Fachbeiträge & Kommentare zu Kosten

• 2023 Unrichtig bzw. unberechtigt ausgewiesene Steuer / Rechnungskorrektur und Rückzahlung / § 14c UStG Der EuGH hat mit Urteil v. 8.12.2022, C-378/21 entschieden, dass ein Stpfl., der eine Dienstleistung erbracht und in seiner Rechnung eine USt ausgewiesen hat, die aufgrund eines falschen Steuersatzes berechnet wurde, nach Art. 203 MwStSystRL (= § 14c UStG) den zu Unrecht a... mehr

Rz. 127 § 536b Satz 1 bezieht sich nicht auf den Herstellungsanspruch nach § 535. Daraus folgt, dass der Mieter diesen Anspruch auch dann hat, wenn er Mängel der Mietsache bei Abschluss des Mietvertrags kennt und keinen Vorbehalt macht (vgl. u.a LG Berlin, Urteil v. 12.5.2022, 67 S 30/22, GE 2022, 693 – allgemeine Meinung). Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Mieter... mehr

• 2021 Änderung bei Tatsachen mit gegenläufiger Auswirkung / § 173 Abs. 1 Nr. 2 S. 2 AO Voraussetzung für die Anwendung von § 173 Abs. 1 Nr. 2 S. 2 AO war nach bisheriger Auffassung das Vorhandensein sowohl einer steuererhöhenden als einer steuermindernden Tatsache. Fraglich in diesem Zusammenhang ist, ob das Urteil des BFH v. 10.9.2020, IV R 6/18 dahingehend verstanden werde... mehr

• 2021 Verzicht auf die Krankheitskostenerstattung zugunsten der Beitragsrückerstattung/§ 10 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. a EStG Beiträge zur privaten Krankenversicherung stellen Sonderausgaben nach § 10 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. a EStG dar. Beitragsrückerstattungen führen zur Verminderung des Sonderausgabenabzugs. Demgegenüber sind selbstgetragene Krankheitskosten nicht abzugsfähig. Vor ... mehr

Seifert, Investitions-Booster und Abschreibungsänderungen Überblick und erste Praxishinweise, NWB 2025, 2248. Ullmann/Winter, Die Rückerwerbschaukel – Direktzugriff auf das steuerliche Einlagekonto durch Erwerb eigener Anteile, DStR 2025, 2697; Tonn, Erwerb einer Immobilie: Verkäuferdarlehen als attraktives Gestaltungsmittel nutzen, GStB 2025, 437; Mayer/Dorn/Stein, Leistung... mehr

Rz. 95 Die Miete ist grundsätzlich zwischen den Mietvertragsparteien frei vereinbar (im Gegensatz zu § 103 Abs. 1 ZGB für die neuen Bundesländer bis zum Beitritt). Preisbindung besteht allerdings für Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau – auf die Kommentierung der dortigen Vorschriften wird verwiesen. Bei Wegfall der Preisbindung für öffentlich geförderten Wohnrau... mehr

Rz. 44 Die Kündigung kann sowohl darauf gestützt werden, dass der Mieter durch die Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt die Mietsache erheblich gefährdet oder er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Er haftet aber nicht für solche Risiken, die den Räumen bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses anhaften und die er nicht erkannt hat (KG, Urteil v. 4.12... mehr

Rz. 15 Da die Miete i. d. R. – entweder kraft Gesetzes (§ 556b Abs. 1 BGB) oder kraft vertraglicher Vereinbarung – zu fest bestimmten Terminen zu zahlen ist, kommt der Mieter auch ohne Mahnung in Verzug. Ist die Miete bei einem vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Vertrag mangels abweichender Vereinbarung im Nachhinein fällig, so begründen die Parteien jedenfalls dann konkludent... mehr

Rz. 2 Der Mietvertrag kommt zustande, indem ein entsprechendes Angebot – in der Regel des Vermieters- von demjenigen, gegenüber dem Angebot erfolgt, in der Regel der Mieter – angenommen wird. Das Angebot muss grundsätzlich Angaben über den Mietgegenstand, Nutzungsart, Mietzeit und die Miete enthalten (BGH XII ZR 51/19, NJW 2020, 1507 Rn. 19). Hinweis Abwesender Mieter Handelt ... mehr

