Fachbeiträge & Kommentare zu Betriebskostenabrechnung

§ 556a Abs. 1 BGB gestattet die Umstellung auf eine verursachungsabhängige Abrechnung der Abfallbeseitigungskosten. Dieser – unter ökologischen Gesichtspunkten der möglichen Müllvermeidung begrüßenswerte – Abrechnungsmaßstab birgt leider das Risiko des "Mülltourismus" und schlimmer noch der wilden Müllentsorgung. Diese Erfahrung musste jetzt auch ein Vermieter in Erfurt mach...mehr

In der Praxis übersehen wird immer wieder, dass nach Eintritt der Abrechnungsreife dem Vermieter keine Vorauszahlungen mehr zustehen (BGH WuM 2016, 353 = ZMR 2016, 519 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 120 m. Anm. Eisenschmid; Kunze MietRB 2016, 225). In einer Zahlungsklage muss dann auf den Abrechnungssaldo umgestellt werden. Soweit dem Mieter ein Guthaben zusteht, ist der Rechts...mehr

Gartenpflegekosten gehören nach § 2 Nr. 10 BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten. Voraussetzung ist, dass bestimmte Flächen nicht dem öffentlichen Verkehr dienen. Wie weit dieser Ausschluss geht, kann im Einzelfall strittig sein. Nach Ansicht des BGH (GE 2016, 387 = WuM 2016, 214 = NJW 2016, 1439 = DWW 2016, 137 = MDR 2016, 508 = NZM 2016, 353 = ZMR 2016, 434 = MietPrax...mehr

Flächenabweichungen zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Fläche spielen in der Praxis an verschiedenen Stellen eine Rolle. Überwiegend geht es um gewährleistungsrechtliche Fragen. Der VIII. Senat hat aber bekanntlich in der Vergangenheit seine dort entwicklete 10 %-Rechtsprechung zu der Frage, wann eine Gebrauchsbeeinträchtigung bei einer Abweichung der tatsächlic...mehr

An eine stillschweigende Vertragsänderung stellt der BGH (Urt. v. 10.10.2007 – VIII ZR 279/06, NJW 2008, 283 – zur Wohnraummiete) erhebliche Anforderungen. Aus der Aufnahme nicht vereinbarter Kostenpositionen in eine Abrechnung ergibt sich aus Sicht des Mieters nicht schon der Wille des Vermieters, die Änderung des Mietvertrags herbeizuführen. Allein wegen Übersendung einer ...mehr

Die Klägerin macht gegenüber der Beklagten Mietnebenkosten aus der Betriebskostenabrechnung 2011 von der Heizkostenabrechnung 2012 nebst vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten geltend. Die Beklagte ist dem mit Einwendungen gegen die Abrechnung entgegengetreten und sieht in der vorgerichtlichen Beauftragung eines Rechtsanwaltes einen Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht.mehr

RA-Beauftragung zweckmäßig und erforderlich Die Rechtsanwaltskosten sind erstattungsfähig gemäß §§ 280, 286 BGB, da die Klägerin nicht ihre Schadensminderungspflicht verletzt hat. Die Kosten sind zu erstatten, wenn sie nach Eintritt des Verzuges erfolgt sind und aus Sicht des Gläubigers zur Wahrnehmung und Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren (BGH DR 2...mehr

Leitsatz Der Einwendungsausschluss gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB gilt grundsätzlich auch für solche Kosten, die gemäß § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Normenkette § 556 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 Satz 5, 6 BGB Das Problem K ist seit Juli 2011 Mieter einer Wohnung von Woh...mehr

Einführung Immer wieder werden von Anwälten Anfragen gestellt, welcher Gegenstandswert für die Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung anzusetzen sei. Die Anwälte gehen meistens davon aus, dass selbstverständlich der volle Betrag sämtlicher abgerechneter Betriebspositionen anzusetzen sei, weil diese Positionen ja im Einzelnen überprüft werden müssten; auf den Saldo käme es...mehr

