Fachbeiträge & Kommentare zu Miete

Rn 1 § 538 gilt für alle Mietverhältnisse und regelt als Ausfluss der Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters in erster Linie die Frage des Vertretenmüssens bei Entstehen von Schäden, dh insb die Beweislastverteilung. § 538 erfasst Verschleißschäden und alle Veränderungen (Verschlechterungen und Verbesserungen). Wichtigster Anwendungsfall sind Schönheitsreparaturen (vgl Hi...mehr

(1) 1Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet worden, so hat der Vermieter sie zurückzuerstatten und ab Empfang zu verzinsen. 2Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstatten. (2) Bei ...mehr

Rn 35 Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn der Erklärende Formfehler gemacht hat. Inhaltliche Fehler führen demgegenüber nicht zu formaler Unwirksamkeit und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage (Rn 38), sondern sind iRd Begründetheit zu prüfen (BGH NJW 08, 848 [BGH 10.10.2007 - VIII ZR 331/06] Rz 18). Rn 36 Ein formaler Fehler ...mehr

Rn 32 Es genügen 3 zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens (LG Berlin ZMR 21, 41) vermietete Vergleichswohnungen, die nicht vom preisfreien Wohnungsmarkt stammen müssen (BGH NJW-RR 20, 334 [BGH 18.12.2019 - VIII ZR 236/18], Rz 17). Es können auch mehr sein, wenigstens 3 müssen die Erklärung aber stützen (BGH NZM 12, 415 Rz 12). Wenn im Erhöhungsverlangen weiter...mehr

Rn 17 Verstoß +, nein –: Abrechnung bei vorzeitiger Beendigung des Leasingvertrages (+BGH NJW 96, 455 [BGH 22.11.1995 - VIII ZR 57/95]); Abrechnungsklausel in Prepaid-Mobilfunkvertrag (–BGH MDR 14, 1432 [BGH 09.10.2014 - III ZR 33/14]); Klausel in Anleihebedingungen zur Beschlussfassung über ›Rechte und Pflichten‹ der Anleger (+BGH NJW 20, 986); Befristung der Gültigkeit ein...mehr

Rn 5 Ist 1. die Modernisierung umgesetzt worden, sind 2. die Voraussetzungen für eine Förderung dem Grunde nach erfüllt und hat der Vermieter 3. aber keine Drittmittel iSv § 559a in Anspruch genommen (zum Begriff § 559a Rn 2) oder waren diese ausgeschöpft, so kann er die jährliche Miete nach Maßgabe des § 559 erhöhen (= 8 %).mehr

Eine Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen.mehr

Rn 17 Der Mieter schuldet die erhöhte Miete grds mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung (§ 559b II 1) und Fertigstellung der Maßnahme (Hambg ZMR 83, 309 [OLG Hamburg 06.10.1982 - 4 U 133/82]).mehr

Rn 9 Zweifelhaft und umstr ist, ob die Verfügung auch dann von Bedeutung ist, wenn ein rangschlechterer Hypothekar damit auf einen Mietzins zugreifen will, der einem rangbesseren Berechtigten zusteht, insb, ob die Abtretung von Mietzins an einen rangbesseren Hypothekar für die Zeit nach der Beschlagnahme durch einen rangschlechteren Hypothekar wirksam ist (bejahend: KG KGR 0...mehr

Rn 19 Bei wirksamem Rücktritt wandelt sich das Teilzahlungsgeschäft in ein Rückabwicklungsverhältnis um. Für dieses gelten neben den §§ 346 ff die S 3 u 4. Der Unternehmer hat alle empfangenen Zahlungen zu erstatten, der Verbraucher den Leistungsgegenstand zurückzugeben u ggf zu übereignen. Außerdem hat er Nutzungsvergütung u Aufwendungsersatz zu leisten. Rn 20 Nach S 4 ist b...mehr

Rn 43 Auf die Zuweisung der Wohnung nach der Trennung finden §§ 1361b, 1568a keine (entspr) Anwendung (Hamm FamRZ 05, 2085). Im Fall der Anwendung oder Androhung von Gewalt geben die Vorschriften des GewSchG eigene Ansprüche. Rn 44 IÜ ist zu differenzieren: Ist nur ein Partner Mieter der gemeinsam genutzten Wohnung, hat der andere diese auf Verlangen zu räumen, da er dem Miet...mehr