• 2022 Option zur Körperschaftsbesteuerung / Vorteilhaftigkeit / § 1a KStG Interessant ist die Option zur Körperschaftsbesteuerung für große mittelständische Unternehmen, die umfangreich thesaurieren. Der Break-even liegt etwa bei einer Ausschüttung des Jahresüberschusses von etwa 72 %. Bei einer geringeren Ausschüttung ist die Behandlung als Kapitalgesellschaft günstiger und... mehr

Ein weiterer Aspekt, der bei der Prognose der zukünftigen Energiepreise für fossile Energieträger zu berücksichtigen ist, sind die Kosten für CO2-Emissionen. Seit Inkrafttreten des Brennstoffemissionshandelsgesetzes [1] am 1.1.2021 unterliegen die durch Gebäudeheizungen in Deutschland verursachten direkten CO2-Emissionen dem nationalen Emissionshandelssystem (nETS). Dies betr... mehr

In neuen Heizungsanlagen, die mit fossilen Brennstoffen (Erdgas, Heizöl, Flüssiggas etc.) betrieben werden, ist ab 2029 ein steigender Anteil klimafreundlicher Brennstoffe vorgeschrieben. Dieser schrittweise Anstieg des Anteils klimafreundlicher Brennstoffe ist in § 43 GModG geregelt und wird als "Bio-Treppe" bezeichnet. Dadurch kommt es zu einem zusätzlichen Anstieg der Bre... mehr

Rz. 21 Durch die entsprechende Anwendung des § 555a Abs. 3 gemäß § 555d Abs. 6 ist klargestellt, dass der Mieter auch bei Modernisierungsmaßnahmen einen Anspruch auf Ersatz derjenigen Aufwendungen hat, die er infolge dieser Maßnahmen machen musste. Aufwendungen im Sinne dieser Norm sind nicht die mit einem Umzug verbundenen Kosten, die dem Mieter entstehen, der kündigt und a... mehr

Energetische Sanierungen werden mit einem nicht rückzahlbaren Investitionszuschuss (Zuschussförderung) gefördert. Um die absolute Höhe dieses Zuschusses zu ermitteln, sind 2 Kriterien relevant: die Höhe der förderfähigen Ausgaben und der anzuwendende prozentuale Fördersatz. Dabei ist zu beachten, dass die förderfähigen Ausgaben durch eine Höchstgrenze nach oben gedeckelt sin... mehr

Die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes beeinflussen den Wert einer Immobilie. Wer in Deutschland eine solche verkaufen oder vermieten möchte, ist nach § 80 GModG dazu verpflichtet, dem Käufer bzw. Mieter einen gültigen Energieausweis vorzulegen. Der Energieausweis enthält die wichtigsten energetischen Kennzahlen des Gebäudes und ordnet dem Gebäude eine Energieeffizie... mehr

Rz. 5 Bezüglich der Interpretation des Wirtschaftsgutsbegriffs lassen sich 2 Phasen unterscheiden. Bis zum Jahr 1969 erfolgte, Bezug nehmend auf § 6 EStG, "eine eigenständige steuerrechtliche Interpretation unter offener Abweichung vom handelsbilanziellen Vermögensgegenstandsbegriff",[1] die jedoch mit der Änderung des Einkommensteuergesetzes im Jahre 1969 und der damit verb... mehr

Rz. 28 Nach derzeitiger Handhabung kann ein bilanzierungsfähiger bzw. -pflichtiger Sachverhalt ohne Vorliegen der Vermögensgegenstands- oder Schuld- bzw. Wirtschaftsgutseigenschaft vor allem dann gegeben sein, wenn die Voraussetzungen für die Bildung eines Rechnungsabgrenzungspostens erfüllt sind. Als Voraussetzungen für die Bildung von aktiven Rechnungsabgrenzungsposten[1] ... mehr

Rz. 14 Ein Vermögensgegenstand bzw. ein Wirtschaftsgut ist nur dann konkret aktivierungsfähig, wenn er bzw. es nicht mehr Gegenstand eines schwebenden Geschäfts ist. Dieses Prinzip des Nichtausweises schwebender Geschäfte wird durch das BilMoG im Rahmen der Neufassung des § 340e HGB und der damit verbundenen Verankerung der Bilanzierung von Finanzinstrumenten des Handelsbest... mehr

Rz. 11 Zu berücksichtigen sind im Rahmen der Abwägung auch vorausgegangene Verwendungen des Mieters (LG Berlin, Urteil v. 20.4.1999, 64 S 316/98, ZMR 1999, 554 = NZM 1999, 1036), soweit grundsätzlich eine Duldungspflicht gemäß § 555d Abs. 1 besteht. Vorausgegangene Aufwendungen spielen keine Rolle, wenn die Maßnahme des Vermieters angesichts des vom Mieter bereits geschaffe... mehr

