Fachbeiträge & Kommentare zu Baukosten

• 2023 Auswirkungen der Änderungen im BewG durch das JStG 2022 / Ertragswertverfahren / Sachwertverfahren / § 184ff. BewG / §§ 189ff. BewG Durch das JStG 2022 sind die Vorschriften der Grundbesitzbewertung an die Regelungen der ImmoWertV angepasst worden. Betroffen hiervon sind auch das Ertrags- und das Sachwertverfahren. Die vorgenommenen Änderungen führen auf der einen Seit... mehr

• 2021 Abschreibung digitaler Wirtschaftsgüter/BMF v. 26.2.2021, BStBl 2021 I, 298/§ 7 EStG Das BMF-Schreiben v. 26.2.2021 (BMF, Schreiben v. 26.2.2021, IV C 3 - S 2190/21/10002 :013, BStBl 2021 I S. 298) unterstellt bei Computerhardware und Software eine Nutzungsdauer von einem Jahr. Die Regelung beinhaltet ein Wahlrecht. Im Einzelfall ist genau zu prüfen, ob die jeweils in ... mehr

• 2021 Der Gesellschaft gehörende Grundstücke bei Gesellschafterwechseln / § 1 Abs. 2a GrEStG / § 1 Abs. 3 GrEStG / § 1 Abs. 3a GrEStG Grundstücke gehören einer Gesellschaft bei Gesellschafterwechseln i.S.v. § 1 Abs. 2a, 3 oder 3a GrEStG, wenn der Gesellschaft im Zeitpunkt des tatsächlichen Entstehens der Steuerschuld das jeweilige Grundstück aufgrund eines unter § 1 Abs. 1, ... mehr

Rz. 5 Die prozentuale Zinsverbilligung ergibt sich aus einem Vergleich zwischen dem Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahme mit dem tatsächlich vom Vermieter zu zahlenden Zinssatz. Die Ermittlung des marktüblichen Zinssatzes für erstrangige Hypotheken orientiert sich entweder an dem durchschnittlichen Zinssatz der durch erstrangige Hypoth... mehr

Rz. 9 Zu den Härtegründen rechnen die mit der Abwicklung der Maßnahmen verbundenen Beeinträchtigungen sowie die baulichen Auswirkungen – etwa für den Zuschnitt der gemieteten Räume. Die Modernisierungsmaßnahmen können von einer geringfügigen Belästigung bis zur vorübergehenden Unbewohnbarkeit der Mieträume reichen. Plant der Vermieter derart umfangreiche Modernisierungs- un... mehr

Energetische Sanierungsmaßnahmen betreffen in der Regel das Gemeinschaftseigentum der WEG, deshalb müssen damit verbundene Entscheidungen in der Eigentümerversammlung getroffen werden. Bis zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 war eine Eigentümerversammlung nur dann beschlussfähig, wenn mehr als 50 % der Miteigentumsanteile vertreten waren. Allein daran sind ... mehr

Rz. 42 Der Vermieter hat gemäß § 555c Abs. 1 Nr. 3 ferner – ausgenommen bei Verzicht des Vermieters auf den Modernisierungszuschlag (so schon früher: BayObLG, NJW-RR 2001, 300) – den Betrag der zu erwartende Mieterhöhung nach § 559 oder § 559c mitzuteilen (BGH, Beschluss v. 18.11.2025, VIII ZR 174/25, GE 2026, 393; vgl. dazu oben Rz. 35a, 36a und § 36b). Nicht ausreichend is... mehr

Rz. 40 Insbesondere bei mit Immobilien besicherten Verbraucherkrediten sollten die Institute absehbare Veränderungen hinsichtlich der Quellen der Rückzahlungsfähigkeit in der Zukunft in ihre Beurteilung einbeziehen. Beispielhaft nennt die EBA die Situation, in der die Kreditlaufzeit über das voraussichtliche Rentenalter des Kreditnehmers hinausgeht, womit sich absehbar seine... mehr

Musterschreiben: Modernisierungsmieterhöhung (hier: Fensteraustausch) [1] Mietverhältnis Blumenstr. 6, 80000 München, 2. OG links Hier: Mieterhöhung nach §§ 559, 559a BGB Sehr geehrte/r ________________________, im Zeitraum vom 19.10.2026 bis 23.10.2026 wurde in Ihrer Wohnung eine Modernisierung der Fenster durchgeführt. Der Einbau der... mehr

