den Mietvertrag bestimmt. Für die Wirksamkeit dieses Vertrags ist es belanglos, dass der Vermieter nicht Eigentümer der Mietsache ist (BVerfG NJW 13, 3774 [BVerfG 12.09.2013 - 1 BvR 744/13] Rz 16; BGH GuT 08...mehr

(1) Übersteigen die für die Modernisierungsmaßnahme geltend gemachten Kosten für die Wohnung vor Abzug der Pauschale nach Satz 2 10.000 Euro nicht, so kann der Vermieter die Mieterhöhung nach einem vereinfachten Verfahren berechnen. Als Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären (§ 559 Absatz 2), werden pauschal 30 Prozent der nach Satz 1 geltend gemacht...mehr

Rn 30 Hat der Vermieter modernisiert, kann er wählen: Er kann die Miete durch einseitige Erklärung nach §§ 559, 559c, 559b erhöhen. Er kann aber auch auf Grundlage des modernisierten Zustandes nach § 558 vorgehen. In beiden Fällen sind zum Schutz des Mieters nach Maß des § 558a V Drittmittel (s.a. § 559a Rn 2) zu berücksichtigen. § 558 V will es also erreichen, dass bei eine...mehr

Rn 1 Der in § 566 normierte Grundsatz ›Kauf bricht nicht Miete‹ übernimmt unter dieser ungenauen vom Gesetzgeber als sprichwörtlich bezeichneten Überschrift (richtig: Veräußerung bricht nicht den Mietvertrag) mit geringfügigen sprachlichen Änderungen die bisherige Regelung des § 571 aF. Es handelt sich hier um eine typische Mieterschutzbestimmung. Der Mieter soll nicht den M...mehr

Rn 9 Bei Personenmehrheiten auf beiden Seiten muss die Form der Schuldner- u Gläubigerstellung nicht notwendig miteinander korrespondieren. So sind mehrere Käufer oder Mieter idR hinsichtlich der Zahlungspflicht Gesamtschuldner (§ 427), aber nur gemeinsam forderungsberechtigt (§ 432). Umgekehrt schulden mehrere Verkäufer/Vermieter idR gem §§ 427, 431 als Gesamtschuldner, bzg...mehr

Rn 2 Bei einer Verpfändung einer eigenen Sache für eine eigene Schuld haftet das Pfandrecht, auch mit Wirkung ggü nachrangig Berechtigten (hM, Staud/Wiegand Rz 6) sowie einem Erwerber der Pfandsache (hM, Staud/Wiegand Rz 9), nach I 1 auch für jede nachträgliche Erweiterung der Schuld durch Vertrag, Verschulden, vertragliche oder gesetzliche Zinsen, Vertragsstrafen, Verzicht ...mehr

Rn 1 § 559 ist durch das MietRÄndG v 11.3.13 (BGBl I 434) mWv 1.5.13, durch das MietAnpG v 18.12.18 (BGBl I 2648) mWv 1.1.19 (Übergangsrecht s jew vor § 555a Rn 4 und Rn 5) sowie das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz v 23.6.21 (BGBl I 1858) mWv 1.12.21 geändert worden. Weitere Änderungen sind Folge des ›Heizungsgesetzes‹ (dazu Vor § 555a Rn 6). Die Vorgängervorschrift ...mehr

Rn 5 Gem § 557a II 1 muss jede ›Staffel‹ (= der Zeitraum zwischen zwei Mieten) mindestens ein Jahr betragen, kann aber auch länger sein oder wechseln (Mersson ZMR 02, 732). Bsp 1.1 bis 31.12. Diese Mindestzeit ist nach hM eine absolute Grenze. Die gesamte Staffelmietvereinbarung soll daher nach § 557a IV nichtig sein, wenn auch nur eine der vorgesehenen Staffeln kürzer ist, ...mehr

Rn 16 Neben den Eingriffsnormen des Forumstaates waren nach dem bish IV für Formfragen schuldrechtlicher Grundstücksgeschäfte wie zB Kauf, Miete, Pacht zusätzlich (BeckOK/Mäsch Rz 54) die Eingriffsnormen des Belegenheitsstaates anzuwenden. Zu IV aF der nur noch für Altfälle gilt s. 7. Aufl diese Rn. Für ab dem 17.12.09 geschlossene Verträge gilt nicht mehr IV aF, sondern Art...mehr