Die Höhe der Investitionskosten, die für energetische Sanierungsmaßnahmen anfallen, beeinflusst deren Wirtschaftlichkeit wesentlich. Sie sind stark einzelfallabhängig, da sich Gebäude nach Größe, Ausstattung und baulichem Zustand signifikant unterscheiden. Einbezogen werden die Kosten für die benötigten Materialien oder Anlagen, die Montage- bzw. Sanierungskosten und die Kos... mehr

Rz. 21 Das steuerliche Betriebsvermögen setzt sich aus positiven und negativen Wirtschaftsgütern zusammen, wobei die negativen Wirtschaftsgüter, ersatzweise häufig zutreffender als "wirtschaftliche Last" bezeichnet, grundsätzlich mit den Schulden gleichgestellt werden.[1] Da der handelsrechtliche Begriff der Schulden ebenfalls wirtschaftliche Einflussfaktoren beinhaltet, wir... mehr

Rz. 32 Neben dem Vorliegen eines Rechnungsabgrenzungspostens konnte vor Einführung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) auch dann ein bilanzierungsfähiger Sachverhalt ohne das Vorliegen eines Vermögensgegenstandes bzw. einer Schuld gegeben sein, wenn eine Bilanzierungshilfe gegeben war. Durch aktivische Bilanzierungshilfen wurde "die periodige Aufwandsverrechnung... mehr

Rz. 4 Werden die Kosten mit einem zinslosen oder zinsverbilligten Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, wobei Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes ebenfalls als Mittel aus öffentlichen Haushalten gelten, verringert sich ebenfalls der Modernisierungszuschlag, bei Zuschüssen oder Darlehen zur Deckung der laufenden Aufwendungen um den Jahresbet... mehr

Rz. 9 Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum kann der Mieter gegenüber den anderen Miteigentümern nicht durchsetzen, da er mit diesen keine vertraglichen Beziehungen hat. Er kann aber von dem vermietenden Eigentümer verlangen, das sich dieser bei den anderen Miteigentümern für die Zustimmung zur behindertengerechten Maße in dem Umfang einsetzt, in dem dieser selbst einen Anspruc... mehr

Rz. 17 Art Mit dem Wohnwertmerkmal "Art" ist insbesondere die Struktur des Hauses und der Wohnung erfasst (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 558 BGB Rn. 51). Zur Struktur gehört insbesondere die Frage, ob die Wohnung in einem Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus liegt; ebenfalls spielen Merkmale der Baustruktur, wie Mehrfamilienfachwerkhaus, Stadtvilla, Plattenbau (Both in Herrle... mehr

Rz. 1 Der Ausnahmetatbestand des § 556f Satz 1 gilt nur für die einzelne Wohnung. Unter einer Wohnung wird "ein selbstständiger, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzter Bereich, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht" verstanden (BGH, Urteil v. 18.2.2015, VIII ZR 127/14, NZM 2015, 452). Zudem muss es sich um einen Neubau handeln (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, §... mehr

Die Fassadendämmung eines Mehrfamilienhauses in München kann wirtschaftlich dargestellt werden, wenn Sowiesokosten und staatliche Förderung berücksichtigt werden. Die häufig kompakte Bauweise eines Mehrfamilienhauses im Vergleich zu Einfamilienhäusern und die dadurch in Bezug auf die Wohnfläche geringere Fassadenfläche wirken sich positiv auf die spezifischen Sanierungskoste... mehr

Gebäudeeigentümer, die ein Bestandsgebäude schrittweise sanieren möchten, erhalten durch die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) eine staatliche Förderung in Form eines Investitionszuschusses. Im Juli 2026 wurde die Förderrichtlinie der BEG EM in wesentlichen Punkten angepasst. Dies betrifft sowohl die Höhe der ansetzbaren förderfähigen Höchstko... mehr

Rz. 4 Bei den in § 556e genannten Modernisierungsmaßnahmen handelt es sich ausschließlich um die in § 555b aufgeführten Maßnahmen. Eine derartige Modernisierung ist umfassend i. S. d. § 556f Satz 2 BGB, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinbli... mehr

Rz. 7 Erhält der Vermieter keinen Zuschuss zu seinen laufenden Aufwendungen, sondern zur Finanzierung der laufenden Aufwendungen, besteht seine Förderung in der Zinsersparnis; nur diese ist deshalb von der grundsätzlich möglichen Mieterhöhung in Abzug zu bringen. mehr