Rn 58 Der Bereicherungsanspruch aus § 812 I 1 Alt 2 setzt einen Eingriff in die Rechtssphäre des Bereicherungsgläubigers voraus. Was genau darunter zu verstehen ist, ergibt sich aus § 812 I 1 Alt 2 nicht. Für eine tatbestandskonforme Definition des Begriffs ist zu unterscheiden zwischen dem eigentlichen Eingriffsakt, seiner Qualifizierung als unbefugt und seinem Objekt. Rn 5...mehr

Rn 18 Beim Kaufvertrag darf der Käufer auch nach Lieferung einer mangelhaften Sache noch den Kaufpreis nach § 320 verweigern, weil er nach §§ 437 Nr 1, 439 zunächst Nacherfüllung fordern kann (BGHZ 225, 1 Rz 36 ff). Rn 19 Bei Sukzessivlieferungsverträgen und Dauerlieferungsverträgen handelt es sich auch bei verschiedenen Lieferungsteilen doch um Verpflichtungen aus demselben ...mehr

Rn 41 Vielfach wird von der Rspr im Weg ergänzender Vertragsauslegung ein (stillschweigender) Haftungsverzicht angenommen, wenn der Geschädigte billigerweise das Risiko hätte versichern können (BGH NJW 79, 414, 415 [BGH 14.11.1978 - VI ZR 178/77] für Beschränkung der Haftung ggü Mitfahrer; Hamm NJW-RR 00, 1047 für Vollkaskoversicherung bei Ersatzfahrzeug; Wessel VersR 11, 56...mehr

Rn 2 Der Gebrauch einer Sache oder eines Rechtes besteht in der Ausübung der damit verbundenen Rechte. Im Gegensatz zum Verbrauch geht durch den Gebrauch die Sache oder das Recht nicht unter. Allerdings zehrt der Gebrauch den Wert der Sache auf, wenn diese nur eine begrenzte Gebrauchsdauer hat (Möbel, KfZ, Maschinen). Gebrauchsvorteile einer Sache werden durch deren Besitz v...mehr

Rn 18 Ist die eheliche Wohnung eine Mietwohnung und wird diese nach I einem Ehegatten allein überlassen, tritt entweder der übernehmende Ehegatte in das mit dem anderen bestehende Mietverhältnis ein oder es wird das mit beiden bestehende Mietverhältnis von ihm allein fortgeführt. Auch dann, wenn die Zuweisung nach II an den nicht dinglich Berechtigten erfolgt, soll zwischen ...mehr

Rn 121 Ist der Mieter nach § 536 I 1 ganz oder tw von der Entrichtung der Miete befreit, betrifft das auch die Abrechnung. Unter Anwendung des § 536 ist daher eine Nachforderung zu reduzieren (BGH NJW 11, 1806 [BGH 13.04.2011 - VIII ZR 223/10] Rz 11). Grundlage der Minderung ist die Nachforderung. Hierauf ist die Minderungsquote anzuwenden. Hat der Mangel nur vorübergehend b...mehr

Rn 25 Art 6 gilt nun für alle in den Anbahnungssituationen geschlossenen Verbraucherverträge, doch sind Ausnahmen von I u II in IV in den fünf Buchstaben a) bis e) enthalten. Dann kann aber noch Art 46b EGBGB zum Zuge kommen. Rn 26 Lit a) betrifft Dienstleistungen, die ausschließlich in einem anderen Staat als dem Verbraucherstaat erbracht werden, bisher Art 5 IV lit b) EVÜ =...mehr

Rn 18 Ein Mietvertrag kommt – wie jeder andere schuldrechtliche Vertrag auch (s.a. Vor §§ 145 ff Rn 40 ff) – grds durch Angebot und Annahme zustande, §§ 145 ff. Ist eine der Parteien bei Abschluss eines Mietvertrags geschäftsunfähig oder nur beschränkt geschäftsfähig, muss sie vertreten werden (zB gemeinsam durch die Eltern oder einen Betreuer; ggf ist die Genehmigung des Vo...mehr

Rn 7 Zu unterscheiden ist die Mitbenutzung aufgrund Überlassung, § 1092 I 2, und gesetzlicher Befugnis, Abs 2. Rn 8 Die gesetzliche Mitbenutzung erfasst Familienmitglieder iSd allg Sprachgebrauchs. Eine Unterhaltspflicht wird nicht vorausgesetzt. Bei Lebenspartnerschaft gilt § 11 LPartG. Eine nichteheliche Lebensgemeinschaft soll auch darunter fallen (BGH NJW 82, 1868 [BGH 07...mehr