Musterschreiben: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter (hier: Fensteraustausch) Mietverhältnis Hauptstraße 26 in 40627 Düsseldorf (2. OG) Hier: Ankündigung baulicher Maßnahmen wegen Fensteraustauschs Sehr geehrte/r ________________________, wie Ihnen bekannt ist, besteht Instandsetzungsbedarf sowoh... mehr

Musterschreiben: Modernisierungsmieterhöhung (hier: Wärmedämmung, Maßnahme nach § 36 GModG) [1] Mietverhältnis Blumenstraße 6, 80000 München hier: Mieterhöhung nach Durchführung einer energetischen Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) Sehr geehrte/r ____________, die Maßnahmen zur energetischen Modernisierung sind nun durch Anbringung des W... mehr

Textbaustein: Ausführungen zur Inanspruchnahme von Drittmitteln im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung [1] (...) Gemäß § 559a BGB verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 BGB um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Darlehensbetrag. Maßgebend ist der mar... mehr

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die Miete um 8 % nach § 559 Abs. 1 BGB, unter den Voraussetzungen des § 559e Abs. 1 BGB (Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage) um 10 % der Kosten der Modernisierungsmaßnahme erhöhen. Maßgeblich sind insoweit die Kosten, die für die jeweilige Mieterwohnung aufgewendet werden. Insbesonde... mehr

Kommt der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG zwar mit der erforderlichen Mehrheit zustande, sind die Wohnungseigentümer zur Kostentragung aber dann nicht verpflichtet, wenn die Kosten der beschlossenen Maßnahme unverhältnismäßig sind. Für die Frage, ob eine bauliche Veränderung mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, sind nicht nur die zu erwartenden Baukosten... mehr

Musterschreiben: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter (hier: Außendämmung) [1] Mietverhältnis Blumenstraße 1, 80000 München Modernisierungsankündigung gemäß § 555c BGB Sehr geehrte/r ________________________, im Anwesen Blumenstraße 1, 80000 München, sind folgende Modernisierungsmaßnahmen, durch di... mehr

Rz. 3 Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist das Grundstück nach Maßgabe von § 2 GrEStG in seinem tatsächlichen Zustand im Zeitpunkt des Erwerbs. Für die Anwendung des § 8 GrEStG kann maßgebender Gegenstand des Erwerbsvorgangs aber ausnahmsweise auch ein Grundstück in seinem künftigen Zustand sein, also z. B. bei einem zunächst unbebauten Grundstück das Grundstück in bebautem Zus... mehr

Rz. 4 § 8 Abs. 1 GrEStG bestimmt, dass sich die Bemessungsgrundlage der Steuer nach dem Wert der Gegenleistung bemisst. Dabei knüpft das Grunderwerbsteuerrecht dem Grunde nach an die Begrifflichkeit des bürgerlichen Rechts[1] i. S. einer Leistung, die für (Kausalität) den Erwerb eines Grundstücks (regelmäßig als Kaufpreis) vereinbart wird an, modifiziert diese Betrachtung ab... mehr

Rz. 239 Große Vielfalt weisen die Sachverhalte bzw. Gestaltungsformen bei der Anschaffung oder Herstellung von Gebäuden auf. In der Praxis ist besonders die umsatzsteuerliche Beurteilung der Errichtung von Gebäuden auf Ehegattengrundstücken oft schwierig, weil in diesem Bereich vielfach mangels eindeutiger Absprachen und Verträge keine klaren Rechtsverhältnisse herrschen. Rz... mehr

Die Preise für einzelne Leistungen im Wohnungsneubau haben nach jüngsten Daten des Statistischen Bundesamtes deutlich angezogen – im Durchschnitt um 5 %. Bauen in Deutschland wird immer teurer. Die Preise für den Neubau konventioneller Wohngebäude stiegen im Mai 2026 um 5 % gemessen am Vorjahresmonat, teilte das Statistische Bundesamt am 10.7.2026 mit. Damit beschleunigt sich ... mehr

