Fachbeiträge & Kommentare zu Bewertungsgesetz

Vergleichswertverfahren: Der Wert des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks ist ebenfalls vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, wenn für das Erbbaugrundstück Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren für entspr. Vergleichsgrundstücke vorliegen. Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren für ein Erbbaugrun...mehr

Vergleichswertverfahren: Der Wert des Erbbaurechts ist grundsätzlich im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, wenn für das zu bewertende Erbbaurecht Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren für entspr. Vergleichsgrundstücke vorliegen. Vergleichspreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren liegen vor, wenn sie aus bebauten Erbbaurecht...mehr

Die Bewertung von Erbbaurechten ist durch das Erbschaftsteuerreformgesetz (ErbStRG) vom 24.12.2008 (BGBl. I 2008, 3018) für Stichtage ab dem 1.1.2009 neu geregelt worden, weil das BVerfG mit Beschluss vom 7.12.2006 (BVerfG v. 7.12.2006 – 1 BvL 10/02, BStBl. II 2007, 192 = ErbStB 2007, 64 [Heinrichshofen]) die bis dahin bestehenden Regelung für verfassungswidrig erklärt hatte...mehr

Gesonderte Ermittlung: Die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Erbbaurechts und für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks sind gesondert zu ermitteln (§ 192 BewG). Es handelt sich um zwei wirtschaftliche Einheiten, die i.R.d. Wertermittlung auch zu unterschiedlichen Werten führen, wobei als Untergrenze der Bewertung 0 EUR anzusetzen sind. Die Verpflich...mehr

Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht an einem Grundstück, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu haben. Die rechtlichen Grundlagen für die Bestellung und Abwicklung eines Erbbaurechtes finden sich im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Festzuhalten ist, dass Erbbaurechte eine besondere Form des Eigentums darstellen und auch als grundst...mehr

Liebe Leserinnen und Leser, unter der Rubrik "Literaturkritik: Erbrecht" stellen wir monatlich eine Auswahl von Neuerscheinungen aus dem Bereich des Erbrechts, des Erbschaftsteuerrechts sowie der erbrechtsrelevanten Nebengebiete vor. von Ulf Schönenberg-Wessel, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Erbrecht und Notar, Kiel Becker (Hrsg.), Notarformulare Erbscheinsverfahren, Testamentsvoll...mehr

Ein Wirtschaftsgut kann auch im Wege des Tauschs erworben werden, d. h. durch Hingabe eines anderen Wirtschaftsguts oder durch die Erbringung einer Dienstleistung. Sofern mindestens eine der beiden Parteien zusätzlich eine Zahlung erbringt, liegt ein Tausch mit Baraufgabe vor. Handelsrechtlich besteht ein Wahlrecht, durch den Tauschvorgang entweder einen Gewinn zu realisieren...mehr

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Für die Besteuerung ist nach § 17 Abs. 1 Satz 1 GrEStG grundsätzlich das Finanzamt örtlich zuständig, in dessen Bezirk das Grundstück liegt[1] – oder wenn sich das Grundstück auf die Bezirke mehrerer Finanzämter erstreckt – der wertvollste Grundstücksteil liegt.[2] Beim Überlappen eines Grundstücksteils auf das Gebiet eines anderen Finanzamts kann der wertvollere Teil durch ...mehr

Die Grunder­werb­steuer wird unter den Voraus­set­zungen des § 16 GrEStG nicht festge­setzt bzw. eine vorlie­gende Steuer­fest­setzung wird aufge­hoben oder geändert, wenn der Erwerbs­vorgang rückgängig gemacht wird, der Veräu­ßerer das Eigentum an dem veräu­ßerten Grund­stück zurück­er­wirbt oder die Gegen­leistung herab­ge­setzt wird. § 16 GrEStG ist daher eine Korrekturvor...mehr

Ist eine Gesamtgegenleistung [2] bei einer gesonderten Feststellung aufzuteilen, ist als Aufteilungsmaßstab grundsätzlich der gemeine Wert [3] oder der Teilwert [4] maßgebend. Wenn diese Werte jedoch nur mit unverhältnismäßigen Aufwand zu ermitteln sind, kann aus Gründen der Verwaltungsvereinfachung auf das Verhältnis der vorhandenen Grundbesitzwerte oder der Einheitswerte zuei...mehr

