Fachbeiträge & Kommentare zu Gesetz

Rz. 37 Die Teilungserklärung muss angeben, welche Räume einem Miteigentumsanteil als Sondereigentum zugeordnet werden sollen (§§ 3 Abs. 1, 5 Abs. 1). Räume, die nicht als Sondereigentum zugeordnet sind, werden kraft Gesetzes und damit ohne Bestimmung in der Teilungserklärung gemeinschaftliches Eigentum. Bestandteile des Gebäudes, die nach § 5 Abs. 1 sondereigentumsfähig sind...mehr

Rz. 85 Zur ggf. erstmaligen ordnungsmäßigen Instandsetzung zählen auch öffentlich-rechtlich vorgeschriebene bauliche Veränderungen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen.[399] Insoweit entspricht die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen immer ordnungsmäßiger Verwaltung. Der bei der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung ...mehr

Rz. 55 Eine auf den ersten Blick selbstverständliche Ausnahme vom Grundsatz des § 23 Abs. 4 S. 2 WEG enthält der erste Satz der Vorschrift. Demnach muss sich die Befugnis der Mehrheitsherrschaft im Rahmen der allgemeinen Gesetze halten; ansonsten ist der Beschluss nichtig. Selbst bei Vorliegen einer weitestmöglich gefassten Öffnungsklausel sind die Grenzen der allgemeinen Ge...mehr

(1) Nach Maßgabe dieses Gesetzes kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum begründet werden. (2) Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. (3) Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzw...mehr

Rz. 24 Eine systematisch wenig konsequente Ausnahme von der Übertragung der Ausübungsbefugnis aller Rechte aus dem Gemeinschaftseigentum auf die GdWE macht die Rechtsprechung im Zusammenhang mit der Gewährleistung beim Kauf von (gebrauchtem) Wohnungseigentum. Danach darf die Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechte der Wohnungseigentümer aus den Erwerbsverträgen nicht kraft...mehr

Rz. 65 Durch Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarung kann geregelt werden, dass auch solche Gegenstände, über die kraft Gesetzes nur durch Vereinbarung befunden werden kann, der Mehrheitsentscheidung zugänglich sein sollen. Solche sogenannten Öffnungsklauseln sind häufig gegenständlich oder hinsichtlich der Mehrheitserfordernisse begrenzt. So kann bestimmt sein, dass (nur) üb...mehr

Rz. 45 Gebäudebestandteile, die kraft Gesetzes Sondereigentum sind, können bei der Begründung von Wohnungseigentum durch Einigung und Eintragung im Grundbuch nach § 4 Abs. 1, 2 S. 1 zu gemeinschaftlichem Eigentum erklärt werden. Eine nachträgliche Zuordnung zum gemeinschaftlichen Eigentum ist Umwandlung von Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum. Sie erfolgt durch Auf...mehr

Rz. 26 Kraft Gesetzes haben sich die Zuständigkeiten von Verwalter und Eigentümerversammlung nicht geändert. Auch wenn dem Verwalter nunmehr in § 9b Abs. 1 WEG unbeschränkbare Vollmacht im Außenverhältnis zukommt, hat er gleichwohl im Innenverhältnis regelmäßig das Votum der Eigentümer zu sämtlichen Entscheidungen einzuholen, für die er bis dahin keine Beschlussfassung einge...mehr

Rz. 17 Zu einem Erlöschen der GdWE wird es regelmäßig nicht kommen. Sie selbst ist nach Absatz 5 nicht insolvenzfähig. Ihr Entstehen ist die zwingende Folge der Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum. Solange diese Aufteilung besteht, kann die GdWE nicht isoliert aufgehoben werden, auch nicht durch einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümer. Sie erlischt, sobald d...mehr

Rz. 597 Für die außerordentliche, fristlose Kündigung bedarf es des Vorliegens eines wichtigen Grundes. Ein solcher setzt voraus, dass das zur Zusammenarbeit erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen der GdWE und dem Verwalter so zerstört ist, dass eine künftige Zusammenarbeit nicht zumutbar ist. Rz. 598 Deshalb ist auch eine nach § 341 Abs. 2 BGB grundsätzlich vorgesehene ...mehr