Rz. 107 Im Fall einer Anerkennung von Nutzungen als einlagefähige Wirtschaftsgüter [1] stellt sich das Problem des Drittaufwands nicht; eine Einlage würde sogar die Bewertung zum Teilwert[2] zulassen;[3] die Berücksichtigung der AfA könnte durch einen entsprechenden Wertansatz erfolgen. Eine solche Einlagefähigkeit von Nutzungen wird auch im Zusammenhang mit der abstrakten Vo... mehr

Rz. 46 Für den Fall der Bejahung der Vermögensgegenstandseigenschaft von Nutzungsrechten wäre ein Ausweis in der Bilanz unter der Position "Immaterielles Vermögen" denkbar. Das auch hier grundsätzlich geltende Prinzip der Vollständigkeit erfährt durch die steuerrechtliche Regelung in § 5 Abs. 2 EStG eine Durchbrechung. Der Ausweis immaterieller Vermögensgegenstände des Anlag... mehr

Ein neues Rechtsgutachten nimmt den geplanten Gebäudetyp E unter die Lupe und liefert konkrete Regelungsvorschläge – so könnte die schwarz-rote Koalition das Gesetz praxistauglich zum Abschluss bringen. Bei einem Vor-Ort-Termin am 7. Juli in einem Berliner Good-Practice-Beispiel für einfaches Bauen hat ein Verbändebündnis von Bundesjustizministerin Dr. Stefanie Hubig und Bund... mehr

Bei Wohnungseigentümern, die mangels Kostentragungsverpflichtung auch nicht nutzen durften, kann das Bedürfnis entstehen, die neu geschaffene Einrichtung nutzen zu wollen. Wie ist also mit Nachzüglern umzugehen, die keine Kosten tragen mussten, aber auch nicht nutzen durften und nunmehr aber nutzen wollen? Die Antwort gibt § 21 Abs. 4: "Ein Wohnungseigentümer, der nicht bere... mehr

Diejenigen Wohnungseigentümer, die einer gemeinschaftlich durchgeführten Maßnahme nicht zugestimmt oder sich enthalten haben, waren in die ursprüngliche Kostenverteilung nicht mit einzubeziehen. Diesen Wohnungseigentümern verleiht allerdings § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf, dass ihnen Nutzungen gestattet werden, wenn dies billigem Ermessen entspricht und diese Wohnungs... mehr

Auch wenn der Beschluss nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG die doppelt qualifizierte Mehrheit erreicht, erfolgt eine Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nur dann, wenn die Kosten der Maßnahme nicht unverhältnismäßig sind. Praxis-Beispiel Die Schwimmhalle Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern. 8 von ihnen beschließen den Umbau mehrere... mehr

Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG haben alle Wohnungseigentümer dann die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, wenn sich deren Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Die Kostentragungspflicht besteht für alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, also Baukosten und Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung. Eine Kostenamortisation... mehr

Die Preise für Wohnimmobilien steigen nach aktuellen Daten des Statistischen Bundesamts noch, aber die Dynamik verlangsamt sich. Die regionale Spreizung wird größer. Die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland sind im ersten Quartal 2026 gegenüber dem ersten Quartal 2025 um 1,4 % gestiegen. Im vierten Quartal 2025 betrug der Anstieg im Jahresvergleich noch... mehr

Die Bauminister der Länder haben sich zu einer Sonderkonferenz getroffen. Angesichts der Entwicklungen in Berlin ging es auch um das Thema Vergesellschaftung von Wohnungsbeständen – alle Beschlüsse im Überblick. Auf der Tagesordnung der Sonder-Bauministerkonferenz (BMK) am 11. Juni in Berlin stand der Europäische Plan für erschwinglichen Wohnraum im Mittelpunkt – aber auf Ini... mehr

Ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag wird indiziert, wenn der Grundstücksveräußerer dem Interessenten aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerbe... mehr

Ein objektiv enger sachlicher Zusammenhang zwischen dem Kaufvertrag über das Grundstück und dem Vertrag über die Gebäudeerrichtung liegt u. a. in folgenden Fällen vor: Der Erwerber hat sich bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags oder zeitgleich durch den Abschluss eines Gebäudeerrichtungsvertrags an die Bebauung des Grundstücks durch die Veräußererseite gebunden. E... mehr