Rn 6 Zustimmungsbedürftig sind alle ein- und mehrseitigen Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäfte, die Haushaltsgegenstände zum Gegenstand haben. Das gilt auch dann, wenn mit ihnen ein Sicherungszweck verfolgt wird. Eine Ausn gilt für Sicherungsübereignungen, die Teil eines Rechtsgeschäfts sind, das den Erwerb von Haushaltsgegenständen zum Ziel hat (Sicherungsübereignung ein...mehr

Rn 25 Nach § 558a II Nr 3 genügt es, wenn ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (BGH NJW 82, 1701, 1702 [BGH 21.04.1982 - VIII ARZ 2/82]) in einem mit Gründen versehenen Gutachten Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete macht und die streitige Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnet (BGH NJW 16, 1385 [BGH 03.02.2016 - VIII ZR 69/15] Rz 15). Auf di...mehr

Rz. 757 [Autor/Stand] Anwendung auf Eigenhändler-Vertriebsgesellschaften. Hauptanwendungsbereich der Wiederverkaufspreismethode ist die Verrechnungspreisermittlung im Zusammenhang mit Vertriebsgesellschaften. Entsprechend dem in § 1 Abs. 3 Satz 5 für die Auswahl der Verrechnungspreismethode geregelten OECD-Konzept[2] der "am besten geeigneten Verrechnungspreismethode" kommt ...mehr

Rn 79 Willenserklärungen, zB Kündigungen (BGH NJW 10, 1965 Rz 7; LG Frankfurt/M IMR 18, 412) oder Mieterhöhungserklärungen (s § 558a Rn 4 ff), aber auch das Rückgabeverlangen nach § 546 I (BGH NJW 96, 515), müssen, wenn sich aus dem Mietvertrag nichts anderes ergibt, grds von allen Vermietern ggü allen Mitmietern bzw umgekehrt abgegeben werden (BGH NZM 13, 366 Rz 12; ZMR 05,...mehr

Rn 3 § 546a ist abdingbar. Vertragliche Vereinbarungen zu Lasten des Wohnraummieters dürfen jedoch nicht von § 571 abweichen. Formularmäßige Bestimmungen unterliegen der Inhaltskontrolle insb durch §§ 309 Nr 5 und 7, 308 Nr 7 und 307 II Nr 1. Da die Vorenthaltung (s Rn 4) ein wesentliches Merkmal des § 546a darstellt, ist eine Klausel unwirksam, derzufolge bei jeder nicht re...mehr

Rn 175 Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538). Wegen unzulässigen Gebrauchs kann der Vermieter gem § 541 Unterlassung verlangen (s § 541 Rn 7), nicht aber nach § 1004 (BGH NJW 07, 2180 [BGH 17.04.2007 - VIII ZB 93/06]). Dieser Anspruch verjährt während des L...mehr

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. (2) 1Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. 2Die Klage muss innerhalb von drei...mehr

Rn 4 Hat der Vermieter Drittmittel iSv § 559a in Anspruch genommen (zum Begriff § 559a Rn 2), so darf er die jährliche Miete um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten (entspr § 559 Rn 8 ff) abzgl der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhen. Es geht nur um die Kosten des Einbaus oder der Aufstellung der Heizungsanlage (dazu § 3 Nr 14a GEG; s.a. Hinz ZMR 24, 625, 631...mehr

Rn 18 § 559 IIIa 2 ist auf Initiative des Rechtsausschusses ins Gesetz eingefügt worden (BTDrs 19/6153, 22). Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich innerhalb von 6 Jahren – gerechnet vom Wirkungszeitpunkt der letzten Mieterhöhung nach § 559 I und von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen – nicht ...mehr

Rn 200 Für Gewerberaummietverhältnisse (zur Unterscheidung, ob Wohn- oder Gewerberaummiete anzunehmen ist, s Rn 13) gelten ggü der Wohnraummiete eine Reihe von Besonderheiten. §§ 535–548 sind anwendbar. Von den §§ 549 ff sind nur §§ 550, 552 I, 555a I–III, 555b, 555c I–IV, 555d I–VI, 555e I, II, 555f, 562–562d, 566–567b, 569 II, 570 anwendbar – und nur entspr. Ferner sind §§...mehr

Rn 4 Das Gesetz vermutet in vier Fällen, dass der Vermieter (wenigstens) seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt hat: § 559d S 1 Nr 1: Verzögerter oder fehlender Baubeginn. §§ 187 ff sind anwendbar. § 559d S 1 Nr 2: Verdopplung der monatlichen Miete. Es gilt die jew vereinbarte Mietstruktur. Maßgeblich ist die Ankündigung, nicht die Erhöhung. § 559d S 1 Nr 3: Objektiv...mehr