Bevor man sich fragt, welcher Gegenstandswert für die anwaltliche Tätigkeit anzusetzen ist, muss man sich zunächst einmal fragen, ob sich die Gebühren für die anwaltliche Tä tigkeit überhaupt nach dem Gegenstandswert berechnen. Dies ist zwar nach § 2 Abs. 1 RVG grundsätzlich der Fall, gilt aber nicht uneingeschränkt. Zunächst einmal ist also zu fragen, welche Gebühren der Anw...mehr

Immer wieder werden von Anwälten Anfragen gestellt, welcher Gegenstandswert für die Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung anzusetzen sei. Die Anwälte gehen meistens davon aus, dass selbstverständlich der volle Betrag sämtlicher abgerechneter Betriebspositionen anzusetzen sei, weil diese Positionen ja im Einzelnen überprüft werden müssten; auf den Saldo käme es nicht an....mehr

Ebenso häufig sind Anwälte überrascht, wenn der Rechtsschutzversicherer ihnen mitteilt, dass kein Versicherungsfall bestehe. Dem bloßen Überprüfen eine Betriebskostenabrechnung liegt nämlich kein Versicherungsfall zu Grunde. Ein Versicherungsfall liegt vor, wenn der Versicherungsnehmer behauptet, dass ein anderer (hier der Vermieter) ihm gegenüber gegen Rechte und Pflichten ...mehr

Gegenstandswert für die außergerichtliche Überprüfung einer Nebenkostenabrechnung Wird der Rechtsanwalt von einem Mieter mit der Überprüfung der Betriebskostenabrechnung eines Jahres beauftragt, ist der Gegenstandswert für die Rechtsanwaltsgebühr mit einem Drittel der Gesamtsumme der Nebenkostenabrechnung zu bemessen. AG Berlin-Mitte, Urt. v. 6.10.2010 – 11 C 194/10[1]mehr

Leitsatz Die Betriebskostenabrechnung für ein vermietetes Sondereigentum ist nicht ordnungsgemäß, wenn lediglich die WEG-Abrechnung "durchgereicht" wird. Normenkette § 556 Abs. 3 BGB Das Problem Wohnungseigentümerin K vermietet ihr Sondereigentum. Sie legt sämtliche ihr in der Hausgeldabrechnung gestellten Nebenkosten nach Miteigentumsanteilen auf Mieter B um, indem sie M ihre...mehr

Die Kläger reichten im Mai 2009 eine Betriebskostenabrechnung (einschließlich Heizung und Warmwasser) für ihre Wohnung für das Jahr 2008 ein. In dieser wurde eine Nachzahlung von 1.009,32 EUR gefordert. Der Beklagte übernahm der Beklagte davon 421,20 EUR. Nach Widerspruch auf volle Übernahme der Nachforderung bot der Beklagte weitere 421,44 EUR an. Dem stimmte der Bevollmäch...mehr

Gläubiger klagt gegen Vermieter auf Auszahlung Die Parteien führen einen Drittschuldnerprozess, in welchem die Klägerin (Gläubigerin) die Forderung ihres Schuldners (SU) auf Auszahlung eines Betriebskostenguthabens gegen die Beklagte (Vermieter) geltend macht. Der SU ist Mieter der Beklagten, wobei der Mietzins einschließlich der Betriebskostenvorauszahlungen von der Agentur ...mehr

Leitsatz Kein Schadensersatzanspruch eines vermietenden Eigentümers gegen die Gemeinschaft, wenn eine (fehlerhafte) wohnungseigentumsrechtliche Jahresabrechnung für seine mietvertragliche Nebenkostenabrechnung untauglich sein sollte Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 3 WEG; §§ 278, 556 Abs. 3 BGB Kommentar Ein solcher Anspruch ist nicht begründet. Zunächst ist es bereits fragli...mehr