Die steuerliche Förderung energetischer Sanierungsmaßnahmen ist in § 35c Einkommensteuergesetz (EStG) und der Energetischen Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV) geregelt. Eine Kumulierung der steuerlichen Förderung für eine energetische Sanierungsmaßnahme mit anderen Förderprogrammen des Bundes, zum Beispiel der Bundesförderung für effiziente Gebäude, ist ausgeschlossen. ... mehr

Rz. 30 Durch das Mietrechtsreformgesetz ist die Möglichkeit des Vermieters von Wohnraummietverträgen auch noch nachträglich eine Mietkaution zu verlangen, erweitert worden, was sich allerdings nicht aus § 551 ergibt: Gemäß § 563b Abs. 3 kann der Vermieter, falls der verstorbene Mieter keine Sicherheit geleistet hat, von den Personen, die gemäß § 563 in das Mietverhältnis eing... mehr

Rz. 10 Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten. Die Sicherheitsleistung deckt nur die Risiken ab, die sich aus der baulichen Maßnahme ergeben. Maßgebend für die Höhe der Sicherheitsleistung sind insoweit die Rückbaukosten, zusätzlich eines Sicherheitszuschlages für Preissteigerungen (Bieber, in ... mehr

Rz. 6 Der Vermieter muss die für ihn günstigen (Ausnahme von der Mietpreisbremse) Voraussetzungen des § 556f darlegen und beweisen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 556f Rn. 25; Fleindl, WuM 2015, 212). Bestreitet der Mieter die in diesem Rahmen aufgestellten Tatsachenbehauptungen, wird der Vermieter auch die entsprechenden Belege, z. B. über die Kosten und den Umfang einer ... mehr

Rz. 9 Werden die öffentlichen Darlehen für jede Wohnung gesondert bewilligt und ausgezahlt, muss der Kürzungsbetrag für jede Wohnung gesondert berechnet werden. Werden die Mittel für verschiedene Wohnungen gezahlt, sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen zu verteilen, wozu grundsätzlich die Verteilung nach qm Wohnfläche in Betracht kommt. Bei einer Fenstermode... mehr

Rz. 1 Das GModG 2026 löst mit dem neuen § 559f BGB die bisherige Regelung des § 71o GEG 2024 ab. Der Vermieter kann beim Einbau einer Wärmepumpe nach § 42 Abs. 2 Nr. 2 GModG eine Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme nach § 559 Abs. 1 oder § 559e Abs. 1 in voller Höhe nur verlangen, wenn er den Nachweis erbracht hat, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe be... mehr

Rz. 6 Die Sicherheitsleistung darf für Wohnraum grundsätzlich das Dreifache einer Monatsmiete im Zeitpunkt der Vereinbarung über die Sicherheitsleistung – spätere Mieterhöhungen oder Mietminderungen (vgl. dazu unter Rn. 8) beeinflussen die Höhe grundsätzlich nicht – nicht übersteigen. Soweit die vom Wohnungsmieter erbrachte Kaution drei Monatsmieten übersteigt, steht ihm – u... mehr

Rz. 6 Nach §§ 18 ff. der II. BV gehören zu den laufenden Aufwendungen des Vermieters die Kapitalkosten und die Bewirtschaftungskosten. Die Kapitalkosten setzen sich zwar gemäß § 19 Abs. 1 S. 2 II. BV wiederum zusammen aus den Eigenkapital- und den Fremdkapitalkosten, jedoch gehören die Eigenkapitalkosten, also die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals, nicht zu den laufe... mehr

Rz. 1 Die Regelung entspricht inhaltlich dem seinerzeitigen § 3 Abs. 1 Satz 3–7 MHG und hält im Einzelnen fest, was sich der Vermieter im Hinblick auf Zuwendungen von anderer Seite bei der Umlegung nach § 559 Abs. 1 anrechnen lassen muss bzw. was überhaupt nicht zu den aufgewendeten Kosten i. S. d. § 559 gehört. Die Tatbestandsvoraussetzungen haben sich im Verhältnis zum bis... mehr

Überblick Die Wirtschaftlichkeit einer energetischen Sanierungsmaßnahme ist in vielen Fällen das maßgebliche Kriterium für ihre Umsetzung. Beim klassischen Vorgehen werden die Investitionskosten für eine Maßnahme mit den eingesparten Energiekosten nach der Durchführung verglichen und ins Verhältnis gesetzt. Je schneller sich die Investition durch geringere Energiekosten oder... mehr