Die Regelungen zum einheitlichen Vertragswerk finden nicht grenzenlos auf alle Sachverhalte Anwendung, in denen der tatsächliche Zustand des Erwerbsgrundstücks im zeitlichen Zusammenhang mit dem Erwerb verändert wird. Vorplanungen durch Veräußerer oder Bauverpflichtung des Erwerbers Voraussetzung für die Annahme eines bebauten Grundstücks als Erwerbsgegenstand ist, dass die au... mehr

Bemessungsgrundlage für die Steuer ist der Wert der Gegenleistung.[2] Zur Gegenleistung zählt dabei jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für den Erwerb des Grundstücks in dem Zustand gewährt, in dem es Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist. Ist Gegenstand des Erwerbsvorgangs ein (zukünftig) bebautes Grundstück, gehören zur Gegenleistung als Bemessungsgrundlage der Grunde... mehr

Das Niedersächsische FG vertritt in ständiger Wiederkehr die Auffassung, dass die Rechtsprechung des II. Senats des BFH zum einheitlichen Erwerbsgegenstand gegen das GrEStG, die Einheit der Steuerrechtsordnung, das verfassungsrechtliche Gleichbehandlungsgebot, das Verfahrensgrundrecht des Bürgers auf seinen gesetzlichen Richter und europäisches Gemeinschaftsrecht verstößt.[2] Im Ü... mehr

In Deutschland fehlen Wohnungen – einer der Gründe sind die hohen Baukosten. Die will Bauministerin Verena Hubertz (SPD) mit einer Reihe von Maßnahmen senken. Ein Problem könnte der Zeitplan werden. Das ist geplant. Digitale Bauanträge, gebündelte Förderprogramme, schnellere Verfahren, mehr serielles Bauen: Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) hat bei einer Konferenz der ... mehr

Überblick Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, ist zu unterscheiden: Ist dem Mieter eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Modernisierungsankündigung[1] bis 31.12.2018 zugegangen, kann der Vermieter die Miete um 11 % der Baukosten erhöhen. Beim späteren Zugang der Modernisierungsankündigung gilt § 559 BGB in der Fassung des Mietrechtsanpassungsg... mehr

Zu den ansatzfähigen Kosten zählen die Baukosten und die Baunebenkosten. Die Modernisierung beginnt mit der Planung, sie endet mit der Herstellung des nach der Modernisierung geschuldeten Zustands. Maßgeblich sind die tatsächlich entstandenen Kosten. Achtung Rabatte und Skonti abziehen und keine Ohne-Rechnung-Abrede! Rabatte und Skonti sind dem Mieter gutzubringen. Kosten für Schw... mehr

Hinsichtlich der Geltendmachung einer heizunganlagenbedingten Mieterhöhung hat der Vermieter ein Wahlrecht.[1] Er kann hierbei nach § 559e BGB vorgehen oder die Mieterhöhung auf § 559 BGB stützen. In beiden Fällen gilt eine Kappungsgrenze von maximal 0,50 EUR/qm Wohnfläche innerhalb von 6 Jahren.[2] Allerdings besteht bei § 559 BGB nicht die Möglichkeit, die abzuziehenden Er... mehr

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat seine Rechtsprechung zum einheitlichen Erwerbsgegenstand weiter konturiert und entschieden, dass dann kein einheitlicher Erwerbsgegenstand vorliegt und die Bebauungskosten somit nicht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen sind, wenn der Erwerber der Veräußererseite zuzurechnen ist und bestimmenden Einfluss auf das "Ob" ... mehr

Söffing, BB-Forum: Nachhaltigkeit ohne Wiederholungsabsicht: Bedenkliche Entwicklungen in der Rspr zum gewerblichen Grundstückshandel, BB 2005, 2101; Kempermann, Gewerblicher Grundstückshandel: Nachhaltigkeit in "Ein-Objekt-Fällen" – Zugleich Besprechung des BFH v 01.12.2005, DStR 2006, 265; Leisner-Egensperger, Grundstückshandel im Steuerrecht zwischen privater Vermögensverwa... mehr