Rz. 389 Die Wertbemessung richtet sich im Allgemeinen nach den Vorschriften für bürgerlich rechtliche Streitigkeiten (§§ 3 ff. ZPO) oder – im Falle der Festsetzung – nach der Entscheidung über die Zuständigkeit des Prozessgerichts oder die Zulässigkeit des Rechtsmittels (§§ 48 Abs. 1 S. 1, 62 GKG), soweit die Wertvorschriften des GKG nicht von den Wertvorschriften des Verfah...mehr

Rz. 86 Für die Beschlussfassung erforderlich ist die Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 25 Abs. 1 WEG. Die abgegebenen Stimmen sind solche der Anwesenden bzw. an der Abstimmung Beteiligten, die auf "Ja" oder "Nein" lauten; Enthaltungen werden nicht mitgezählt. Die fehlende "Ja"-Stimme bei einem Kandidaten bzw. die Ja-Stimme für einen anderen Kandidaten, die keine Enthal...mehr

Rz. 76 Ob einer Partei Prozesskostenhilfe zu bewilligen ist, richtet sich nach den §§ 114 ff. ZPO. Rz. 77 Prozesskostenhilfe kann der klagende Wohnungseigentümer erhalten, wenn er bedürftig ist, die Klage Aussicht auf Erfolg hat und die sie nicht mutwillig ist. Rz. 78 Besonderheiten ergeben sich in diesem Zusammenhang insbesondere im Hinblick auf die Erfolgsaussichten der Klag...mehr

Rz. 53 Seit 1.12.2020 enthält § 29 Abs. 3 WEG eine Beschränkung der Haftung des unentgeltlich tätigen Beirats auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Diese Regelung wurde als notwendig angesehen, da eine Haftungsprivilegierung der Mitglieder des Verwaltungsbeirats über eine analoge Anwendung von § 708 BGB bzw. §§ 31a Abs. 1, 86 BGB abgelehnt wurde.[142] Unentgeltlich ist die B...mehr

Soll das Arbeitsverhältnis über den vereinbarten Endtermin fortgesetzt werden, so bedarf es grundsätzlich des Abschlusses eines neuen Arbeitsvertrags bzw. einer Vereinbarung darüber, dass das Arbeitsverhältnis (nunmehr als unbefristetes) fortgesetzt wird. Eine solche Vereinbarung kann auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen (konkludent). Das Gesetz sieht dies sogar a...mehr

Rz. 100 Handelt es sich um eine in Streitigkeit über Ansprüche aus dem Nachbarrecht nach den §§ 906, 910, 911, 923 BGB oder nach den landesgesetzlichen Vorschriften im Sinne des Art. 124 EGBGB, ist ein Schlichtungsverfahren durchzuführen, sofern es sich nicht um Einwirkungen von einem gewerblichen Betrieb handelt (§ 15a Abs. 1 S. 1 Nr. 2 EGZPO). Rz. 101 Auch Ansprüche nach § ...mehr

Rz. 640 Wird der Verwalter im Rahmen der Versammlung (§ 23 Abs. 1 WEG) bestellt, ist das Protokoll, d.h. die Niederschrift des Bestellungsbeschlusses i.S.d. § 24 Abs. 4 S. 1 WEG, zu dieser vorzulegen. Rz. 641 Das Gesetz spricht zwar davon, dass eine Niederschrift vorzulegen ist. Sowohl dem Sinn und Zweck nach als auch den Anforderungen des § 29 GBO entsprechend, ausreichend i...mehr

Rz. 34 Der Gebäudeeigentümer hat gemäß § 6 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Das Ergebnis der Ablesung soll dem Nutzer nach § 6 Abs. 1 S. 2, 3 HeizkostenV innerhalb eines Monats mitgeteilt werden.[67] Rz. 35 Gemäß § 7 Abs. 1 S. ...mehr

Rz. 68 Letztlich ein Unterfall des Fehlens einer Beschlusskompetenz ist dann gegeben, wenn die Eigentümerversammlung ohne spezielle Rechtsgrundlage den Wohnungseigentümern durch Beschluss konstitutiv Pflichten auferlegen oder Rechte aberkennen will. Lange Zeit wurde dies von einer eine stark vertretenen Meinung bejaht, die allenfalls von der Anfechtbarkeit derartiger Beschlü...mehr

Rz. 1 § 14 beschreibt als Gegenstück zu § 13 (Regelung zu den Rechten) die besonderen Pflichten eines Wohnungseigentümers und konkretisiert in den hier angesprochenen Fällen die sich aus der Gemeinschaft allgemein ergebenden Schutz- und Treuepflichten, insbesondere die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Die Vorschrift wird ergänzt durch § 16 (Nutzung und Kosten) und §...mehr

