Fachbeiträge & Kommentare zu Betriebskostenabrechnung

Leitsatz Der Vermieter von Gewerberaum kann auch noch später als 1 Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums Nebenkostennachzahlungen verlangen. Die für Wohnraum geltende Ausschlussfrist von 1 Jahr ist bei Gewerberaum nicht anwendbar. Sachverhalt Der Vermieter von Gewerberaum verlangte vom Mieter Nebenkostennachzahlungen. Laut Mietvertrag von 1993 muss der Mieter Nebenkosten tr...mehr

Leitsatz 1. Zur Geltendmachung von Betriebskosten bei preisgebundenem Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitteilt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die ei...mehr

BerHG §§ 2, 6; RVG §§ 15, 44 Leitsatz Die zeitgleich erfolgende Beratung des Mieters wegen zweier Nebenkostenabrechnungen des Vermieters für verschiedene Jahre ist auch dann nur eine Angelegenheit i.S.d. §§ 2, 6 BerHG, § 15 RVG, wenn gegenüber den beiden Abrechnungen unterschiedliche Einwendungen erhoben werden und der Anwalt seine Stellungnahme auf zwei verschiedene Briefe an...mehr

Leitsatz Die Umlage von "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Mietvertrags über Geschäftsräume ist weder überraschend im Sinne von § 305c BGB, noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 BGB. Daran ändert sich auch dadurch nichts, dass die Vorauszahlungen im Einzelfall deutlich niedriger festg...mehr

Leitsatz Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten. Eine aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materielle Richtigkeit ist nicht erforderlich, sondern bleibt einer auf Verlangen des Mieters zu gewährenden Belegeinsicht vorbehalten. Fakten: Die P...mehr

Leitsatz Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten. Eine aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materielle Richtigkeit ist nicht erforderlich, sondern bleibt einer auf Verlangen des Mieters zu gewährenden Belegeinsicht vorbehalten. (amtlicher Le...mehr

Leitsatz Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten. Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in den Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen. Fakten: Der Mieter verlangt die Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen, soweit si...mehr

Leitsatz 1. Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten. 2. Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen. (amtliche Leitsätze des BGH) Normenkette BGB § 556 Abs. 1; BetrKV § 2 Nr. 4 Kommenta...mehr

Leitsatz "Betriebskostenabrechnung" ohne Gesamtabrechnung widerspricht § 28 WEG Konkludente Änderung des Verteilerschlüssels in wiederholt genehmigten Jahresabrechnungen ohne Änderungsbewusstsein ist nicht rechtens Normenkette §§ 16, 28 WEG Kommentar Eine bloße "Betriebskostenabrechnung" entspricht ohne vorgelegte Gesamtabrechnung nicht dem Mindestinhalt einer Jahresabrechnung ...mehr

Leitsatz Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnrechts schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, gelten für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 556 Abs. 3 Kommentar Der Eigentümer eines M...mehr

Leitsatz Eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) ist formell wirksam. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. (amtlicher Leitsatz des ...mehr

Leitsatz Der Vermieter darf die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung in einer Summe unter der Kostenposition "Versicherung" abrechnen. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 556 Kommentar Nach der Kostenposition Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV und der gleichlautenden Regelung in § 2 Nr. 13 BetrKV zählen zu den umlagefähigen Betriebskosten die "Kosten der ...mehr

Leitsatz Der Vermieter darf die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 556a Kommentar Nach der Rechtsprechung ...mehr

Leitsatz a) Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet. b) Auch aus Treu und Glauben folgt eine nachvertragliche Verpflichtung des Vermi...mehr

Leitsatz Die Aufstellung und Aufgliederung der Gesamtkosten in der Betriebskostenabrechnung muss sich an den Vereinbarungen im Mietvertrag orientieren; anderenfalls ist die Abrechnung formell unwirksam. Hat der Vermieter über die Nebenkosten mehrere Abrechnungen erteilt und ist eine der Abrechnungen formell unwirksam, so ist der Mieter nicht verpflichtet, den Saldo aus der an...mehr

