Fachbeiträge & Kommentare zu Gesetz

Rz. 318 Gegen Beschlüsse findet die Rechtsbeschwerde statt, wenn dies im Gesetz bestimmt ist oder das Beschwerdegericht sie zugelassen hat (§ 574 Abs. 1 ZPO). Dies ist im Falle der Verwerfung der Berufung als unzulässig nach § 522 Abs. 1 S. 3 ZPO der Fall; bei einer einstimmigen Verwerfung als unbegründet (§ 522 Abs. 2 ZPO), kann nur die Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt w...mehr

Seit dem Erscheinen der Vorauflage vor sechs Jahren ist nicht nur eine Vielzahl von Entscheidungen des Bundesgerichtshofs, sondern auch eine weitreichende Reform des Wohnungseigentumsrechts durch das Gesetz zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) vom 1...mehr

Rz. 45 § 24 Abs. 2 WEG ist vom Gesetzgeber nicht unabdingbar ausgestaltet. Die Gemeinschaftsordnung kann also abweichende Regelungen treffen, etwa ein geringeres Quorum festsetzen oder die Anforderungen an die Darlegung von Zweck und Grund der begehrten Eigentümerversammlung verschärfen. Da § 24 Abs. 2 WEG aber dem Schutz unabdingbarer Minderheitsrechte dient, kann das Einbe...mehr

Rz. 18 Aus § 28 Abs. 1 S. 1 und § 28 Abs. 2 folgt, dass das Wirtschaftsjahr dem Kalenderjahr entspricht. Entgegen dieser gesetzlichen Regelung kann die Teilungserklärung oder eine sonstige Vereinbarung das Wirtschaftsjahr abweichend vom Kalenderjahr festlegen. Selbst eine langjährige faktische Handhabung führt aber nicht zu einer Vereinbarung über ein vom Kalenderjahr abweic...mehr

Rz. 16 Der Verwaltungsbeirat besteht gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 WEG aus einer nunmehr frei bestimmbaren Zahl von Wohnungseigentümern; bei mehreren Beiratsmitgliedern muss ein Vorsitzender und ein Beisitzer bestellt werden. Dies kann bereits durch Beschluss der Eigentümerversammlung geschehen, subsidiär durch die Beiratsmitglieder selbst. Die Zahl der Beiratsmitglieder und die Zu...mehr

Rz. 95 Der Zwangsverwalter hat die seit Beschlagnahme fällig gewordenen, laufenden Wohngeldbeiträge sowie den letzten vor der Beschlagnahme fällig gewordenen Beitrag (siehe § 13 Abs. 1 S. 1 ZVG) unabhängig vom Teilungsplan zu begleichen (§ 156 Abs. 1 S. 2 ZVG). Das nach Beschlagnahme fällig werdende Wohngeld gehört trotz der dogmatisch missglückten Regelung des § 156 Abs. 1 ...mehr

Rz. 76 Der Anspruch aus Absatz 2 lässt die Möglichkeit der Wohnungseigentümermehrheit unberührt, aufgrund einer vereinbarten oder gesetzlichen Öffnungsklausel, insbesondere aufgrund § 16 Abs. 2 S. 2, eine Änderung bestehender Regelungen, z.B. des Kostenverteilungsschlüssels für einzelnen oder bestimmte Arten von Betriebs-, Verwaltungs- und andere Kosten, zu beschließen. Verw...mehr

Rz. 12 Die sog. Vertragstheorie, wonach ein Verwaltervertrag die konstitutive Voraussetzung für die Organstellung sei, dürfte heute nicht mehr vertreten werden.[9] Rz. 13 Vertreten wird aber weiterhin – wie auch im Verbandsrecht allgemein – die sog. Einheitslehre. Diese geht davon aus, dass die Bestellung denklogisch mit dem Vertragsschluss erfolge und verbunden sei. Jeder Be...mehr

Rz. 24 Anspruchsgegner ist der Wohnungseigentümer, der gegen das gemeinschaftliche Regelwerk verstößt oder das gemeinschaftliche Eigentum beeinträchtigt. Bei der Feststellung dieses Eigentümers ist zu berücksichtigen, dass es auch Beeinträchtigung gibt, die dem Wohnungseigentümer, dem sie zugutekommen, nicht zugerechnet werden können. Beispiele sind ein Alleineigentümer, der...mehr

