Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

Rn 6 Der Leasingvertrag ist, jedenfalls in Form des Finanzierungsleasings, ein atypischer Mietvertrag (BGH NZM 04, 340, 342 [BGH 04.02.2004 - XII ZR 301/01]; s dazu iE Anh zu §§ 488–515 [shop.wolterskluwer-online.de/code (s Impressum auf S IV)] Rn 1 ff). Leasingverträge können auch unter der Bezeichnung ›Fondsmodell‹ oder ›Kooperationsmodell‹ auftreten oder mit sog ›Betreibe...mehr

Rn 2 Der Anwendungsbereich der Vorschrift knüpft mit dem Merkmal der Erfüllung an § 362 an. Sie gilt für alle Forderungen, die iSd § 362 erfüllt werden können. Erfasst werden nicht nur einmalige Sach- oder Geldleistungen. Die Vorschrift ist auch auf die dauerhafte Gebrauchsüberlassung iRe Miet-, Pacht-, Leasing- oder Leihvertrags anwendbar. Ihr Anwendungsbereich umfasst hier...mehr

(1) 1Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. 2Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird. 3 § 555c Absatz 3 gilt entsprechend. (2) 1Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der E...mehr

Rn 133 Überlässt der Vermieter die Mietsache nicht, kann der Mieter nach §§ 280, 281 vorgehen, auch zurücktreten. Vor Überlassung der Mietsache gilt gem § 536 (›zur Zeit der Überlassung‹) das allgemeine Leistungsstörungsrecht. Die mietrechtlichen Schutz- und Gewährleistungsregeln enthalten, soweit es um Mängel der Mietsache geht, nach Überlassung hingegen eine abschließende ...mehr

Rn 1 Der Zweck der Vorschrift, die Abwicklung beendeter Gebrauchsüberlassungsverträge schnell sicherzustellen, rechtfertigt ihre Anwendung unabhängig davon, ob die Gebrauchsüberlassung auf Miete, Leihe oder einer ihnen sachnahen Nebenabrede in einer Vereinbarung anderen Vertragstyps beruht (BGH NJW 02, 1336 [BGH 19.12.2001 - XII ZR 233/99]) und ob diese Vereinbarung unwirksa...mehr

(1) Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will,mehr

Rn 9 § 404 an sich (Einwendungen des Schuldners bei der Abtretung) schützt den unmittelbaren Besitzer nicht ggü einem nach § 931 durch Abtretung des Herausgabeanspruchs neu an die Stelle des bisherigen Eigentümers tretenden Eigentümer. Denn der Herausgabeanspruch des neuen Eigentümers entsteht gerade erst durch Abtretung. § 986 II stellt damit eine Schutzvorschrift für den u...mehr

Rn 27 Das Vermieterpfandrecht besteht nach § 562 I 1 für die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis (Ddorf ZMR 00, 518, 520f). Dies sind gem der einschränkenden Auslegung des BGH nur die Forderungen, die sich aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung ergeben (BGHZ 60, 22). Für künftige Mietforderungen ist die Ausnahmeregelung des § 562...mehr

Rn 1 § 578b – vgl auch § 580a III – wurde mit G v 25.6.21 (BGBl I, 2123; BTDrs 19/27653, 20, 85) basierend auf der RL (EU) 2019/770 vom 20.5.19 eingeführt und gilt ab 1.1.22 (Hubert/Hengstler MMR 22, 623; Hubert/Kurth/Meyer CR 23, 493). Er bestimmt die Unanwendbarkeit jener Vorschriften des Mietvertragsrechts, die den Vorschriften des neu einzufügenden Titels 2a entgegensteh...mehr

Rn 3 § 535 ist auf alle Mietverträge anzuwenden, auch auf Untermietverträge (BGHZ 81, 46, 50 = NJW 81, 2246; s § 540 Rn 2 ff). Ferner auf Pachtverträge als Sonderform der Miete. Aus der von den Vertragsparteien gewählten Bezeichnung eines Vertrags kann nicht zwingend auf dessen Rechtsnatur geschlossen werden. Diese ist vielmehr nach seinem gesamten Vertragsinhalt zu bestimme...mehr

Rn 2 Die in § 557b I legal definierte Index- ist neben der Staffelmiete die einzig zulässige vorweggenommene Mietänderungsklausel. Ob ihre formularvertragliche Vereinbarung als eine die Miethöhe unmittelbar regelnde Bestimmung und damit gem § 307 III 1 iÜ nicht kontrollfähige Preis(haupt)abrede oder als Preisnebenabrede anzusehen ist, ist str (s.a. BGH NJW-RR 21, 1096 [BGH 2...mehr