Rz. 161 Die Bestellung eines Verwalters nach Entstehung der Gemeinschaft, d.h. nach Anlegung der Wohnungsgrundbücher (§ 9a Abs. 1 S. 2 WEG), ist jederzeit möglich. Sie kann nach der Entstehung der Gemeinschaft durch eine Vereinbarung, d.h. z.B. durch Änderungen in der Gemeinschaftsordnung oder dem Teilungsvertrag oder durch Beschluss erfolgen. Da die Bestellung durch Beschlus...mehr

Rz. 24 Das Gesetz regelt in § 25 Abs. 4 WEG nur den Fall des Stimmrechtsausschlusses wegen einer Interessenkollision oder der rechtskräftigen Verurteilung im Entziehungsverfahren. Erster Fall liegt bei einer Beschlussfassung über Rechtsgeschäfte mit einem Wohnungseigentümer bzw. über die Einleitung eines Rechtsstreits gegen ihn vor. Auf die Erfolgsaussichten des Rechtsstreit...mehr

Rz. 54 Absatz 2 gibt dem einzelnen Eigentümer einen schuldrechtlichen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Abschluss einer Vereinbarung bzw. Zustimmung zu einer Vereinbarung, mit der eine bestehende Vereinbarung im Sinne des Absatzes 2 abgeändert oder eine vom Gesetz abweichende Regelung erstmals getroffen wird. Die (ergänzende) Auslegung der Gemeinschaftsordnun...mehr

Rz. 4 Die Rechte aus dem Sondereigentum sind jedoch beschränkt durch Gesetz und Rechte Dritter. Jeder Sondereigentümer unterliegt den allgemeinen Schranken des Eigentums. Diese können sich aus dem Privatrecht (z.B. § 904 BGB – Nachbarrecht) oder dem öffentlichen Recht (z.B. Bauordnungsrecht, Denkmalschutzrecht, Zweckbestimmungsnormen oder dem Gebot der Rücksichtnahme im Immi...mehr

Rz. 32 Die uneingeschränkte Nutzung der außerhalb des Gebäudes liegenden Teile des gemeinschaftlichen Eigentums durch alle Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 1 S. 3 entspricht nicht immer den Bedürfnissen der Wohnungseigentümer. So wäre es misslich, wenn jeder Wohnungseigentümer die Terrassen der Erdgeschoßwohnungen oder Gärten mitbenutzen könnte. Es nähme diesen die Privathe...mehr

Rz. 15 Besteht die Wohnungseigentumsanlage nicht nur aus einem Haus, sondern aus mehreren baulich untergliederten Grundstücks- oder Gebäudebereichen (z.B. Reihenhäuser, Doppelhaushälften, mehrere freistehende Gebäude oder Tiefgarage des einzigen Mehrparteienhauses) enthält die Gemeinschaftsordnung dieser sog. Mehrhausanlagen häufig Sonderregelungen für einzelne Gebäude. Im Z...mehr

Rz. 304 Die Zwangsvollstreckung ist im 8. Buch der ZPO geregelt. Das Gesetz unterscheidet bei Zahlungstiteln nach der Art des Zugriffsobjekts. Die Vollstreckung erfolgt auf Antrag, der an das zuständige Vollstreckungsorgan zu richten ist.mehr

Rz. 60 Ein Änderungsanspruch besteht, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Nach Absatz 2 hängt der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Änderung der Vereinbarungen nicht davon ab, dass...mehr

Rz. 344 Das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde (§§ 567–572 ZPO) ist gegen die im ersten Rechtszug ergangenen Entscheidungen der Amts- und Landgerichte statthaft, wenn dies im Gesetz ausdrücklich bestimmt ist (§ 567 Abs. 1 Nr. 1 ZPO) oder wenn es sich um solche Entscheidungen handelt, die eine mündliche Verhandlung nicht erfordern und durch die ein das Verfahren betreffen...mehr

Rz. 8 Die nachfolgenden Beispiele aus der Rechtsprechung betreffen Konstellationen, in denen die Eigentümer keine Gebrauchsregelung durch Vereinbarung oder Beschluss nach § 10 Abs. 1 S. 2, § 19 Abs. 1 getroffen haben: Rz. 9 Balkone und Terrassen dienen ihrer natürlichen Zweckbestimmung nach dem erholsamen Aufenthalt im Freien. Mit dieser Zweckbestimmung ist es vereinbar, auf ...mehr