Rz. 2 An diesem Ausschluss kann das Gesetz schon im Hinblick auf Art. 14 GG nicht uneingeschränkt festhalten, wenn das Gebäude, in dem sich das Sondereigentum der belasteten Wohnungs- und Teileigentumsrechte befindet, zerstört ist. Denn es kann nicht jedem Wohnungseigentümer ohne weiteres zugemutet werden, sich an dessen Wiederaufbau zu beteiligen. Der Gesetzgeber lässt in §...mehr

Rz. 11 Nach rechtsgeschäftlicher Aufhebung aller oder einzelner Sondereigentumsrechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 WEG) werden die Wohnungsgrundbücher von Amts wegen in der Form von § 1 WGV mit § 36 GBV geschlossen, soweit die Wohnungseigentumsrechte durch die Aufhebung erloschen sind (vgl. § 4 WEG Rdn 13). Auch wenn das Gesetz von einer Eintragung "von Amts wegen" spricht, müssen die ...mehr

Rz. 42 Die Wohnungseigentümer können nach Absatz 5 S. 1 eine vom Gesetz abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Dabei dürfen sie aber nach Absatz 5 S. 2 einen Wohnungseigentümer, der nach der gesetzlichen Kostenregelung Kosten nicht zu tragen hat, nicht mit Kosten belasten. Sie dürfen also nur die bestehenden Kostentragungspflichten nach § 21 unter den z...mehr

Rz. 48 Die Gemeinschaftsordnung kann über § 24 Abs. 2 WEG hinausgehen und weitere zwingende Gründe bzw. abweichende Modalitäten für die Einberufung einer Eigentümerversammlung festlegen, da es sich um abdingbares Recht handelt (§ 10 Abs. 2 S. 2 WEG).[73] Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn eine Maßnahme nur mit Zustimmung des Verwalters zulässig ist, die aber verweigert ...mehr

Rz. 83 Beschlüsse der Wohnungseigentümer gemäß § 23 wirken grundsätzlich ohne Eintragung im Grundbuch für und gegen Sondernachfolger. Dies gilt auch für Beschlüsse, die vom Gesetz abweichen oder eine Vereinbarung ändern, wenn diese Beschlüsse aufgrund einer gesetzlichen Ermächtigung (z.B. § 16 Abs. 2 S. 2) oder aufgrund einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung (sieh...mehr

Rz. 123 Kernanliegen des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Sicherstellung einer ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 19, § 16 Abs. 2, § 28 Abs. 2) und in der Absicherung eines geordneten Zusammenlebens der Wohnungseigentümer (§§ 14, 19). Nach dem Grundkonzept des Wohnungseigentumsgesetzes sind diese Ziele im Regelfall nur durch die Bestellung eines ...mehr

Rz. 4 Durch Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarung können die Anforderungen an die Einberufung modifiziert werden. Die betrifft sowohl Erschwernisse als auch Erleichterungen. So kann die Schriftform vorgeschrieben werden, was trotz § 47 WEG auch in Altvereinbarungen weitergilt, da die Textform nicht erst durch das WEMoG eingeführt wurde. Umgekehrt können Gemeinschaftsordnung...mehr

Als weitere Variante einer Probezeitvereinbarung kommt der Abschluss eines befristen Arbeitsvertrags mit vorgeschalteter Probezeit in Betracht. Für den befristeten Arbeitsvertrag gelten die allgemein gültigen Bestimmungen zur Befristung. Während des Laufs einer Befristung ist der Ausspruch einer ordentlichen Kündigung regelmäßig ausgeschlossen. Eine Probezeit und damit vorze...mehr

Rz. 3 Dieser Systemwechsel hat selbst bei unverändertem Wortlaut entscheidende Bedeutung für die Handhabung aller Vorschriften, die die Aufgaben des Verwalters regel(te)n: Soweit das Gesetz dem Verwalter noch bestimmte Aufgaben zuweist, handelt es sich lediglich um eine interne Zuständigkeitsverteilung,[5] also um Regelungen im Innenverhältnis. Ihre Durchführung ist nunmehr ...mehr

Rz. 85 Sind Beschlüsse angefochten, ordnet § 24 Abs. 7 S. 4 WEG an, "dies anzumerken". Dadurch sollen Wohnungseigentümer und Einsichtsberechtigte darauf aufmerksam gemacht werden, dass die Wirksamkeit des Beschlusses durch eine gerichtliche Entscheidung entfallen kann.[160] Entsprechendes gilt für gerichtliche Entscheidungen. Denn § 24 Abs. 7 S. 4 WEG ist auch auf sie zu bez...mehr