Rn 1 Mietverträge sind gegenseitige Verträge, die ein Dauerschuldverhältnis begründen. Für sie sind grds die Vorschriften des Allgemeinen Teils und des Allgemeinen Schuldrechtes anwendbar, soweit §§ 535–580a nichts anderes anordnen. Als schuldrechtliches Rechtsgeschäft sind Mietverträge als Grundform der entgeltlichen Gebrauchsüberlassung von Sachen vom dinglichen Nießbrauch...mehr

Rn 6 Nach § 565 I 1 tritt der Vermieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses in die Rechte und Pflichten nach dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein (LG Berlin ZMR 15, 25), und zwar auch wenn die Untervermietung an den Geschäftsführer des Hauptmieters erfolgte (Hambg ZMR 23, 974). Str ist, ob es zu einer vollständigen Vertragsübernahme oder aber zu ei...mehr

Rn 3 Wird die Modernisierungsmaßnahme nicht oder nicht ausreichend gem. § 555c I und III angekündigt, duldet der Mieter aber, darf die Miete mit der Folge des § 559b II 2 erhöht werden (so bereits BGH NJW 07, 3565 [BGH 19.09.2007 - VIII ZR 6/07] Rz 15). Zweck der Duldungsverpflichtung ist nicht, § 559 I einzuschränken (BGH NJW 11, 1220 [BGH 02.03.2011 - VIII ZR 164/10] Rz 15).mehr

Rn 121 Der Vermieter muss die Mietsache so überlassen, dass der Mieter in der Lage ist, von ihr den vertraglich bestimmten, ohne Regelung einen üblichen Gebrauch zu machen (Köln ZMR 97, 230, 232). Maßgebend für die Frage, ob die Mietsache vertragsgemäß ist, sind in erster Linie die – ggf konkludent getroffenen (Rn 32; Vor §§ 116 ff Rn 20) – Beschaffenheitsvereinbarungen der ...mehr

Rn 7 Zwischen dem mittelbaren und dem unmittelbaren Besitzer muss ein besonderes Rechtsverhältnis bestehen, das sowohl privat- als öffentlich-rechtlicher Natur sein kann und das auf Rechtsgeschäft oder auf Gesetz (zB § 1353 I) beruhen kann. Inhalt dieses Rechtsverhältnisses muss es sein, dass der unmittelbare Besitzer die Überordnung und den Herausgabeanspruch des mittelbare...mehr

Rn 31 Über § 1361 IV 4 und § 1360a III gilt § 1613 I auch für den Trennungsunterhalt. Nach § 1613 I 2 wird Unterhalt ab dem ersten des Monats geschuldet, jedoch nur dann, wenn der Unterhaltsanspruch dem Grunde nach zu diesem Zeitpunkt bestanden hat, mithin frühestens taggenau ab Trennung. Rn 32 Die in der Vergangenheit in der Ober- und höchstrichterlichen Rspr vertretene rest...mehr

Rn 15 Der Bestandsschutz für eine höhere Vormiete oder Modernisierung wird dadurch hergestellt, dass eine Miethöhe, die bei Mietbeginn zulässig gewesen wäre, auch zu einem späteren Zeitpunkt noch als zulässige Miethöhe in jeder Folgestaffel anzusehen ist. Praktische Bedeutung hat dies, wenn der Vermieter mit Rücksicht auf den Mieter nicht sofort bei Beginn der Staffelmietver...mehr

Rn 3 Vormiete ist: die Miete (§ 535 Rn 176 ff), die der vorherige Mieter, für die identische (BGH WuM 23, 603 [BGH 05.07.2023 - VIII ZR 94/21] Rz 50 und Rz 51) Mietsache (§ 535 Rn 103 ff) wirksam (auch die Vor-Vormiete kann mithin Vormiete sein: s.a. BGH WuM 24, 144 Rz 20; ZMR 23, 964 Rz 20 ff) geschuldet – nicht gezahlt – hat (dabei sind ggf auch §§ 556d ff zu beachten). Fü...mehr

Rn 11 Eine ausdrückliche, Mieterhöhungen ausschließende Vereinbarung kann nach § 557 III Hs 2 Alt 1 formfrei im (Formular-)Mietvertrag selbst, aber auch an anderer Stelle geschlossen werden. Eine Ausschlussvereinbarung ist zB anzunehmen, wenn eine Mieterhöhung nur zulässig ist, sofern die geforderte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen muss (BGH WuM 09, 46...mehr