Einmal jährlich muss die Gemeinschaft über die gemeinschaftlichen Einnahmen und Ausgaben des Vorjahres abrechnen. Die Abrechnung ist gem. § 28 Abs. 3 WEG die Aufgabe des Verwalters. Die Bestandteile einer vollständigen Jahresabrechnung sind die Hausgeldabrechnung, die Kontenentwicklung und die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage. Zu Letzterer hat der BGH in seiner grundl...mehr

Leitsatz Der Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebenden Forderung beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen (hier: rückwirkende Neufestsetzu...mehr

Begriff Der Hausmeister, auch Hauswart genannt, ist als Arbeitnehmer des Verfügungsberechtigten – i. d. R. des Eigentümers – diesem für die Einhaltung der Hausordnung durch die Mieter verantwortlich, hat für Ordnung, Sauberkeit und Ruhe zu sorgen und dem Verfügungsberechtigten Verstöße gegen die Hausordnung, Störungen und Mängel des Anwesens unverzüglich mitzuteilen. Weiter...mehr

Leitsatz Wenn ein Betriebskostenguthaben verspätet an den Mieter ausbezahlt wird, weil der Vermieter mit der Verpflichtung auf Erstellung einer Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten ist, ergibt sich der Anspruch auf gesetzliche Verzugszinsen auch nicht aus einer entsprechenden Anwendung des § 288 Abs. 1 BGB. (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB §§ 288 Abs. 1, 556 ...mehr

Leitsatz Die Vorschrift des § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV, wonach der Vermieter eigene Sach- und Arbeitsleistungen mit dem Betrag ansetzen darf, der für eine gleichwertige Leistung eines Unternehmens angesetzt werden könnte, gilt auch dann, wenn der Vermieter die betreffenden Arbeiten durch eigene Arbeitnehmer ausführen lässt. (Leitsatz der Redaktion) Normenkette BetrKV § 1 Abs. 1 ...mehr

Die sofortige Beschwerde ist zulässig (§§ 113 Abs. 1 Satz 2 FamFG, 127 Abs. 2 Satz 3, 569 ZPO), jedoch nicht begründet. Das Familiengericht hat der Antragstellerin aufgrund von fehlenden Erfolgsaussichten zu Recht die Bewilligung von Verfahrenskostenhilfe für die beabsichtigte Rechtsverfolgung – einen Antrag auf Ehescheidung nach einjährigem Getrenntleben – versagt; der auf ...mehr

Leitsatz Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrags über Geschäftsräume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Centermanagers" auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam; die Wirksamkeit einer daneben ausdrücklich vereinbarten Übertragung von Kosten der "Verwaltung" wir...mehr

Leitsatz Dem Mieter kann bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur insoweit zugebilligt werden, als er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlunge...mehr

Leitsatz Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter nach § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine (auch) darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat. (amtlicher Leitsatz des B...mehr

Leitsatz Die Anpassung von Vorauszahlungen setzt eine formell und inhaltlich korrekte Abrechnung voraus (Änderung der bisherigen Senatsrechtsprechung, zuletzt Senatsurteil v. 16.6.2010, VIII ZR 258/09, NZM 2010 S. 736 Rn. 26). (amtlicher Leitsatz des BGH) Normenkette BGB § 560 Abs. 4 Kommentar Nach den Vereinbarungen im Mietvertrag betragen die Betriebskostenvorauszahlungen sei...mehr

Leitsatz § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB ist auf Anpassungen der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum nicht entsprechend anzuwenden. (amtlicher Leitsatz des BGH) Bei Insolvenz des Mieters ist die Kündigung gegenüber dem Insolvenzverwalter (Treuhänder) zu erklären. Anders ist es, wenn der Treuhänder eine Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO abgegeben hat und die 3-mona...mehr

Leitsatz Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer Wohnung bedarf einer eindeutigen Vereinbarung. Ob es hierfür ausreicht, im Mietvertrag den Begriff "Betriebskosten" zu nennen, ließ der BGH offen. Sachverhalt Die Vermieterin einer Wohnung verlangt eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2007. Im Mietvertrag vom 21.10.1993 heißt es unter de...mehr