Rz. 505 Dass der Verwalter allenfalls als Handlungsstörer nicht aber als Zustandsstörer angesehen werden kann, bedeutet indes nicht, dass er nicht bußgeldrechtlich in Anspruch genommen werden könnte. Rz. 506 Gem. der §§ 14, 9 OWiG kann dem vertretungsberechtigten Organ einer Gesellschaft ein Ordnungsgeld auferlegt werden, sofern eine Verantwortlichkeit (§ 10 OWiG) zu bejahen ...mehr

Rz. 14 Weiter ist eine Vormerkung erforderlich, die im Wohnungsgrundbuchblatt eingetragen sein muss;[23] vor Anlage der Wohnungsgrundbuchblätter findet das WEG-Recht und damit auch § 8 Abs. 3 WEG keine Anwendung. Anders als nach dem richterrechtlichen Institut des "werdenden Wohnungseigentümers" genügt also nicht eine Vormerkung am ungeteilten Grundbuch. In diesen (seltenen)...mehr

Rz. 28 Soweit das Gesetz nur von Wohnungseigentümern redet, dürfte dieser Wortlaut wie in § 23 Abs. 1 S. 1 WEG zu eng gefasst sein. Die Möglichkeit der Online-Teilnahme wird man auch anderen Teilnahmeberechtigten (Insolvenzverwaltern, Bevollmächtigten) eröffnen können. Denn sie treten an die Stelle der Wohnungseigentümer. Insoweit kann auf die Ausführungen zur Teilnahmeberec...mehr

Rz. 51 Für die isolierte Begründung von (Natural-) Leistungspflichten besteht keine Beschlusskompetenz.[180] Leistungspflichten eines Wohnungseigentümers, die sich weder aus dem Gesetz noch aus einer Vereinbarung ergeben, können außerhalb der nach Maßgabe des Umlageschlüssels zu tragenden Verwaltungskosten und der Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs nicht durch Mehrheits...mehr

Rz. 645 Die Anforderungen an die öffentliche Beglaubigung ergeben sich aus § 129 BGB i.V.m. § 40 BeurkG. Danach gilt, dass sofern eine öffentliche Beglaubigung durch Gesetz vorgeschrieben ist, die Erklärung entweder in schriftlicher Form abgefasst und mit den Unterschriften des Erklärenden vor dem Notar von diesem beglaubigt worden ist (§ 129 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB) oder die E...mehr

Rz. 9 § 9a Abs. 1 ist nicht völlig neu. Er greift den zum 1.7.2007 in das Gesetz eingefügten § 10 Abs. 6 S. 1 a.F. auf. Dieser wiederum geht auf den Beschluss des BGH vom 2.6.2005[16] zurück, indem der BGH die Teilrechtsfähigkeit der GdWE entwickelt hat. Der BGH und auch § 10 Abs. 6 S. 1 a.F. erklärte die GdWE aber nur – ähnlich wie die GbR alten Rechts – für teilrechtsfähig...mehr

Rz. 60 Obwohl § 23 WEG die Funktion der Eigentümerversammlung als Gremium, das Entscheidungen durch Beschluss fasst, betont, ist das Beschlussrecht gesetzlich nur äußerst lückenhaft geregelt. Zu den Voraussetzungen und Grenzen der Beschlussfassung finden sich neben einer systematisch eigentlich den Vorschriften zur Einberufung zugehörigen Regelung zur Bezeichnung von Beschlu...mehr

(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet. Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass Wohnungseigentümer an der Versammlung auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen ...mehr

Rz. 31 § 23 Abs. 1 S. 2 WEG stellt lediglich eine zusätzliche Möglichkeit für solche Wohnungseigentümer dar, die nicht persönlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen wollen. Die Vorschrift ermächtigt die Eigentümermehrheit nicht, die zwangsweise Durchführung der Eigentümerversammlung als Online-Veranstaltung zu beschließen. Das geht schon aus dem Wortlaut hervor, wonach ...mehr

Rz. 6 Das Gesetz stellt auf Verfehlungen eines Wohnungseigentümers ab. Gleichwohl wird es als objektbezogen angesehen,[4] was bei Mehrfacheigentümern von Bedeutung ist. Ihnen kann nur die Einheit entzogen werden, für die ein entsprechender Grund vorliegt, was insbesondere bei Zahlungsrückständen der Fall sein kann. Aber auch bei sonstigen Verfehlungen, z.B. unzulässigen Nutz...mehr