Rn 6 Der Mieter (§ 535 Rn 90 ff) hat ggü dem Vermieter (§ 535 Rn 83 ff) einen von ihm angenommenen Verstoß gg das nach §§ 556d ff zulässige Maß vor seinem Zurückverlangen gerügt (§ 556g II 1). Eine Rüge ist auch erforderlich, wenn der Mieter aufrechnen will (Hinz ZMR 14, 593, 599). Eine Rüge ist hingegen ausnw entbehrlich, wenn der Mieter den Teil der Miete, der das in § 556...mehr

Rn 122 Der Mieter einer Wohnung kann ohne besondere vertragliche Abrede erwarten, dass die angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist (s.a. Rn 106). Insb Alter, Ausstattung und Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte sind nach §§ 133, 157, 242 zu berücksichtigen (BGH GE 22, 950 Rz 35 zu einer ...mehr

Rn 21 Hat der Vermieter die Auskunft erteilt, aber nicht in Textform (§ 556g IV), so kann er sich auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete erst dann berufen, wenn er die Auskunft in Textform (§ 556g IV) nachgeholt hat. Die Beweislast für die Erteilung der Auskunft (idR mündlich), trägt der Vermieter (BTDrs 19/4672, 28). Wird der Beweis nicht geführt, gilt § 556 Ia 3.mehr

Rn 8 Nur im Sonderfall des § 553 besteht ein Anspruch des Mieters auf eine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte (LG Berlin GE 18, 511, BGH ZMR 11, 453), iÜ besteht bei verweigerter Zustimmung des Vermieters in sonstigen Bereichen der Miete lediglich ein Kündigungsrecht des Mieters. Nur in Ausnahmefällen soll sich aus § 242 ein Anspruch auf die Erteilung der Erlaubnis...mehr

Rn 1 Die Bestimmung ergänzt § 546. Ihr liegt die Vorstellung zu Grunde, dass die durch das Zurückbehaltungsrecht gewährte Sicherheit außer Verhältnis zu den Ansprüchen des Mieters stünde (BGH ZMR 03, 415, 416). Wäre der Mieter befugt, gg den Herausgabeanspruch nach § 546 I ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, könnte beim Vermieter ein großer, im Vergleich zum Sicheru...mehr

(1) Unbeschadet der Artikel 5 und 7 unterliegt ein Vertrag, den eine natürliche Person zu einem Zweck, der nicht ihrer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit zugerechnet werden kann (›Verbraucher‹), mit einer anderen Person geschlossen hat, die in Ausübung ihrer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit handelt (›Unternehmer‹), dem Recht des Staates, in dem der Verbraucher s...mehr

Rn 18 § 566 ist nicht zwingend. Allerdings kann der Grundsatz ›Veräußerung bricht nicht Miete‹ kaum durch eine formularvertragliche Klausel ohne Verstoß gg § 307 unterlaufen werden. Auch eine bloße Vereinbarung zwischen ursprünglichem Vermieter und Erwerber ist unwirksam. Zur Abbedingung der Rechtsfolgen bedarf es eines dreiseitigen Vertrages von Mieter, ursprünglichem Vermi...mehr

Rn 11 § 568 I und II sind anwendbar. Ein ausdrücklicher Hinweis auf das Kündigungsprivileg wird nicht ersetzt durch die Angabe der verlängerten Kündigungsfrist. Wegen § 573a III muss klar auf eines der Privilegien nach § 573a I oder II verwiesen werden, so dass für den Mieter deutlich wird: Es soll nicht aufgrund eines berechtigten Interesses gekündigt werden (AG Wedding MM ...mehr

Rn 3 § 573 gilt ausschl für die Vermieterkündigung von Haupt- und Untermietverhältnissen (LG Berlin GE 19, 1507) auf unbestimmte Zeit (§ 542) über Wohnraum (maßgeblich ist die Zweckbestimmung, Saarbrücken MDR 12, 1335; Celle ZMR 99, 469), der nicht unter § 549 II, III (zB Jugend-, Lehrlings- und Studentenwohnheime) fällt. Auch Dauernutzungsverträge von Genossenschaften falle...mehr

Rn 183 Die Miethöhe wird durch §§ 134, 138 I und II (s.a. § 138 Rn 55) sowie in der Wohnungsmiete durch §§ 5 I WiStG, 291 StGB begrenzt. Weitere Grenzen ergeben sich aus den Vorschriften für den preisgebundenen Wohnungsbau (§ 8 II WoBindG) oder aus dem Wohnraumförderungsgesetz (WFG). Bei sog Nutzungsverträgen in den neuen Ländern über Erholungsgrundstücke (Datschengrundstück...mehr