Leitsatz Zur Wirksamkeit der Abrede in einem Mietvertrag über Wohnraum, der Mieter habe einen Betriebskostenvorschuss in bestimmter Höhe zu zahlen, als Vereinbarung über die Umlegung von Betriebskosten. Fakten: Der Mieter wendet sich gegen die Betriebskostenforderung in Höhe von über 1.000 Euro. Der BGH gibt ihm recht. Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die auf de...mehr

Leitsatz Aus der Umlagevereinbarung muss sich klar und eindeutig ergeben, welche Betriebskosten der Mieter neben der Grundmiete zu tragen hat. Die Parteien können zum einen die umzulegenden Betriebskosten namentlich benennen. Zum anderen kann die Umlagevereinbarung auf die Anlage 3 zu § 27 der II. BV oder auf die Betriebskostenverordnung Bezug nehmen. Ob allein durch die Ver...mehr

Leitsatz Das Überschreiten einer Innenraumtemperatur von 26 °C in ohne Klimatisierung vermieteten Büroräumen indiziert keinen Sachmangel der Mieträume. Eine Mietminderung wegen unzumutbarer, auf unzureichendem Wärmeschutz des Gebäudes beruhenden Innentemperaturen setzt in tatsächlicher Hinsicht eine taggenaue Darlegung der gemessenen Innen- und Außentemperaturen voraus. Fakt...mehr

Leitsatz Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam. Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlu...mehr

Leitsatz Die Umlage von Betriebskosten muss auch in einem Gewerbemietvertrag inhaltlich bestimmt und eindeutig vereinbart sein. Unklarheiten im Mietvertrag gehen zulasten des Vermieters. Sachverhalt Vermieterin und Mieterin eines Supermarkts streiten um eine Betriebskostennachzahlung. In dem 1978 geschlossenen Mietvertrag heißt es: “Nebenabgaben und Kosten, die mit dem Betrieb ...mehr

Leitsatz Die Regelung in einem gerichtlichen Räumungsvergleich, "Mietansprüche für die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr", schließt die Nachforderung eines Saldos aus einer zeitlich erst später erstellten Betriebskostenabrechnung nicht aus. Der Vermieter muss sich jedoch bei der Aufstellung der Betriebskostenabrechnung aufgrund der Erlass- und Erfüllungswirkung des Räu...mehr

Leitsatz Die Regelung in einem gerichtlichen Vergleich "Mietansprüche für die Vergangenheit bestehen damit nicht mehr" umfasst alle Ansprüche, die zum Zeitpunkt des Vergleichsabschlusses oder zu dem im Vergleich genannten Stichtag bereits fällig waren. Hierzu zählen die zum Stichtag fällige Grundmiete und die Betriebskostenvorauszahlungen, nicht dagegen der Saldo aus einer n...mehr

Leitsatz Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 20.2.2008 - VIII ZR 49/07). Die auf der Anwendung des Abflussprinzips beruhende Fehlerhaftigkeit einer Heizkostenabrechnung kann nicht durch eine Kürzung der auf die Nutzer entfallenden Kosten...mehr

Die Kosten der Überwachungspflichten sind im Rahmen der Betriebskostenabrechnung zum größten Teil auf den Mieter umlegbar. Dies wird auch durch höchstrichterliche Entscheidungen[1] z. B. zur Prüfung der Elektroanlagen (sog. E-Check) unterstützt. 1.1 Aufstellung der Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV Gliederung der Betriebskosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung Laufende öffe...mehr

Sonstige Betriebskosten, wie z. B. die Kosten der Feuerlöscherwartung[1], sind im Mietvertrag genau zu bezeichnen und zu vereinbaren, damit sie als umlagefähig anerkannt werden.mehr

Vor diesem Hintergrund gewinnt auch das "E-Check-Urteil" des BGH[1] besondere Bedeutung. In seiner Begründung hat der BGH insbesondere ausgeführt, dass die regelmäßige Überprüfung der Funktionsfähigkeit der elektrischen Anlagen eines Mietobjekts nicht der Beseitigung von Mängeln dient. Die Mängelbeseitigung wäre den Instandhaltungskosten zuzuordnen und ist nicht vom Mieter z...mehr