Rz. 3 Absatz 1 Nummer 1 begründet die Pflicht jedes Wohnungseigentümers, das in der Gemeinschaft geltende Regelwerk einzuhalten. Dieses Regelwerk besteht aus den gesetzlichen Regelungen, den Vereinbarungen einschließlich der Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter in der Teilungserklärung[6] und den Beschlüssen der Wohnungseigentümer. Die Kompetenz der Wohnungseigentüme...mehr

Rz. 114 Der dem einzelnen Wohnungseigentümer gemäß Absatz 3 gegen die GdWE oder den anderen Wohnungseigentümer zustehende Ausgleichsanspruch kann nicht durch Beschluss dauerhaft ausgeschlossen oder gekürzt werden. Ein solcher gesetzesändernder Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.[328] Es bedarf einer Vereinbarung. Auch bei einer Öffnungsklausel gälte nichts and...mehr

Rz. 339 Sofern eine entscheidungserhebliche Verletzung des Anspruches auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) und ein anderes Rechtsmittel oder ein Rechtsbehelf gegen die Entscheidung nicht erhoben werden kann, ist die Anhörungsrüge nach § 321a Abs. 1 ZPO statthaft. Rz. 340 Eine Verletzung des Anspruchs auf rechtliches Gehör gebietet zur Sicherung einer einheitlichen Recht...mehr

Rz. 9 Dem Verwalter gegenüber wird die GdWE nach Absatz 2 durch den Vorsitzenden des Beirats oder durch einen durch Beschluss der Wohnungseigentümer dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten. Denn der Verwalter ist sowohl bei Verträgen, die er selbst mit der GdWE schließen will, als auch in einer Auseinandersetzung mit der GdWE an der Ausübung seiner Vertretungsbefugnis...mehr

Rz. 13 Beim Heimfall langfristiger Dauerwohnrechte hat der Berechtigte nach § 41 Abs. 3 in Anlehnung an § 32 Abs. 1 ErbbauRG einen dem Grunde nach unabdingbaren[12] Anspruch auf Zahlung einer angemessenen Entschädigung. Dieser Anspruch ist gesetzlicher Inhalt langfristiger Dauerwohnrechte und braucht daher nicht vereinbart und im Grundbuch eingetragen zu werden.[13] Rz. 14 Ve...mehr

Rz. 21 Fortgeführt wird die Systematik des bisherigen Rechtes insoweit, als die Generalklausel in § 17 Abs. 1 WEG durch ein Regelbeispiel in § 17 Abs. 2 WEG konkretisiert wird. Dieses bejaht die Voraussetzungen einer Entziehung dann, wenn ein Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Abs. 1, 2 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Das Geset...mehr

Obgleich ein Erprobungsbedürfnis bei Eingehung eines neuen Arbeitsverhältnisses regelmäßig vorhanden sein dürfte, enthält das Gesetz (bisher) keine generellen Vorgaben über eine Probezeit im Arbeitsverhältnis. Eine Ausnahme gilt lediglich für das Berufsausbildungsverhältnis. Für dieses schreibt § 20 Berufsbildungsgesetz (BBiG) eine Probezeit von mindestens einem und höchsten...mehr

Rz. 117 Die Wohnungseigentümer können den Verteilungsschlüssel für die durch den Ausgleichsanspruch verursachten Kosten durch Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 1 S. 2 ändern. Die nach dem bis zum 1.12.2020 geltenden Recht unterschiedlich beantwortete Frage, ob hierfür die Voraussetzungen des früheren § 16 Abs. 3 oder die des früheren § 16 Abs. 4 gelten, hat mit dem Erlass ...mehr

Rz. 520 Ob eine AGB-Klausel der Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB unterliegt, richtet sich nach § 307 Abs. 3 BGB. Rz. 521 Danach sind Klauseln, die ausschließlich den Inhalt gesetzlicher Regelungen wiedergeben, d.h. in jeder Hinsicht mit den bestehenden gültigen Rechtsvorschriften übereinstimmen und keine konstitutive Wirkung haben, nicht kontrollfähig.[383] Nur dort, ...mehr

Rz. 73 Nach § 24 Abs. 7 S. 7 WEG sind "Eintragungen, Vermerke und Löschungen"[128] möglicher Inhalt der Beschluss-Sammlung. Nur die Eintragungen können für sich in der Beschluss-Sammlung stehen; Vermerke[129] und Löschungen beziehen sich stets auf eine Eintragung. Die Eintragungen geben zum einen die in Beschlüsse gefasste Willensbildung der Wohnungseigentümer wieder. Danebe...mehr