Während sich die örtliche Zuständigkeit für die gesonderte Feststellung der Besteuerungsgrundlagen bei Anwachsungen, Einbringung gegen Gewährung von Gesellschaftsrechten und Liquidationen nach § 17 Abs. 2 GrEStG richtet (vgl. unter 3.1)[2], sind die nachfolgenden Finanzämter für die gesonderte Feststellung[3] örtlich zuständig, wenn ein außerhalb des Bezirks dieser Finanzämt...mehr

Bei der gesonderten Feststellung der Besteuerungsgrundlagen nach § 17 Abs. 2 und 3 GrEStG ist insbesondere über folgende Besteuerungsgrundlagen zu entscheiden: die Entscheidung über die Besteuerung des jeweiligen Erwerbsvorgangs dem Grunde nach;[2] eine Steuerbefreiung dem Grunde und der Höhe nach; die als Steuerschuldner in Betracht kommenden natürlichen oder juristischen Pers...mehr

Ein grunderwerbsteuerbarer Tatbestand wird nur dann verwirklicht, wenn ein inländisches Grundstück betroffen ist. Es spielt aber keine Rolle, wer die Person des Erwerbers ist, welche rechtliche Struktur oder wo sie ihren Sitz hat. Insbesondere fingierte Grundstückserwerbe nach § 1 Abs. 2a, 2b oder 3 GrEStG können Grundstücke zum Gegenstand haben, die ausländischen Eigentümern...mehr

§ 17 Abs. 2 und 3 GrEStG schreiben für folgende Fälle die gesonderte Feststellung der Besteuerungsgrundlagen vor:[1] Ein Rechtsvorgang bezieht sich auf mehrere Grundstücke, die in den Bezirken verschiedener Grunderwerbsteuer-Finanzämter liegen, oder der Rechtsvorgang betrifft ein Grundstück, das in den Bezirken verschiedener Länder liegt.[2] In Fällen der Umwandlung ist ein Gr...mehr

Rz. 19 Zur Überprüfung, ob der Freibetrag (Rz. 13) überschritten wird, wie auch zur Bewertung des ggf. stpfl. Lohnzuflusses (Rz. 14) ist als Wert der Vermögensbeteiligung des Arbeitnehmers der gemeine Wert anzusetzen. Maßgebend ist § 9 BewG, wo der Begriff des gemeinen Werts legaldefiniert ist. Dabei kommt es auf die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt der Überlassung der Vermöge...mehr

Rz. 276 Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit Erbbaurecht und für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks gesondert zu ermitteln (§ 192 BewG).[407] Bei der Wertermittlung sind neben dem Bodenwert und dem Gebäudewert bei bebauten Grundstücken die Höhe des Erbbauzinses, die Restlaufzeit des Erbbaurechts...mehr

Rz. 281 Der Wert des Erbbaugrundstücks ist vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln, sofern für das zu bewertende Grundstück Vergleichskaufpreise oder aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren vorliegen (§ 194 Abs. 1 BewG).[417] Um von Vergleichspreisen ausgehen zu können, muss bei den Vergleichsgrundstücken die Grundstücksart hinsichtlich der Bebauung, der Erbb...mehr

Rz. 284 In Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden sind die Werte für die wirtschaftliche Einheit des Gebäudes auf fremdem Grund und Boden und die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks ebenfalls gesondert zu ermitteln (§ 195 Abs. 1 BewG).[424] (1) Gebäude auf fremdem Grund und Boden Rz. 285 Das Gebäude auf fremdem Grund und Boden wird bei einer Bewertung i...mehr

Rz. 278 Der Bodenwert ergibt sich hierbei aus dem Wert des unbebauten Grundstücks, d.h. aus Grundstücksfläche und Bodenrichtwert (§ 193 Abs. 4 S. 1 i.V.m. § 179 BewG). Zur Ermittlung des angemessenen Verzinsungsbetrags des Bodenwerts wird der Bodenwert mit dem Liegenschaftszins multipliziert (§ 193 Abs. 4 S. 1 BewG). Der Liegenschaftszinssatz soll regelmäßig von den Gutachte...mehr

Rz. 41 Gemäß § 12 ErbStG richtet sich die Bewertung für erbschaftsteuerliche Zwecke nach den allgemeinen und besonderen Vorschriften des BewG. Die Vorschrift stellt die Verbindung zu den Bewertungsregeln des Bewertungsgesetzes her und entlastet so das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz von Einzelregelungen zur Bewertung. Dabei richtet sich die Bewertung gem. § 12 Abs...mehr