Die Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.[1]. Voraussetzung für die Umlage als "sonstige Betriebskosten" ist allerdings, dass die Kosten vorher im Einzelnen vereinbart und genau bezeichnet wurden.mehr

Bei den Betriebskosten ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.[1] Mieter müssen keine überhöhten Nebenkosten bezahlen, denn der Vermieter hat die vertragliche Nebenpflicht, bei solchen Maßnahmen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu bezahlenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen[2]. Beauftragt der Verm...mehr

Die Kosten für die Druck- und Dichtigkeitsprüfung von Gasleitungen stellen ebenfalls umlagefähige Betriebskosten dar.[1] In seiner Begründung führt das Landgericht Hannover u. a. aus, dass zu den als umlagefähig anerkannten Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebssicherheit für zentrale Heizungsanlagen, Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten notwendigerweise auch die ...mehr

Gliederung der Betriebskosten nach § 2 der Betriebskostenverordnung Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks Kosten der Wasserversorgung (Betrieb und Wartung) Kosten der Entwässerung Kosten der Heizungsanlage, Wärmelieferung, Etagenheizung (Betrieb und Wartung) Kosten der Warmwasserversorgung (Betrieb und Wartung) Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen Ko...mehr

Von den wohnungswirtschaftlichen Verbänden wird in der Regel auch die Dichtheitsprüfung für Grundstücksentwässerungsleitungen als umlagefähig erachtet, auch wenn der Zeitraum nach DIN 1986-30 von fünf Jahren für Grundstücksentwässerungsanlagen im Einvernehmen mit der Aufsichtsbehörde bei häuslichen Abwässern auf zehn Jahre verlängert werden kann. Im Einzelnen sind dazu die l...mehr

Nach den Auswertungen des Autors im Rahmen der Erprobung von Sicherheitsbegehungen für ein Wohnungsunternehmen in Hannover mit ca. 7.700 Wohnungen ist bei Sicherheitsbegehungen mit Checkliste für die wesentlichen Bauteile von einem zeitlichen Aufwand von ca. 20 bis 60 Minuten je Gebäude auszugehen. Das Wohnungsunternehmen der Joseph-Stiftung in Bamberg gibt als Schätzung für ...mehr

Zwangsverwaltung angeordnet Das Amtsgericht ordnete die Zwangsverwaltung des dem Schuldner gehörenden Grundbesitzes an und bestellte den Beteiligte zu 1 zum Zwangsverwalter. Er wurde ermächtigt, sich den Besitz zu verschaffen; soweit Mieter oder Pächter Besitzer waren, wurde dem Zwangsverwalter der mittelbare Besitz übertragen. Auf dem Grundstück befindet sich ein Mehrfamilie...mehr

Zweck der Zwangsverwaltung ist Besitz­entziehung Zweck der Zwangsverwaltung ist es, die laufenden, aus der ordnungsgemäßen Benutzung des von der Beschlagnahme erfassten Grundstücks (vgl. § 148 Abs. 1 ZVG) stammenden Erträge zur Befriedigung des Gläubigers einzusetzen, während dem Schuldner die Substanz des Verwaltungsobjekts ungeschmälert erhalten bleibt. Um diesen Zweck zu e...mehr

Leitsatz Auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, sondern betrifft nur deren materielle Richtigkeit. Die Abrechnung ist daher nicht aus formellen Gründen unwirksam, wenn ...mehr

Leitsatz Erbringt der Vermieter Arbeitsleistungen wie Hausreinigung und Schneeräumdienste in Eigenleistung, kann er einen fiktiven Aufwendungsersatz für eine gleichwertige Leistung eines Dritten ansetzen. Erbringt ein Dritter (hier der Ehemann der Vermieterin) die Leistung unentgeltlich, kann der Vermieter keinen Aufwendungsersatz verlangen. Fakten: Der Mieter wendet sich geg...mehr