Rn 204 Verletzt der Vermieter einen gebotenen Konkurrenzschutz, stellt dies einen Sachmangel dar (BGH WM 20, 648 Rz 39; NJW 13, 44 Rz 35). Bei einem Verstoß kann der Mieter Erfüllung verlangen, die Miete anteilig gem § 320 zurückbehalten (Rn 147) und ggf gem § 543 II Nr 1 kündigen (BGH WM 20, 648 Rz 39). Ferner ist nach § 536 Minderung (BGH WM 20, 648 Rz 39; NJW 13, 44 Rz 35...mehr

Rn 4 Die für eine Modernisierungsmaßnahme vom Vermieter geltend gemachten Kosten (§ 559 Rn 8) dürfen, bezogen auf die Wohnung, deren Miete erhöht wird, vor Abzug der Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (Rn 9) nicht den Betrag von 10.000 EUR übersteigen. Rn 5 Werden verschiedene Maßnahmen gleichzeitig durchgeführt und handelt es sich bei einem Teil der Maßnahmen um reine Erhaltungs...mehr

Rn 27 Das Gutachten muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst zu überprüfen (BGH WuM 18, 509 17 Rz 18; NJW 16, 1385 Rz 10). Der Sachverständige muss daher eine Aussage über ...mehr

Rn 4 Nach Beendigung des dienstvertraglichen Teils des Gesamtvertrages wird ein Fortbestand eines fiktiven Mietverhältnisses angenommen (Verselbstständigung des mietrechtlichen Elements des Dienstvertrages). Hinsichtlich dessen Beendigung findet Mietrecht Anwendung. Nicht geregelt ist, wie iE dieses gesetzliche Schuldverhältnis ausgestaltet sein soll. Das Nutzungsentgelt wir...mehr

Rn 5 § 558 I 2 stellt klar, dass das Mieterhöhungsverlangen ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden kann (Sperrfrist). Der Vermieter hat seinen nicht abtretbaren Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (Rn 8) aber erst, wenn diese zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert ist (Wartefrist). Div...mehr

Rn 41 Der Vermieter ist über erkennbar besonders wichtige Umstände aufzuklären, die für seine Entschließung von ausschlaggebender Bedeutung sind (allg § 123 Rn 11). Der Mieter braucht den Vermieter bei den Vertragsverhandlungen grds zwar nicht ungefragt über seine Familien-, Eigentums- und Vermögensverhältnisse aufzuklären (BVerfG NJW 91, 2411, 2412 [BVerfG 11.06.1991 - 1 Bv...mehr

Rn 5 Computerprogramme, Daten und Informationen sind nach hM keine Sache, sondern das Ergebnis einer geistigen Schöpfung des Urhebers und damit ein Immaterialgut (Rostock BeckRS 21, 42957; Redeker NJW 92, 1739; Junker NJW 93, 824; BeckOKBGB/Fritzsche Rz 28; aA König NJW 93, 3124; Erman/J.Schmidt Rz 3). Der BGH bejaht die Sacheigenschaft jedenfalls bei Verkörperung in einem D...mehr

Rn 30 Veranlasst ein Vertragspartner den anderen zur fristlosen Kündigung und kann er sich bezüglich seines Verschuldens nicht entlasten, ist er gem § 280 zum Schadensersatz des durch die Kündigung bis zum Ende der vertraglichen Bindungsdauer (Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist; bei Zeitmietvertrag: Ende der Laufzeit) entstandenen Schadens verpflichtet (vgl. KG IMR 19, ...mehr

Rn 2 Wird die Rückgabepflicht insgesamt abbedungen, handelt es sich durch den Wegfall der die Miete prägenden zeitlichen Begrenzung der Gebrauchsüberlassung nicht um einen Mietvertrag. Abw Vereinbarungen über den Fälligkeitszeitpunkt der Rückgabepflicht sind zulässig. Die Vereinbarung eines über § 229 hinausgehenden Selbsthilferechts des Vermieters ist unwirksam (vgl BGH NJW...mehr

Rn 178 Der Wegfall einer Preisbindung führt nicht zu einer Änderung der Miethöhe. Der Mieter ist also verpflichtet, die zuletzt gezahlte Kostenmiete – die bisherige Grundmiete nebst Betriebskostenvorauszahlungen und Zuschlägen nach § 26 NMV 1970 – als Marktmiete zu entrichten (BGH ZMR 10, 847). Eine Änderung tritt durch den Wegfall der Bindung nur insoweit ein, als der Vermi...mehr