Rn 13 Verstößt der Vermieter gg § 556d I, kann der Mieter die nach einer Rüge (§ 556g Rn 15) fälligen Mieten nach §§ 812 ff zurückverlangen (§ 556g Rn 3 ff). § 556d I soll außerdem ein Schutzgesetz iSv § 823 II sein (LG Berlin IMR 22, 133; WuM 18, 575, 576) und zB Anspruchsgrundlage für die Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten sein können (LG Berlin IMR 22...mehr

Gesetzestext Verpflichtet sich jemand zur Veräußerung oder Belastung einer Sache, so erstreckt sich diese Verpflichtung im Zweifel auch auf das Zubehör der Sache. Rn 1 Die abdingbare Vorschrift betrifft den Umfang der schuldrechtlichen Verpflichtung zur Veräußerung oder Belastung einer Sache. § 311c wird auf Miete und Pacht analog angewendet (BGH NJW 00, 354, 357 [BGH 29.09....mehr

Die verkehrsrechtliche Mandatsbearbeitung gehört bis heute zum "Brot und Butter"-Geschäft vieler, gerade kleinerer und mittelständischer, Rechtsanwaltskanzleien. Dass eine effektive Bearbeitung des jeweiligen Auftrages – hierzu gehören Fälle aus dem Zivilrecht genauso wie solche aus dem Ordnungswidrigkeiten-, dem Straf- und Fahrerlaubnisrecht – fundierte Kenntnisse der jewei...mehr

Rn 3 Die Pacht kann wie Miete als bestimmter Betrag geschuldet sein oder als Bruchteil des Umsatzes (BGH NJW-RR 98, 803 = WuM 99, 161 [BGH 22.10.1997 - XII ZR 142/95]) oder Ertrages des Pächters. Eine unwirksame Betriebskostenvorauszahlung kann auszulegen sein als Pauschale (Ddorf GuT 02, 136 = NZM 02, 526). Bei Gaststättenpacht geht stillschweigend die Verkehrssicherungspfl...mehr

Rn 55 Der Mietvertrag kann Vertrag mit Schutzwirkung für Dritte sein (BGH NJW 10, 3152, 3153; BGHZ 61, 227, 233; Vor §§ 328 bis 335 Rn 20). In den Schutzbereich einbezogen sind va Angehörige des Mieters, Lebenspartner (BGH NZM 18, 509 Rz 18), Hauspersonal, Angestellte, nach hM hingegen nicht gelegentliche Besucher, Lieferanten, Handwerker oder Kunden (BGHZ 2, 94, 97; Köln MD...mehr

Rn 1 § 558a ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschrift ist § 2 II MHG (s.a. vor § 557 Rn 1). Sein Inhalt, der zum Nachteil des Mieters nicht abdingbar ist (§ 558a V), sind die formalen Anforderungen eines Mieterhöhungsverlangens iSv § 558 I 1. Davon unabhängig ist die Frage, ob die geforderte Miete der Höhe ...mehr

Rn 4 Die in §§ 555a ff und in den §§ 559 ff jew enthaltenen Verbote, abweichende Regelungen zu Ungunsten des Mieters zu vereinbaren, können aus Anlass einer konkreten baulichen Maßnahme durch Vereinbarungen nach § 555f überwunden werden (Abramenko § 3 Rz 9; BTDrs 17/10485, 22; aA Aufderhaar/Jaeger ZfIR 13, 173, 183). Für anderes zwingendes Recht gilt dies nicht mit Ausn der ...mehr

Rn 8 Liegt eine Modernisierungsmaßnahme iSv § 559 I 1 vor, darf der Vermieter die jährliche Miete im Verfahren nach § 559b iHv 8 % (s.a. Rn 2) der für die Wohnung aufgewendeten tatsächlichen und notwendigen Kosten erhöhen (va Bauhandwerker, Baunebenkosten, Architekten- und Ingenieurhonorare, Eigenleistungen und § 555a III 1 – BGH NJW 11, 1499 [BGH 30.03.2011 - VIII ZR 173/10...mehr

Rn 21 III erfasst nur private (dingliche oder schuldrechtliche) Rechte Dritter (BGH NJW 91, 3280). Zu öffentlich-rechtlichen Beschränkungen s Rn 12. Nach dem Wortlaut genügt das bloße Bestehen eines Rechts nicht – dieses muss vielmehr geltend gemacht werden und so zur Störung des vertragsmäßigen Gebrauchs der Mietsache führen (BGH NJW-RR 99, 1239; KG ZMR 06, 283). Ausnahmswe...mehr