Rz. 283 Ein Gebäudewertanteil kommt hinzu, wenn dem Eigentümer des Erbbaugrundstücks das Gebäude am Ende des Erbbaurechts entschädigungslos zufällt (§ 194 Abs. 4 BewG). Er entspricht dem Gebäudewert oder dem anteiligen Gebäudewert, der dem Eigentümer des Erbbaugrundstücks bei Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf entschädigungslos zufällt.[420] Dementsprechend ist ein...mehr

Rz. 254 Der sich nach Abzug der Bodenwertverzinsung ergebende Reinertrag des Gebäudes ist mit einem aus der Anlage 21 des Bewertungsgesetzes abzulesenden Vervielfältiger zu kapitalisieren, der vom Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes abhängt (§ 185 Abs. 3 S. 1 BewG).[382] Auszug aus Anlage 21 zum BewG:mehr

Rz. 226 Unbebaute Grundstücke liegen vor, wenn sich auf dem Grundstück keine benutzbaren Gebäude befinden (§ 178 Abs. 1 S. 1 BewG). Ob Gebäude benutzbar sind, bestimmt sich nach dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit.[328] Gebäude sind dabei bezugsfertig, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern zugemutet werden kann, dieses zu benutzen (§ 178 Abs. 1 S. 3 BewG).[3...mehr

Rz. 285 Das Gebäude auf fremdem Grund und Boden wird bei einer Bewertung im Ertragswertverfahren mit dem Gebäudeertragswert (§ 185 BewG)[425] und bei einer Bewertung im Sachwertverfahren mit dem Gebäudesachwert (§ 190 BewG) bewertet (§ 195 Abs. 2 S. 1 BewG).[426] Sofern der Nutzer verpflichtet ist, das Gebäude bei Ablauf des Nutzungsrechts zu beseitigen, ist bei der Ermittlu...mehr

Rz. 287 Der Wert des belasteten Grundstücks ist der auf den Bewertungsstichtag abgezinste Bodenwert zuzüglich des über die Restlaufzeit des Nutzungsrechts kapitalisierten Entgelts.[432] Der Abzinsungsfaktor für den Bodenwert wird in Abhängigkeit vom Zinssatz nach § 193 Abs. 4 BewG und der Restlaufzeit des Nutzungsverhältnisses ermittelt;[433] er ist Anlage 26 zum BewG zu ent...mehr

Rz. 239 Der Wert für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke sowie gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, ist zukünftig nach dem Ertragswertverfahren zu ermitteln (§ 182 Abs. 3 BewG).[357] Die übliche Miete kann auch durch ein Mietgutachten nachgewiesen werden.[358] Das Verfahren ist dann nicht anzuwenden, w...mehr

a) Anwendungsbereich Rz. 301 Das vereinfachte Ertragswertverfahren ist rechtsformneutral sowohl für Kapitalgesellschaften als auch für Personenunternehmen anzuwenden. Es ist für alle Unternehmen unabhängig von deren Größe anwendbar, sofern es nicht zu unzutreffenden Ergebnissen führt, § 199 Abs. 1 BewG.[461] Führt das Ergebnis zu offensichtlich unzutreffenden Werten, sind and...mehr

Rz. 291 Die Bewertung von Unternehmensvermögen (Einzelunternehmen, Beteiligungen an Personengesellschaften und Anteile an nichtnotierten Kapitalgesellschaften) erfolgen nach eigenständigen im Bewertungsgesetz geregelten Bewertungsverfahren, die im Folgenden vorgestellt werden. In seinem Beschluss bzgl. der Verfassungswidrigkeit des Erbschaftsteuergesetzes vom 7.11.2006 hatte ...mehr

Rz. 280 Der für die Bewertung des Erbbaurechts erforderliche Gebäudewertanteil[415] entspricht bei der Bewertung des bebauten Grundstücks im Ertragswertverfahren dem Gebäudeertragswert (§ 185 BewG) oder bei der Bewertung im Sachwertverfahren (§ 190 BewG) dem Gebäudesachwert (§ 193 Abs. 5 S. 1 BewG). Ist der bei Ablauf des Erbbaurechts verbleibende Gebäudewert nicht oder nur ...mehr