Rz. 28 Eine in der Teilungserklärung enthaltene nichtige Zuweisung von Gebäudebestandteilen zum Sondereigentum kann im Einzelfall in eine Regelung umgedeutet werden, welche die Erhaltungspflicht für diese Gebäudeteile den Wohnungseigentümern auferlegt, zu deren Sondereigentum die Gebäudebestandteile gehören.[104] Dabei ist auch zu prüfen, ob eine Instandhaltungs- und Instand...mehr

Rz. 41 Speziell, aber nicht nur bei Einrichtungen zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge kann die Einhaltung der grundsätzlichen Verpflichtung zur Gleichbehandlung aller Wohnungseigentümer[77] zu einem Problem werden, das sich mit der bloßen Verteilung der Nutzungen nicht beherrschen lässt. Aufgetreten ist das Problem bei den Wall-Boxen, auf die die Begründung des Regier...mehr

Rz. 13 Das Gesetz schließt nicht aus, dass sich der Wohnungseigentümer durch Bevollmächtigte auf der Eigentümerversammlung vertreten lässt.[22] Der Wohnungseigentümer kann sich bei einer Mehrheit von Einheiten auch durch eine Mehrzahl von Bevollmächtigten vertreten lassen,[23] nach Rechtsprechung des BGH auch sonst.[24] Dem Bevollmächtigten kommen dann neben dem Teilnahme- a...mehr

Rz. 78 Vereinbarungen i.S.d. Absatzes 1 S. 2 wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Sondernachfolger ist der rechtsgeschäftliche Erwerber und der Ersteigerer in der Zwangsversteigerung. Gesamtrechtsnachfolger, z.B. Erben, sind auch ohne Grundbucheintragung an bestehende Vereinbar...mehr

Rz. 32 Die GdWE kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Veräußerer nach § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 durch Mehrheitsbeschluss an sich ziehen.[72] Die Wohnungseigentümer können z.B. be...mehr

Rz. 101 Nach Absatz 2 S. 1 kann der Wohnungseigentümer nicht schlechthin bauliche Veränderungen zu einem privilegierten Zweck verlangen, sondern nur angemessene. Aus dieser Formulierung folgt auch im Vergleich zu der funktionell entsprechende Vorschrift in dem im gleichen Gesetz wie § 20 Abs. 2 geschaffenen § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass der interessierte Wohnungseigentümer d...mehr

Rz. 30 Weitere Aufgaben können dem Verwaltungsbeirat nur mit dessen Einverständnis im Rahmen der durch das Gesetz gezogenen Grenzen – wohl nur bei einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung, wenn es nicht nur um die Ausgestaltung bestehender Aufgaben[99] geht – auch durch Beschluss übertragen werden.[100] Auch insoweit sind die Schranken einzuhalten, die für Vereinbar...mehr

Rz. 16 Ist kein Verwalter bestellt, wird die GdWE gegenüber Dritten durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Abs. 1 S. 2 WEG). Auch der Verwalter, um dessen wirksame Bestellung gestritten wird, ist im Rahmen des Beschlussmängelverfahrens als vertretungsberechtigt anzusehen.[7] Rz. 17 Nimmt die GdWE einen von ihren Wohnungseigentümern in Anspruch (z.B. auf ...mehr

Rz. 37 Die Gemeinschaftsordnung kann abweichend vom Gesetz bestimmen, dass ein bestimmter Gebrauch des Sonder- oder gemeinschaftlichen Eigentums nur zulässig ist, wenn der Verwalter seine Zustimmung erteilt hat. Häufig anzutreffen ist etwa die Regelung, dass eine Wohnung auch zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken genutzt werden darf, wenn der Verwalter zustimmt, wobei...mehr

Rz. 92 Mit den Duldungspflichten nach Absatz 1 Nr. 2 und Absatz 2 Nr. 2 mutet das Gesetz den betroffenen Wohnungseigentümer ein Sonderopfer zu. Sie müssen Einbußen bei der Wahrnehmung ihrer Eigentümerrechte aus § 13 Abs. 1 hinnehmen, auch wenn die Maßnahme nicht in ihrem eigenen Interesse liegt und andere Wohnungseigentümer keine Einbußen hinnehmen müssen. Diese Einbuße ist ...mehr