Rn 6 Gem IV ist § 536 zugunsten des Wohnraummieters zwingend. Daher ist die Verknüpfung des Minderungsrechts mit einer Anzeigepflicht unzulässig (BGH NJW 95, 254 [BGH 26.10.1994 - VIII ARZ 3/94]). Die Abbedingung des § 536 ist zu trennen von der Abbedingung der Gebrauchsüberlassung- bzw Instandhaltungspflicht gem § 535 I 2. Insofern ist zwar die Übertragung von Schönheitsrep...mehr

Rn 46 Dargestellt werden muss die Verletzungshandlung (Art, Zahl und Dauer, vgl LG Hamburg WuM 77, 30) und der Zeitpunkt der Pflichtverletzung. Bei Zahlungsverzug wird es nicht immer ausreichen eine Saldoliste vorzulegen (str, vgl Junglas ZMR 08, 673; BGH ZMR 04, 254: bei einfacher und klarer Sachlage genügt Angabe des Gesamtbetrags der rückständigen Miete; aA AG Dortmund ZM...mehr

Rz. 40 [Autor/Stand] Fremdvergleichsgrundsatz gem. Art. 9 Abs. 1 OECD-MA . Art. 9 OECD-MA regelt die internationale Gewinnabgrenzung zwischen verbundenen Unternehmen, die, ebenso wie die damit in einem unmittelbaren Zusammenhang stehende Thematik der internationalen Verrechnungspreise, immer mehr im Fokus der deutschen und internationalen Finanzbehörden steht. Eine wesentlich...mehr

(1) Ein Vertrag, der zwischen Personen geschlossen wird, die oder deren Vertreter sich zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in demselben Staat befinden, ist formgültig, wenn er die Formerfordernisse des auf ihn nach dieser Verordnung anzuwendenden materiellen Rechts oder die Formerfordernisse des Rechts des Staates, in dem er geschlossen wird, erfüllt. (2) Ein Vertrag, der zw...mehr

Rn 20 Nach § 558d III wird iSv § 292 ZPO vermutet, dass die in einem qualifizierten Mietspiegel – wenn ein Mietspiegel als solcher anzusehen ist (dazu § 558d Rn 5 ff) – bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Die Vermutungswirkung kann von dem Prozessgegner nur durch den Beweis des Gegenteils widerlegt werden (§ 292 1 ZPO). Die Vermutung ist durch ...mehr

Rn 31 Das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage auf Erteilung von Auskunft kann nicht mit dem materiell-rechtlichen Gesichtspunkt verneint werden, auf die verlangten Auskünfte zu den Ausnahmetatbeständen der §§ 556e, 556f komme es nicht an, weil der Vermieter sich zur Rechtfertigung der vereinbarten Miete lediglich auf die ortsübliche Vergleichsmiete berufe und andere Gründe ...mehr

Rn 29 Zur Frage, wann eine Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte, s § 555b Rn 19. Dies hat zur Folge, dass bei einer ›Modernisierungsmaßnahme‹ nach § 555b Nr 7 die Miete idR nicht nach § 559 erhöht werden kann (aA BTDrs 17/10485, 25), wohl aber ggf nach §§ 558 ff. Jedenfalls liegt es so, wenn es der Ver...mehr

Rn 2 Fehlt eine Modernisierungsankündigung, ist sie unvollständig oder in erheblicher Weise fehlerhaft, was schon der Fall sein soll, wenn der Umfang der Duldungspflicht in einem Anhang der Modernisierungsankündigung unzutreffend beschrieben wird (LG Berlin ZMR 19, 275, 276; zw), läuft nach § 555d III 2 die Frist des § 555d III 1 nicht. Weitere Folge kann § 555d V sein. Auch...mehr

Rn 21 Wird durch eine bauliche Veränderung (Rn 2) neuer Wohnraum – also keine neuen Gewerbeflächen – geschaffen, behandelt das Gesetz auch dies – dogmatisch betrachtet im Wege einer Fiktion – als eine Modernisierungsmaßnahme. Schaffung neuen, dem Mieter also nicht bereits dienenden Wohnraums (für die Vergrößerung der Mieträume s Rn 16) durch eine bauliche Veränderung meint A...mehr

Rn 7 Der nach § 566 I eintretende Erwerber kann die Miete nach einer Modernisierungsmaßnahme erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer veranlasst worden sind, mit ihrer Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und diese vor oder nach seinem Eintritt in das Mietverhältnis abgeschlossen sind (KG ZMR 00, 757, 759). Eine Erhöhung ist auch möglich, wenn ...mehr

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. (2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden aufmehr