Rn 24 Die Gesamtabrechnung ist periodische Rechnungslegung, keine Bilanz über das Gemeinschaftsvermögen oder über das gemE, auch keine Gewinn- und Verlustrechnung über Vermögen (Rn 22; Saarbr NJW-RR 06, 732 [OLG Saarbrücken 19.12.2005 - 5 W 166/05]; BayObLG NJW-RR 04, 1603 [BayObLG 30.06.2004 - 2 Z BR 58/04]); handelsrechtliche Grundsätze zur Buchführung finden grds keine An...mehr

Rn 11 Der Nießbraucher ist berechtigt, sämtliche Nutzungen der Sache zu ziehen, § 100 (BGH NJW 06, 1881; Hamm NZM 14, 475, 476 [OLG Hamm 14.05.2013 - 15 W 149/13]; vgl Erl zu §§ 99, 100; Jagdausübungsrecht LG Neuruppin BeckRS 16, 15150). Die unmittelbaren Früchte erwirbt der Nießbraucher nach § 954, die mittelbaren, zB Miete, durch Einziehung. Der Nießbraucher ist ab Entsteh...mehr

Rn 16 Die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Rn 8) darf nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, welche die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben (BVerfGE 37, 132, 143 [BVerfG 23.04.1974 - 1 BvR 2270/73]; BGH NZM ...mehr

Rn 34 Für Heiz- und Warmwasserkosten bedarf es mit Blick auf § 2 HeizkostenV grds keiner Umlegungsvereinbarung (BGH NJW 12, 1141 [BGH 01.02.2012 - VIII ZR 156/11] Rz 12). Bei einer danach unzulässigen Inklusiv- oder Teilinklusivmiete oder Pauschale (§ 535 Rn 177) sind der Heiz- und Warmwasserkostenanteil aus der Miete herauszunehmen und ist der darauf entfallene Mietanteil a...mehr

Rn 1 Die §§ 559–559b bestimmen, ob und in welchem Umfang wegen der bestimmter Modernisierungsmaßnahmen (s. §§ 555b ff) die Miete dauerhaft erhöhen darf (§§ 559, 559a), und was er dazu in welcher Weise wann erklären muss (§ 559b). Rn 2 § 559c regelt ein vereinfachtes Verfahren zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, § 559d bestimmt, wann zu vermuten ist, ob eine Pflich...mehr

Rn 3 § 556b I ist abdingbar (BGH NJW 15, 1109 [BGH 29.01.2015 - IX ZR 279/13] Rz 73). Etwa die Anordnung, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist (BGH NJW 11, 2201 Rz 14), ist grds wirksam. Dies kann anders zu beurteilen sein, wenn die Vorauszahlungsklausel mit einer Aufrechnungsklausel kombiniert und dadurch das Minderungsrecht des Mieters erheblich ...mehr

Rn 9 § 559 IIIa 1 (§ 559 Rn 15) ist nach § 559e III 1 mit der Maßgabe anwendbar, dass sich im Hinblick auf eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr 1a die monatliche Miete um nicht mehr als 0,50 EUR je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren erhöhen darf (die Wohnfläche ist nach der WoFlV zu bestimmen), was nicht auskömmlich sein dürfte. Ist der Vermieter daneben z...mehr

Rn 1 § 556d, der nach hM verfassungsgemäß ist (BVerfG ZMR 19, 839 Rz 51; BGH v 18.12.24 – VIII ZR 16/23, Rz 27 ff.; ZMR 20, 629 Rz 79), hat das Ziel, die zulässige Miete bei der Wiedervermietung von Wohnraum in angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen (BTDrs 18/3121, 1). Zur Abdingbarkeit s § 556g I 1. Zur Gesetzesgeschichte vor §§ 556d–556g Rn 1 f.mehr

Rn 1 § 536d wurde durch das MRRG eingefügt, ist seit 1.9.01 in Kraft und regelt die Folgen eines vertraglichen Ausschlusses der Rechte des Mieters wegen Sach- oder Rechtsmängeln der Mietsache, deren Vorliegen der Vermieter arglistig verschwiegen hat. Als Teil des allgemeinen Mietrechts gilt § 536d für sämtliche Mietverhältnisse und über § 581 II auch für Pachtverhältnisse. B...mehr

Rn 5 Durch Vereinbarung einer Indexmiete wird die Miete nach § 557b III 1 nicht automatisch geändert. Die Änderung muss vielmehr durch Mieter oder Vermieter durch einseitige, empfangsbedürftige Erklärung in Textform (§ 126b) geltend gemacht werden (LG Berlin NZM 02, 947, 948). Bei mehreren Mietern oder Vermietern ist die Erklärung von allen bzw ggü allen abzugeben.mehr