(1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. (2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereig...mehr

Rz. 26 Neu als Grund für die Entziehung in das Gesetz eingefügt ist die Verletzung von Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Sache nach war dies schon nach altem Recht selbstverständlich. Denn die Nichterfüllung der Zahlungspflichten gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a.F., die zur Entziehung führen konnte, war eine Verletzung von Pflichten gegenüber der Wohnu...mehr

Nicht abschließend geklärt ist, ob eine personenbezogene Kapitalrücklage zwingend in der Satzung verankert sein muss oder ob eine schuldrechtliche Vereinbarung unter den Gesellschaftern genügt. Bisherige Ansicht der Finanzverwaltung: Die Finanzverwaltung hatte lange Zeit für die steuerliche Anerkennung von inkongruenten Gewinnausschüttungen eine satzungsmäßige Grundlage verlang...mehr

Rz. 8 Liegt keine Verpflichtung zum Wiederaufbau vor, kann ein einzelner Wohnungseigentümer diesen nicht verlangen. Ein Wiederaufbau "kann" dann auch nicht beschlossen werden. Mit der Verwendung des Worts "können" spricht das Gesetz heute die Kompetenz an,[12] weshalb die Ansicht vertreten wird, ein trotzdem gefasster Beschluss sei nichtig.[13] Dem wird entgegengehalten, der...mehr

Rz. 46 Weitere Regelungen zur schriftlichen Beschlussfassung trifft das Gesetz nicht. Es sind daher verschiedene Verfahrensweisen möglich. So kann der Verwalter oder ein Wohnungseigentümer von Tür zu Tür gehen und die Zustimmungen einholen. Denkbar ist auch ein Umlauf von Hand zu Hand, wonach jeder den schriftlichen Beschlussantrag nach seiner Unterzeichnung an den nächsten ...mehr

Rz. 77 § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 1 WEG unterwirft alle "in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse" der Eintragungspflicht. Wie bisher genügt eine konkludente Verkündung, etwa durch Bekanntgabe eines eindeutigen Beschlussergebnisses.[136] Dies umfasst auch die Ablehnung einer Beschlussvorlage, so genannte Negativbeschlüsse[137] und auch Beschlüsse über die E...mehr

Rz. 36 Der Verwalter muss, damit die Bestellung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, gem. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG grundsätzlich ein zertifizierter Verwalter oder eine ihm gleichgestellte Person sein (hierzu § 26a WEG Rdn 8). Rz. 37 Sofern nicht der Sonderfall des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG vorliegt, geht das Gesetz unwiderleglich davon aus, dass demjenigen, der nicht als Verwalter...mehr

Rz. 49 Eine Versammlungsleitung ist allenfalls in kleineren Gemeinschaften entbehrlich, in denen ein ordentlicher Versammlungsablauf auch ohne leitende Hand möglich ist. Ansonsten wird hierfür eine Versammlungsleitung erforderlich sein, die das Gesetz als "Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung" in § 24 Abs. 5 WEG regelt. Demnach kommt die Versammlungsleitung regelmäßi...mehr

Rz. 21 Die Zugehörigkeit zum Verwaltungsbeirat schafft keine Erweiterung des Kreises der Teilnahmeberechtigten. Sofern entgegen § 29 Abs. 1 S. 1 WEG Nichteigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirats bestellt werden, dürfte diese Bestellung ohnehin mangels Beschlusskompetenz nichtig sein.[57] Jedenfalls ergibt sich hieraus kein Recht zur unbeschränkten Teilnahme an Eigent...mehr

Rz. 70 Die Beschlussfassung kann nicht an beliebigem Ort zu irgendeiner Zeit erfolgen, wenn sich mehrere Wohnungseigentümer zufällig treffen. Im Gegensatz zur Gemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB setzt die Willensäußerung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss eine formalisierte Versammlung der Miteigentümer voraus (s. § 24 WEG Rdn 1). Die Nichteinhaltung der hierfür...mehr

Rz. 194 Wegen Wohngeldforderungen, die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig geworden sind, erlangt die GdWE kein Absonderungsrecht an der Wohnungseigentumseinheit. Die GdWE kann also wegen solcher Forderungen nicht die Zwangsversteigerung in Rangklasse 2 des § 10 Abs. 1 ZVG betreiben.[98] § 49 InsO gilt nach seiner Stellung im Gesetz nicht für Massegläubiger, sonder...mehr