Rz. 135 Leistungspflichten eines Wohnungseigentümers, die sich weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung ergeben, können nicht durch einen Mehrheitsbeschluss begründet werden. Besteht eine Leistungspflicht, oder hat der Verwalter berechtigterweise Ausgaben für einen Eigentümer getätigt, können die Kosten dem Eigentümer angelastet werden.[376] Ist die Ausgabe unberechti...mehr

Gemäß § 622 Abs. 3 BGB kann das Privileg der abgekürzten Kündigungsfrist während der Probezeit für maximal 6 Monate in Anspruch genommen werden. Damit ist nicht etwa gesagt, dass die Vereinbarung einer längeren Probezeit unzulässig wäre. In Anbetracht der eindeutigen Regelung des § 622 Abs. 3 BGB kann sie aber ihre Wirkung nur für maximal 6 Monate entfalten. Wird eine längere...mehr

Rz. 155 Auch das Gericht kann – in Ausnahmefällen – verpflichtet sein, die Wohnungseigentümer über die Erhebung einer Beschlussklage zu informieren. Der Gesetzgeber hat insofern in seiner Begründung auf eine Entscheidung des BVerfG vom 9.2.1982 Bezug genommen,[126] wonach eine Informationspflicht des Gerichts in bestimmten Fällen aus Art. 103 Abs. 1 GG folgen könne. Hierbei i...mehr

Rz. 69 Absatz 2 Nr. 2 erfasst alle Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Maßnahmen, die darüber hinausgehen, sind nach § 20 Abs. 1 bauliche Maßnahmen, die dem Regime der §§ 20, 21 unterliegen. Problemtisch wird diese Abgrenzung bei der sog. modernisierenden Instandsetzung. Sie ist eine ordnungsmäßige Instandsetzung, die über die bloße Wied...mehr

Rz. 57 Für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft aus Rechtsverhältnissen mit Dritten haftet das Verwaltungsvermögen. Aufgrund der seit dem 1.7.2007 geltenden Bestimmung des heutigen Absatzes 4 haftet daneben jeder Wohnungseigentümer für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils gemäß § 16 Abs. 1 S. 2. Die Haftung ist nicht subsidi...mehr

Rz. 27 Die vorstehend aufgezeigten Schranken der Regelungsfreiheit stellen nicht die einzigen Nichtigkeitsgründe dar; sie bilden lediglich die äußeren Grenzen der Regelungsfreiheit. Dem gesamten Zivilrecht immanent ist der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Er setzt der Rechtsausübung dort eine Schranke, wo sie zu untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit offensichtl...mehr

Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 19. März 1974, BAnz. Nr. 58 vom 23. März 1974 Aufgrund des Artikels 84 Abs. 2 des Grundgesetzes werden mit Zustimmung des Bundesrates folgende Richtlinien für die Baubehörden über die Bescheinigung gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 bzw. § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 15. März 1951 (Bundesgesetzbl. I S. 175, 209), zuletzt geändert d...mehr

Rz. 421 Der Anspruch auf Vergütung folgt grundsätzlich aus den §§ 611 Abs. 1, 675 BGB aufgrund der vertraglichen Abrede zwischen dem Verwalter und der GdWE. Rz. 422 Wird ausnahmsweise ein bestimmter Erfolg geschuldet (hierzu auch Rdn 301), folgt der Anspruch aus den §§ 675, 631 Abs. 1 BGB. Rz. 423 Eine Vergütung schuldet die GdWE nur dann, wenn ein Verwaltervertrag besteht, de...mehr

Rz. 174 Bei der Erstbestellung nach Begründung der GdWE darf der Verwalter gem. § 26 Abs. 2 S. 1 WEG für höchstens drei Jahre bestellt werden. Rz. 175 Eine Unterschreitung der drei Jahre ist unter Berücksichtigung des Grundsatzes ordnungsmäßiger Verwaltung möglich; eine Mindestbestelldauer sieht das Gesetz nicht vor. Rz. 176 Die Drei-Jahresfrist gilt für alle Erstbestellungen ...mehr

Rz. 2 Jeder Wohnungseigentümer ist in Bezug auf sein Sondereigentum Alleineigentümer. Daher übernimmt § 13 Abs. 1 fast wörtlich § 903 BGB. Hiernach kann jeder Wohnungseigentümer (positiver Inhalt der Regel) mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Er kann grundsätzlich (zu Einschränkungen siehe Rdn 4) rechtlich Gebrauch machen durch Übereignung, Belastung mit dingl...mehr