(1) 1Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. 2Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonst...mehr

Rn 11 Die jeweilige Mieterhöhung tritt mit Ablauf einer Staffel (Rn 5) kraft Gesetzes und automatisch ein. Es bedarf keiner Erhöhungserklärung. Der Mieter gerät bei Nichtzahlung gem § 286 II in Verzug. Die Parteien können allerdings ohne Verstoß gg § 557a IV vereinbaren, dass zusätzlich zur Staffelvereinbarung die jeweilige Staffelerhöhung auch noch durch den Vermieter inner...mehr

Rn 4 Der Vermieter kann die Mieterhöhung erst nach Abschluss der Arbeiten (= Fertigstellung; s.a. § 13 I 1 WoBindG) verlangen (BGH NJW 15, 934 Rz 39). Die Miete muss aber nicht binnen einer bestimmten Frist nach Fertigstellung der Baumaßnahmen erhöht werden. Wartet der Vermieter mit der Erhöhungserklärung zu lange, kann der Modernisierungszuschlag in seltenen Fällen allerdin...mehr

Rn 1 § 556b ist durch das MSRG v. 19.6.01 (BGBl I 1149) mWv 1.9.01 in das Gesetz eingefügt worden. Die Vorgängervorschrift ist § 551. Er ordnet an, wann die Miete (§ 535 Rn 172) fällig ist, und bestimmt dafür eine Vorleistungspflicht (BGH NJW 10, 2879 Rz 45). Die Karenzzeit von 3 Werktagen dient dem Interesse des Mieters, weil unpünktliche Mietzahlungen eine ordentliche oder...mehr

Rn 13 Bei Wohnraumiete ist eine als Kaution geschuldete Geldsumme vom Mieter in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen (§ 551 II 1; rechtspolitisch zweifelhaft, Häublein, 10 Jahre MietRRefG S 462). Dies gilt auch beim Kautionskonto des Mieters oder bei einer Hinterlegung von Geld. Das Recht zur Ratenzahlung soll auch bei Verpfändung eines Sparguthabens gelten....mehr

Rn 1 § 572 will verhindern, dass der Kündigungsschutz für Wohnraummieter durch Vereinbarung eines Rücktrittsrechtes iSv §§ 346 ff zu Gunsten des Vermieters oder durch Vereinbarung einer auflösenden Bedingung umgangen wird. Rn 2 Die nicht abdingbare Bestimmung gilt für Wohnraummiete, s § 557 Rn 3, nicht für Mietverhältnisse über Geschäftsraum, bei der Miete beweglicher Sachen ...mehr

Rn 99 Die Mietvertragsparteien können eine Nachmieterklausel (zB ›der Mieter ist berechtigt, die Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag auf einen Nachmieter zu übertragen, sofern in der Person oder in dem Geschäftszweck des Nachmieters kein wichtiger Grund zur Ablehnung vorliegt‹) vereinbaren (zur Schriftform s BGH ZMR 05, 434, 435). Zu unterscheiden sind insoweit echte und...mehr

Rn 8 Sie bedeutet Verschaffung der Nutzungsmöglichkeit. Sie erfolgt idR durch Überlassung des unmittelbaren Besitzes (§ 854). Besitzverschaffung ist jedoch kein konstitutives Element des Leihvertrags. Der Entleiher muss nur die nach dem Inhalt des Vertrags erforderliche Möglichkeit der Einwirkung auf die Sache erhalten (BGH ZIP 89, 375; NJW-RR 04, 1566: Leihe eines Flugzeugs...mehr

Rn 13 Unter § 580a II fallen Räume, die weit überwiegend (AG Hambg-Blankenese ZMR 12, 200; aA zu Unrecht LG Hamburg ZMR 12, 868 und ZMR 13, 443 mit abl Anm Abramenko) zu geschäftlichen Zwecken (BGH MDR 16, 146 u NJW 08, 3361) vermietet sind, dh alle vom Mieter zu Erwerbszwecken angemieteten Räume, unabhängig davon, ob eine gewerbliche, freiberufliche oder sonstige berufliche...mehr

Rn 6 [nicht besetzt] Rn 7 Der Mietvertrag bleibt bei Nichtigkeit der Staffelmietvereinbarung (Rn 4 ff) iÜ wirksam. Der Mieter schuldet dann die Miete, die bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart worden ist. Mieterhöhungen richten sich nach §§ 557–560 (LG Berlin WuM 01, 612; LG Berlin ZMR 98, 230). Die Auslegung kann ergeben, dass die Parteien jedenfalls sonstige Mieterhöhu...mehr