Leitsatz Unterlässt es der Berufungsanwalt, auf ein die Rechtsauffassung seines Mandanten stützendes Urteil des BGH hinzuweisen, und verliert der Mandant deshalb den Prozess, wird der Zurechnungszusammenhang zwischen dem Anwaltsfehler und dem dadurch entstandenen Schaden nicht deshalb unterbrochen, weil auch das Gericht die Entscheidung des BGH übersehen hat. (amtlicher Leits...mehr

Leitsatz Der Vermieter von Gewerberaum kann eine fehlerhafte Abrechnung zwar grundsätzlich korrigieren. Jedoch ist dieses Recht nach Treu und Glauben ausgeschlossen, wenn der Vermieter längere Zeit untätig bleibt und er trotz Zahlungsaufforderung des Mieters die Abrechnung nicht überprüft. (Leitsatz der Redaktion) Normenkette BGB § 242 Kommentar Zur Entscheidung stand die Betri...mehr

Leitsatz Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinanderfolgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelese...mehr

Leitsatz Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinanderfolgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelese...mehr

Leitsatz 1. Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 BGB) der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formaler Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt (Abgrenzung zum Senatsurteil v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04, NJW 2005, 219, unter II 1 b). 2. Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 2 und 3 BGB ist § 212 Abs. 1 Nr...mehr

Leitsatz Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach der mietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete ab...mehr

Leitsatz a) §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem sog. Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig. b) Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, ...mehr

Leitsatz §§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem sog. Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 556 Kommentar Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung, die mit einem Zwischenwasserzähle...mehr

Leitsatz Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Melderechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen. Normenkette BGB § 556 Kommentar Die Entscheidung bet...mehr

Leitsatz Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, ...mehr

Leitsatz Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Ver- tragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missach...mehr

Leitsatz Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen. Normenkette BGB § 556 Kommentar In dem zur Entscheidung stehenden Fall wurden ...mehr

Leitsatz Der für das Wohnraummietrecht zuständige BGH-Senat hat einen Vermieter gestoppt, der einem Mieter, der vor Ablauf der Abrechnungsperiode auszog, für die Zwischenabrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten eine "Nutzerwechselgebühr" in Rechnung stellte. Sachverhalt Eine Mieterin bewohnte bis zum 31.7.2003 eine von ihr angemietete Wohnung. Mit der Betriebskostenabre...mehr

Leitsatz 1. Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche – unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils – abgerechnet werden. (amtlicher Leitsatz des BGH) 2. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche vo...mehr

Leitsatz Nach der Klausel: "Sollten sich die vom Vermieter zu tragenden Kosten gegenüber dem Stand vom Vertragsschluss in der Zukunft erhöhen, so ist der Vermieter berechtigt, ab dem Zeitpunkt der Erhöhung diese Mehrkosten anteilig auf den Mieter umzulegen ..." darf der Vermieter auch rückwirkend gegen ihn selbst festgesetzte öffentliche Grundbesitzabgaben auf den Mieter abw...mehr

Leitsatz 1. Rechnet der Vermieter über Betriebskosten ab, die von der Umlagevereinbarung nicht erfasst sind, so ist die Annahme einer stillschweigenden Erweiterung der Umlagevereinbarung nur möglich, wenn der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimmt. (Leitsatz der Redaktion) 2. Zu den Einwendungen ge...mehr

Leitsatz Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage ...mehr

Leitsatz Ein Mietvertrag genügt dann dem Schriftformerfordernis, wenn ihm ein Grundrissplan beigefügt ist, der zwar weder maßstabsgerecht ist noch zutreffend die Größe des Objekts bezeichnet, dem aber das Objekt als solches zu entnehmen ist und in dem der Mietgegenstand von benachbarten, anderweitig zu vermietenden Räumen abgegrenzt wird. Selbst wenn der Mietvertrag durch sch...mehr

Leitsatz Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Teilkosten von bestimmten umlagefähigen Kosten vorab abgesetzt worden sind. Sachverha...mehr

Leitsatz Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten vorzunehmen, so trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb e...mehr

Leitsatz Der Mieter ist im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich; die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus. Ein Mieterschutzverein, der den Mieter bei der Entscheidung darüber...mehr