Rn. 132b Stand: EL 184 – ET: 10/2025 Die BFH-Rspr hat, unter Berücksichtigung des Grundsatzes der gebotenen Vereinfachung und Rechtssicherheit (kritisch zur Vereinfachung – wegen zahlreicher Ausnahmen s Rn 132d, "besondere Umstände" etc – Fischer, FR 1995, 803, 811), in quantitativer Auslegung des Begriffs Gewerbebetrieb entschieden, dass bei Veräußerung von nur maximal drei... mehr

Bei Wohnungseigentümern, die mangels Kostentragungsverpflichtung auch nicht nutzen dürfen, kann das Bedürfnis entstehen, die neu geschaffene Einrichtung nutzen zu wollen. Insoweit regelt § 21 Abs. 4 WEG, dass ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, verlangen kann, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird.... mehr

Für sämtliche Gestattungsmaßnahmen ordnet § 21 Abs. 1 WEG die alleinige Kostentragungspflicht des oder derjenigen Wohnungseigentümer an, denen die bauliche Veränderung gestattet wurde. Allein sie sind auch nur zur Nutzung der Einrichtung berechtigt. Praxis-Beispiel Der Treppenlift – Teil 1 In der aus 15 Wohnungseigentümern bestehenden Wohnanlage leben 3 bereits hochbetagte und... mehr

Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG haben alle Wohnungseigentümer dann die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, wenn sich deren Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Die Kostentragungspflicht besteht für alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, also Baukosten und Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung. Zum Verständnis dieser ... mehr

Nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG haben sämtliche Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, wenn sich deren Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Die Kostentragungspflicht besteht für alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, also Baukosten und Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung. Ausreichend ist ein einf... mehr

Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. Hinweis "Mehr" oder "mindestens" die Hälfte? Umstritten ist, o... mehr

Rechtsanwalt R ist als Unternehmer grundsätzlich zum Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 1 UStG berechtigt. Zum Rahmen seiner einheitlichen unternehmerischen Tätigkeit gehört auch die Vermietungstätigkeit. Ob der Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 1a – Abs. 2 UStG eingeschränkt ist, richtet sich nach der Art seiner Ausgangsumsätze. R vermietet die Räume, sodass hier sonstige Leistungen ... mehr

Rz. 4 Das Verhältnis der Grunderwerbsteuer zur Umsatzsteuer bestimmt sich nach § 4 Nr. 9a UStG. Diese Vorschrift beruht unionsrechtlich auf Art. 135 Abs. 1 Buchst. j und k sowie auf Art. 371 i. V. m. Anhang X Teil B Nr. 9 der Richtlinie des Rates vom 28.11.2006 über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem 2006/112/EG. Danach besteht für die Mitgliedstaaten die Befugnis, die Lief... mehr

Rechtsanwalt R ist Eigentümer eines Grundstücks in Köln, auf dem er 2020 und 2021 ein Gebäude (im Folgenden Hauptgebäude) errichtet hatte. Die erstmalige unternehmerische Nutzung erfolgte zum 1.9.2021. In der Bauphase zog R aus allen ihm gegenüber erbrachten Bauleistungen 70 % Vorsteuer ab, da er seinem Finanzamt nachweisen konnte, dass 70 % der Fläche auf durch Option steuer... mehr

Die Grundsätze des BMF-Schreibens gelten nach dessen Rz. 37 über klassische Fondsstrukturen hinaus auch für Einzelinvestments mit nur einem Anleger und für die bereits angesprochenen Gesamtobjekte (§ 1 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 VO zu § 180 Abs. 2 AO) außerhalb einer Fondskonstruktion. Voraussetzung ist allerdings zweierlei: Es müssen mit Fondsetablierungskosten vergleichbare Aufwendu... mehr

Im Allgemeinen erweitert § 6e Abs. 2 S. 1 EStG den Anschaffungskostenbegriff (AK-Begriff) des § 255 Abs. 1 HGB und verhindert durch die Aktivierung der betroffenen Aufwendungen deren Sofortabzug für sog. Erwerberfonds.[1] Dies greift – in Anlehnung an die frühere BFH-Rechtsprechung[2] – nach § 6e Abs. 1 S. 2 EStG auch für Herstellungskosten (HK).[3] Bei einem Herstellerfonds... mehr