Rz. 282 Hierbei setzt sich der Bodenwertanteil aus der Summe des in Abhängigkeit der Restlaufzeit des Erbbaurechts abgezinsten Werts des unbebauten Grundstücks und dem in Abhängigkeit der Restlaufzeit kapitalisierten vereinbarten jährlichen Erbbauzins zusammen (§ 194 Abs. 3 S. 1 BewG).[419] Der Abzinsungsfaktor für den Bodenwert wird in Abhängigkeit vom Zinssatz nach § 193 A...mehr

Rz. 273 Zur Ermittlung des endgültigen Grundbesitzwerts nach dem Sachwertverfahren ist der vorläufige Sachwert noch mit einer Wertzahl zu multiplizieren (§ 189 Abs. 3 S. 2 BewG).[405] Der vorläufige Sachwert setzt sich dabei aus dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert zusammen. Beispiel 2 (Fortführung) Der vorläufige Sachwert beträgt 268.000 EUR und ermittelt sich wie folgt:mehr

Rz. 249 Als Bewirtschaftungskosten gelten die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis.[378] Durch Umlagen gedeckte Betriebskosten zählen nicht zu den Bewirtschaftungskosten (§ 187 Abs. 1 BewG). Rz. 250 Die Ermittlung der abzugsfähigen Bewirtschaftungskosten stützt sich in ers...mehr

Rz. 251 Mit dem Abzug einer Verzinsung des Bodenwerts wird vermieden, dass sich bestimmte Standortvorteile (Lage und Wert des Grundstücks) über den Bodenrichtwert und zusätzlich über den Rohertrag (Miete) bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts auswirken.[380] Rz. 252 Die Verzinsung des Bodenwerts ergibt sich aus dem Bodenwert und dem Liegenschaftszins, wobei sich der Bode...mehr

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Altmeppen, GmbHG, 10. Auflage 2021 Bamberger/Roth/Hau/Poseck, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch: BGB, 4. Auflage 2020 Baumbach/Hopt, Handelsgesetzbuch: HGB, 40. Auflage 2021 Baumbach/Hueck, GmbHG, 22. Auflage 2019 Blümich, EStG, KStG, GewStG, Loseblatt, 156. Auflage 2021 Bunjes, Umsatzsteuergesetz: UStG, 19. Auflage 2020 Damrau/Tanck, Praxiskommentar Erbrecht, 4. Auflage 2020 D...mehr

Rz. 270 Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen (§ 190 Abs. 2 BewG).[402] Diese bestimmt sich regelmäßig nach dem Alter des Gebäudes zum Bewertungsstichtag und der pauschal in Anlage 22 zum Bewertungsgesetz vorgegebenen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. Dabei wird von einer gleichmäßigen jährlichen Wertminderung ausgegangen. Danach wäre b...mehr

Rz. 224 Die Bewertung von Grundstücken richtet sich nach eigenständigen im Bewertungsgesetz geregelten Bewertungsverfahren, die im Folgenden vorgestellt werden. Rz. 225 Die Bewertung von Grundstücken erfolgt für erbschaftsteuerliche Zwecke nach § 12 Abs. 3 ErbStG i.V.m. §§ 151 Abs. 1 S. 1 Nr. 1, 157 Abs. 3 BewG. Danach sind Grundstücke nach §§ 176 bis 198 BewG zu bewerten. Gr...mehr

Rz. 261 Nach dem Sachwertverfahren werden zukünftig folgende bebaute Grundstücke bewertet (§ 182 Abs. 4 BewG):mehr

Rz. 123 Zentrales Wertkonzept für steuerlich bedingte Bewertungen ist der gemeine Wert gem. § 9 Abs. 2 BewG. Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei der Veräußerung zu erzielen wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhä...mehr

Rz. 310 Grundlage für die Ermittlung des nachhaltig erzielbaren Jahresertrags bildet der in der Vergangenheit tatsächlich erzielte Durchschnittsertrag (§ 201 Abs. 1 BewG).[484] Dieser ist regelmäßig aus den Betriebsergebnissen der letzten drei vor dem Bewertungsstichtag abgelaufenen Wirtschaftsjahre herzuleiten (§ 201 Abs. 2 S. 1 BewG).[485] Das gesamte Betriebsergebnis eine...mehr