Leitsatz Ein Mieterschutzverein, der den Mieter bei der Entscheidung darüber berät, ob er von einem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch machen soll, ist Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Erfüllung der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete. Der Mieter ist im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 ...mehr

Leitsatz Aus der Formulierung im Geschäftsraummietvertrag "Die Abrechnung erfolgt bis spätestens zum 30.09. des folgenden Jahres" kann ohne weitere Anhaltspunkte keine Ausschlussfrist zur Nachforderung von Betriebskosten hergeleitet werden. Die in § 556 Abs. 3 S. 3 BGB für Wohnraummietverhältnisse geregelte Ausschlussfrist ist im Gewerbemietraumrecht nicht analog anwendbar. ...mehr

Leitsatz Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Bet...mehr

Leitsatz Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 556a Kommentar Gegenstand des Mietvertrags war eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss einer Seniorenanlage. Zu der Wohnung gehörte weder ein Keller noch ein Speicherraum. Das Gebäude war mi...mehr

Leitsatz Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege der Betriebskostenabrechnung. Dem brechtigten Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung wird vielmehr im Regelfall dadurch Rechnung getragen, dass der Mieter vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde ...mehr

Leitsatz Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung (Anschluss an BGH, Urteil v. 8.3.2006, VIII ZR 78/05). Normenkette BGB § 556 Kommentar Der vom Vermieter beauftragte Rechtsanwalt hat dem Mieter eine Betriebskostenabrechnung übersandt und Belegeinsich...mehr

Leitsatz Zur Notwendigkeit eines "Vorwegabzugs" der verbrauchsunabhängigen Betriebskosten bei gemischt genutzten Gebäuden. Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Das Gericht gibt dem Vermieter recht. Der Gewerbemieter kann nicht einwenden, eine Betriebskostenabrechnung sei nicht fällig, wenn bei dem gemischt genutzten Objekt von Wohnr...mehr

Kommentar Haben die Parteien eine Bruttokaltmiete vereinbart, so kann der Vermieter eine Mieterhöhung gleichwohl mit einem Mietspiegel begründen, in dem die Nettomieten ausgewiesen sind. Die ortsübliche Brutokaltmiete kann der Vermieter nachweisen, indem er zu den Mietspiegelwerten die aktuellen Betriebskostenanteile hinzurechnet. Hinweis Der Vermieter muss in der Mieterhöhung...mehr

Leitsatz Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Absatz 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung der Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht eingehalten hat, hat die verspätete Geltendmachung der Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten...mehr

Leitsatz Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist e...mehr

Leitsatz Gültiger Mehrheitsbeschluss über ersatzloses Fällen einer hochgewachsenen, gesunden Douglasie in Nähe einer Hausvorderfront Normenkette §§ 14 Nr. 1, 21 und 22 Abs. 1 WEG Kommentar Mit knapper Mehrheit hatte die Gemeinschaft beschlossen, eine relativ nahe an der Straßenvorderfront des Gebäudes auf gemeinschaftlicher Grundstücksgartenfläche stehende Douglasie zu fällen....mehr

Leitsatz Ob die Betriebskostenabrechnung einzelne, nicht umlagefähige Positionen enthält oder auf einem falschen Umlegungsmaßstab basiert, betrifft ausschließlich die inhaltliche Richtigkeit. Um die Fälligkeit herbeizuführen, muss keine neue Abrechnung erteilt werden. Enthält der Wohnungsmietvertrag allein die Vorgabe, dass Betriebskosten in Abhängigkeit von ihrem tatsächlic...mehr

Leitsatz Der Mieter kann von seinem ehemaligen Vermieter die Ausstellung einer "Mietschuldenfreiheitsbescheinigung" verlangen. Der Vermieter darf in dieser Bescheinigung aber auch auf unstreitig ausstehende Prozess- und Gerichtskosten hinweisen. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung etwa des Inhalts "Es bestehen aus dem Mietverhältnis über die Wohnung …, in …, seitens des ...mehr

Leitsatz Leitsatz: a) Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten ab, ist – soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben – ein Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten für alle oder einzelne Betriebskostenarten jedenfalls dann nicht geboten, wenn diese Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallend...mehr