Rn 3 Der Regelungswiderspruch zwischen der Individualabrede und der wirksam einbezogenen (HP/H. Schmidt § 305b Rz 8) AGB-Klausel kann sich unmittelbar aus dem Wortlaut oder mittelbar aus dem durch Auslegung (s § 305c Rn 11) zu ermittelnden Sinn der Abreden ergeben. So gehen individualvertragliche Beschaffenheitsvereinbarungen formularmäßigen Haftungsausschlüssen vor (BGHZ 54...mehr

Rn 14 Ein Sicherungsnießbrauch läge vor, wenn das Recht das Befriedigungsinteresse eines Forderungsgläubigers durch den unmittelbaren Zugriff, zB auf die Mietforderungen, sichern soll. Eine derartige dingliche Abrede wird abgelehnt (BGH WM 66, 653). Schuldrechtlich ist eine solche Verwendungsabrede zulässig. Möglich ist ihre Koppelung mit einer auflösenden Bedingung durch ei...mehr

Rn 136 Die Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung der gesamten Mietsache trifft den Vermieter. Sie kann auf einen Mieter – auch unbegrenzt – individualvertraglich übertragen werden (BGH NJW 02, 2383, 2384; Rostock OLGR 09, 933). Dies gilt va für die Wohnraum- (Naumbg NJW-RR 00, 823; BayObLG NJW-RR 97, 1371) und Gewerbemiete (Rostock OLGR 09, 933). Eine formularm...mehr

Rn 5 Der Begriff ›Nutzung‹ meint das Recht, die Früchte der baulichen Veränderung zu ziehen. Dies kann zB eine Miete und/oder Pacht oder Nutzungsgebühr sein. Der Begriff meint ferner das Recht, die bauliche Veränderung unter Ausschluss der anderen WEigtümer allein zu gebrauchen – faktisches SNR (BGH NZM 24, 933 Rz 7; ZMR 24, 391 Rz 8). Der BGH meint derzeit sogar, nach § 20 ...mehr

1Es wird vermutet, dass der Vermieter seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt hat, wennmehr

Rn 12 Von Wohnraummiete spricht man, wenn der Mieter nach dem Zweck (s.a. Rn 13) des Mietvertrags die Räume, inkl möglicher Nebenräume wie Flur oder Keller, zu Wohnzwecken nutzen soll. Unter einem Wohnraum ist jeder zum Wohnen, also zum Schlafen, Essen, Kochen und zu sonstiger dauernder privater Benutzung bestimmte Raum nebst Nebenräumen zu verstehen (Frankf ZMR 09, 198, 199...mehr

Rn 17 Die nach § 559 I zu erwartende Mieterhöhung ist in einem Betrag zu beziffern (s bereits KG GE 07, 907). Die Angabe einer Spanne oder eines Prozentsatzes genügt nicht. Ist eine monatliche Mietzahlung geschuldet (dazu § 535 Rn 176), ist der Betrag aus Gründen der Transparenz und der Bewertung einer möglichen Härte auch auf die Monatsmiete zu beziehen – obwohl § 559 I von...mehr

Rn 10 § 564 ist dispositiv. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Mietererben und auch dessen Kündigungsrecht einerseits sowie das Kündigungsrecht des Vermieters andererseits können vertraglich abw geregelt werden (Formulierungsbsp. bei Frey/Hinz ZMR 21, 701 ff). Die hM (Staud/Rolfs § 564 Rz 24) nimmt weiterhin an, dass es jedenfalls formularmäßig unzulässig ist, nur...mehr

Rn 69 Ist der Mieter Verbraucher (§ 13) und der Vermieter Unternehmer (§ 14), kann dem Mieter gem §§ 355, 312 IV 1, 2 bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen (§ 312b Rn 14 ff) und bei Fernabsatzverträgen (§ 312c Rn 3) ein Widerrufsrecht (§ 312g I) zustehen (BGH NZM 18, 1011 [BGH 17.10.2018 - VIII ZR 94/17] Rz 13). Bis zu einem Widerruf ist der Mietvertrag schwebend w...mehr