Rz. 6 Der Verstoß gegen § 556d Abs. 1 begründet nur einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Vermieter in Höhe der zu viel gezahlten Miete (vgl. AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 28.9.2016, 2 C 202/16, GE 2016, 1449). Maßgeblich dafür ist nicht die vereinbarte, sondern die nach § 556d zulässige Miete (AG Mitte, Urteil v. 28.1.2026, 7 C 228/24, GE 2026, 246). Achtung Schuldh... mehr

Rz. 10 Den Mitteln aus öffentlichen Haushalten stehen Mieterdarlehen und Mietvorauszahlungen sowie Leistungen von einem Dritten für den Mieter gleich. Mietvorauszahlung ist jede Mieterleistung, durch die die Miete ganz oder teilweise für eine bestimmte Zeit im Voraus als erbracht gilt (BGH, Urteil v. 28. 5.2008, VIII ZR 133/07, GE 2008, 857). Es kommen auch beliebige sonstig... mehr

Es gibt unterschiedliche Förderprogramme des Bundes für die energetische Sanierung von Wohngebäuden, unterschieden wird dabei zwischen Einzelmaßnahmen und Komplettsanierung. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Kosten für Sanierungsmaßnahmen von der Steuer abzusetzen. Diese drei Optionen, die sich gegenseitig ausschließen, werden im Folgenden vorgestellt. Auch kommunale ... mehr

Rz. 8 Die verlorenen Baukostenzuschüsse, die ganz oder teilweise vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen werden, gehören nicht zu den umlagefähigen Aufwendungen und können erst gar nicht zu einer Mieterhöhung um 8 % herangezogen werden, sodass diese um 8 % des Zuschusses jährlich niedriger ausfällt als ohne Anrechnung des Vorschusses. mehr

Rz. 8 Welche Härtegründe zugunsten des Mieters berücksichtigt werden müssen, ist in dem gemäß § 578 Abs. 2 Satz 1 auch auf Gewerberaummietverhältnisse entsprechend anzuwendenden Absatz 2 des § 555d nicht mehr beispielhaft aufgezählt. Daher können auch über die in § 554 Abs. 2 Satz 3 a. F. beispielhaft aufgeführten Härtegründe hinaus weitere Gründe die Duldungspflicht ausschl... mehr

Rz. 42 Grundsätzlich können nur Netto- mit Nettomieten und Brutto- mit Bruttomieten verglichen werden. Eigentlich ist es allerdings systemwidrig, überhaupt Bruttomieten bei der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Denn bei den Betriebskosten, also dem Bruttoanteil der Miete, handelt es sich um tatsächliche Kosten, die vom Mieter verursacht bzw. auf ihn überbürdet... mehr

Energieausweise werden grundsätzlich für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für einzelne Wohnungen oder Gebäudeteile. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz gibt es für gemischt genutzte Gebäude nach § 106 GModG 2026. In diesem Fall sind die Teile eines Wohngebäudes, die sich wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden und die einen nicht unerheblichen Teil der Gebäudenutzf... mehr

Rz. 4 Hat bei einem Mietverhältnis über Wohnraum der Mieter kraft entsprechender Vereinbarung dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen Sicherheit zu leisten – ohne Vereinbarung braucht er keine Kaution zu leisten –, so kommt es für die Art der Sicherheitsleistung in erster Linie auf die vertragliche Vereinbarung der Parteien an. Sind die möglichen Formen der Mi... mehr

Rz. 9 Der Mieter muss dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen nur dann Sicherheit leisten, wenn er sich dazu vertraglich verpflichtet hat. Der Mieter hat auch wegen Mängeln der Mietsache kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution (BGH, Urteil v. 21.3.2007, XII ZR 255/04, GE 2007, 710;; OLG Düsseldorf, Urteil v. 23.3.2000, 10 U 160/97, GE 2000, 602 – für Gewerbe... mehr

Rz. 54 Wie auch sonst in § 558 ist zur Kappungsgrenze allgemein von Miete die Rede. Die Ausgangsmiete ist mithin unabhängig von der jeweiligen Mietstruktur festzulegen. Miete ist also entweder die vereinbarte Brutto- oder Nettomiete. Bei der Inklusivmiete sind also nicht zur Berechnung der Kappungsgrenze von 20 % Betriebskostenanteile abzuziehen. Auf der anderen Seite sind b... mehr