Rz. 37 Mit § 10 ErbStG beginnt der zweite Abschnitt des Erbschaftsteuergesetzes. Dieser Abschnitt regelt in den §§ 10–13d ErbStG den steuerpflichtigen Erwerb, den Bewertungsstichtag (siehe Rdn 34 f.), einzelne Steuerbefreiungen und unter Verweis in § 12 ErbStG auf die Vorschriften des Bewertungsgesetzes die Bewertung von Wirtschaftsgütern, die nicht in Geld bestehen. Rz. 38 I...mehr

Rz. 293 Der Substanzwert bildet die Untergrenze des maßgeblichen Unternehmenswerts.[445] Dieser ergibt sich als Summe aus den gemeinen Werten der zum Betriebsvermögen gehörenden Wirtschaftsgüter nach §§ 95–97 BewG abzüglich der zum Betriebsvermögen gehörenden Schulden.[446] Der Ansatz des Substanzwerts ist ausgeschlossen, wenn der gemeine Wert aus tatsächlichen Verkäufen unt...mehr

Rz. 234 Das Vergleichswertverfahren kommt insbesondere für Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser zur Anwendung (§ 182 Abs. 2 BewG). Beim Vergleichswertverfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen anderer Grundstücke (Vergleichsgrundstücke) abgeleitet, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmal...mehr

Rz. 75 Die beschränkte Steuerpflicht erstreckt sich nur auf Vermögen der in § 121 BewG genannten Art, das auf das Inland entfällt.[168] Für die Beurteilung gilt die isolierende Betrachtungsweise i.S.v. § 49 Abs. 2 EStG.[169] Danach bleiben Besteuerungsmerkmale außer Betracht, soweit bei ihrer Berücksichtigung inländische Einkünfte nicht angenommen werden könnten. § 49 Abs. 1...mehr

Rz. 301 Das vereinfachte Ertragswertverfahren ist rechtsformneutral sowohl für Kapitalgesellschaften als auch für Personenunternehmen anzuwenden. Es ist für alle Unternehmen unabhängig von deren Größe anwendbar, sofern es nicht zu unzutreffenden Ergebnissen führt, § 199 Abs. 1 BewG.[461] Führt das Ergebnis zu offensichtlich unzutreffenden Werten, sind andere im gewöhnlichen ...mehr

Rz. 230 Bebaute Grundstücke sind Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden (§ 180 Abs. 1 S. 1 BewG). Falls ein Gebäude in Bauabschnitt errichtet wird, ist der fertiggestellte Teil als benutzbares Gebäude anzusehen.[341] Zur wirtschaftlichen Einheit eines bebauten Grundstücks gehören in der Regel der Grund und Boden, die Gebäude, die Außenanlagen, sonstige wesen...mehr

Rz. 130 In § 199 Abs. 2 BewG räumt der Gesetzgeber dem Steuerpflichtigen in bestimmten Fällen, sofern keine Ableitung aus zeitnahen Verkäufen möglich ist, ein Wahlrecht ein, das sog. "vereinfachte Ertragswertverfahren" anzuwenden, wenn dieses nicht zu offensichtlich unzutreffenden Ergebnissen führt. Für die Finanzverwaltung stellt das vereinfachte Ertragswertverfahren das Re...mehr

Rz. 330 Der Wert für Anteile an Personengesellschaften setzt sich regelmäßig aus dem anteiligen Ertragswert des Gesamthandsvermögens und dem gemeinen Wert des Sonderbetriebsvermögens des jeweiligen Gesellschafters zusammen (§ 97 Abs. 1a S. 1 Nr. 3 BewG).[542] Wirtschaftsgüter und Schulden des Sonderbetriebsvermögens sind bei dem jeweiligen Gesellschafter regelmäßig mit dem g...mehr

Rz. 82 Für Zwecke der Bewertung einer Beteiligung an einer Kapitalgesellschaft (Wertpapiere und Anteile), die im Privatvermögen gehalten wird, ist gem. § 12 Abs. 2 ErbStG i.V.m. §§ 151 Abs. 1 S. 1 Nr. 3, 157 Abs. 4 S. 2 BewG der gemeine Wert der Beteiligung festzustellen. Die Bewertung richtet sich nach § 11 Abs. 2 BewG. Dabei ist es unbeachtlich, ob es sich um eine in- oder...mehr