Rn 12 Nach dem Wortlaut von § 278 S 1 ist Erfüllungsgehilfe derjenige, dessen sich der Schuldner ›zur Erfüllung seiner Verbindlichkeiten bedient‹. Die von der Rechtslehre entwickelte Definition des Erfüllungsgehilfen ist erheblich detaillierter: Erfüllungsgehilfe ist hiernach, wer mit Wissen und Wollen des Geschäftsherrn in dessen Pflichtenkreis tätig wird. Wo die Pflichten ...mehr

Rn 9 Da der Mietvertrag Schutzwirkung zugunsten Dritter, die sich regelmäßig in den Mieträumen aufhalten bzw deren Sachen begründet, sind diese ebenfalls ersatzberechtigt (BGH NJW 10, 3152 [BGH 21.07.2010 - XII ZR 189/08] Angestellte und Arbeitnehmer). Nach dem Wortlaut in § 536a I kann Schadensersatz neben der Mietminderung verlangt werden. Der Mieter kann zudem gem § 543 I...mehr

Rn 1 § 547 wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft und entspricht inhaltlich § 557a aF. Eine Übergangsregelung existiert daher nicht. § 547 gilt für alle Mietverhältnisse und ist über § 581 II auf Pachtverträge anwendbar (BGH NJW 00, 2987 [BGH 17.05.2000 - XII ZR 344/97]). Sinn und Zweck des § 547 ist der Schutz des Mieters vor dem Verlust der im Voraus gele...mehr

Rn 22 Durch den Auskunftsanspruch aus III soll der Mieter va erfahren, ob ein Ausnahmetatbestand nach § 556f vorliegt oder ob ein Überschreiten der nach § 556d I zulässigen Miete gerechtfertigt ist (Siegmund PiG 110, 23, 33). Der Anspruch ist nicht davon abhängig, auf welchen Tatbestand der Vorschriften der §§ 556d ff sich der Vermieter zur Rechtfertigung der vereinbarten Mi...mehr

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. (2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleiche...mehr

Rn 15 Nach Zugang (§ 130) einer Modernisierungsankündigung hat der Mieter für sämtliche Betroffene iSv Rn 4 als Obliegenheit (s § 241 Rn 28) dem Vermieter solche Mieterinteressen (Rn 4 ff) mitzuteilen, die einer Duldung (§ 555d I) oder einer Mieterhöhung (§ 559 I) entgegenstehen können. Die Mitteilung soll es dem Vermieter erleichtern, vor Baubeginn zu beurteilen, ob die Mie...mehr

Rn 2 § 1133 stellt lediglich auf eine Verschlechterung des belasteten Grundbesitzes ab; die Ursache ist gleichgültig. Es kommen also sowohl Handlungen des Eigentümers (zB Gebäudeabbruch, Rostock OLGR 41, 17) als auch Naturereignisse in Betracht. In jedem Fall muss es sich um tatsächliche Ereignisse handeln; Beeinträchtigungen der rechtlichen Situation (zB Pfändung von Mieten...mehr

Rn 134 Als vom Mieter zu duldende (s.a. § 555a I) Hauptpflicht (BGH NJW 15, 3087 Rz 49) und vertragliche Gegenleistung zur Miete (BGH NJW 89, 2247) ist die Mietsache nach § 535 I 2 Fall 2 grds dauerhaft (BGH NJW 15, 3087 Rz 49; ZMR 03, 418) in dem vertraglich geschuldeten Zustand (Rn 121) zu erhalten (BGH NJW 15, 3087 Rz 49; 10, 1292 Rz 17), sofern die Erhaltung nicht vom Mi...mehr

Rn 3 Da sich § 987 I und II ausschl mit den Folgen des EBV befasst, können unter Nutzungen gem § 100 (Legaldefinition) auch nur Sachnutzungen gem § 99 I und III sowie Vorteile aus dem Sachgebrauch gem § 100 verstanden werden. Bsp: Feldfrüchte, Miete, Pacht, ersparte Aufwendungen beim Kfz-Gebrauch, Zinsen (BGH NJW-RR 07, 557 [BGH 01.02.2007 - IX ZR 96/04]) etc. Ird Absatz II ...mehr

Rn 4 Diese Haftung bezieht sich speziell auf Ansprüche des Vermieters wegen rückständiger Miete einschl Betriebkostenvorauszahlungen und mietrechtlicher Abrechnungsspitzen bei der Betriebskostenabrechnung, Schadensersatzansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen und sonstiger Pflichtverletzungen des verstorbenen Mieters (LG Bochum ZEV 19, 528). Der Vermieter ...mehr

Rn 20 Eine nicht zu rechtfertigende Härte liegt vor, wenn dem Mieter nach Abzug der Miete einschließlich Nebenkosten (LG Berlin WuM 10, 88) kein Betrag zur Verfügung steht, der ausreicht, damit er an seinem bisherigen Lebenszuschnitt im Wesentlichen festhalten kann (KG GE 07, 907; LG Berlin NJW 21, 3473 Rz 10; IMR 14, 104; WuM 10, 88 [LG Berlin 19.01.2010 - 65 S 285/09]), vo...mehr

Rn 7 Für die Schlechtleistung von Beiträgen – insb bei Sachleistungen – gelten die Gewährleistungsvorschriften der einzelnen Schuldverhältnisse, wie Kauf, Miete und Werkvertrag, jedoch gesellschaftsspezifisch ›modifiziert‹ mit der Folge, dass solche Rechtsfolgen ausgeschlossen sind, die das Gesellschafterverhältnis selbst infrage stellen. Während der Gesellschafter damit idR...mehr

Rn 33 Mieterhöhungsverlangen können auch in anderer Weise begründet werden (BVerfG NJW 80, 1617 [BVerfG 12.03.1980 - 1 BvR 759/77]). Solche Begründungsmittel müssen den gesetzlichen gleichwertig sein. In Betracht kommen zB Mietpreisübersichten der Finanzämter, Gerichtsgutachten aus einem gerichtlichen Verfahren dritter Personen, wenn die zu beurteilenden Wohnungen vergleichb...mehr

Gesetzestext (1) Das Pfandrecht kann in der Weise bestellt werden, dass der Pfandgläubiger berechtigt ist, die Nutzungen des Pfandes zu ziehen. (2) Ist eine von Natur Frucht tragende Sache dem Pfandgläubiger zum Alleinbesitz übergeben, so ist im Zweifel anzunehmen, dass der Pfandgläubiger zum Fruchtbezug berechtigt sein soll. Rn 1 Ein Nutzungspfand erfordert eine besondere Ve...mehr

Rn 10 Die Duldungspflicht gehört zu den vertraglichen Nebenpflichten (§ 535 Rn 64). Wird die Duldungspflicht verletzt, kommt eine Kündigung nach § 543 I und/oder nach § 573 II Nr. 1 in Betracht (BGH NJW 15, 2417 Rz 17; LG Berlin WuM 16, 736). Der Vermieter ist nicht darauf verwiesen, zunächst – was möglich ist (Rn 11) – auf Duldung zu klagen (BGH NJW 15, 2417 [BGH 15.04.2015...mehr

Rn 2 Eine Mietdatenbank ist eine strukturiert aufgearbeitete, fortlaufend geführte und sich ständig ändernde Sammlung einzelner Mieten. Ihre Funktion besteht darin, Angaben zu Mietvereinbarungen und Mietänderungen bereitzustellen, aus denen für einzelne Wohnungen Erkenntnisse über ortsübliche Vergleichsmieten gewonnen werden können. Eine Mietdatenbank wird von einer Gemeinde...mehr

Rn 30 Ein unbeachtlicher Motivirrtum liegt vor, wenn der in das Geschäft eines Einzelkaufmanns Eintretende nicht die persönliche Haftung für bestehende Schulden des bisherigen Inhabers kennt (RGZ 76, 440) bzw eine Alleinerbenstellung der Ehefrau wegen Unwirksamkeit der Ausschlagung eines Miterben nicht erreichbar ist (München NJW 10, 687 [OLG München 04.08.2009 - 31 Wx 60/09...mehr

Rn 1 § 557 ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Zur Gesetzesgeschichte s.a. § 557 BGB Rn 1 f. Er leitet das 2. Unterkap mit den Regelungen über die Miethöhe ein und fasst die Möglichkeiten zusammen, wie die Vertragsparteien (Änderungsvereinbarung) oder der Vermieter einseitig (va nach §§ 559, 560) die Miete ändern können. Mit...mehr

Rn 196 Nebenkosten sind – wie § 556 I zeigt – in der Miete vollständig enthalten (BGH ZMR 20, 638 Rz 13). Kosten muss der Mieter grds (anders ist es nur für die Heizkosten, s Rn 198) nur dann tragen, wenn er selbst Anschlussnehmer ist oder die Parteien eine Kostentragungspflicht vereinbart haben (§ 556 Rn 9 ff). Rn 197 Für Untermietverhältnisse (s § 540 Rn 2f) gilt nichts and...mehr