Wohnraumfläche – Wie ist der Begriff im Formularmietvertrag über Wohnraum auszulegen?

Leitsatz

Für den Begriff der "Wohnraumfläche" existiert kein allgemeiner und eindeutiger Sprachgebrauch. Wird dieser Begriff in einem Formularvertrag über eine Wohnung mit Dachschrägen verwendet, so ist hierunter nicht die "Grundfläche" zu verstehen. Vielmehr gilt die für den Mieter günstigste Auslegung, nämlich die Flächenberechnung nach den §§ 42 ff. der II. BV.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 305c Abs. 2, 536

Kommentar

Zwischen den Parteien bestand seit Mai 2003 ein Mietverhältnis über eine Dachgeschosswohnung. Die Grundfläche der Wohnung beträgt 61,5 qm; eine Berechnung nach den §§ 42 ff. der II. BV unter Berücksichtigung der Dachschrägen ergibt eine Wohnfläche von 54,27 qm. In dem Formularmietvertrag ist hinsichtlich der Fläche Folgendes aufgeführt: "Die Mietraumfläche beträgt ca. 61,5 m²."

Die Zahl 61,5 ist handschriftlich in das Vertragsformular eingefügt; der Rest ist vom Formular vorgegeben.

Das Mietverhältnis wurde im November 2007 beendet. Der Mieter nimmt den Vermieter auf Rückzahlung eines Teils der in der Zeit von Juni 2003 bis November 2007 gezahlten Miete in Höhe von ca. 1.700 EUR in Anspruch. Die Instanzgerichte haben die Klage abgewiesen und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, dass der Begriff der "Mietraumfläche" im Sinne der "Grundfläche" zu verstehen sei. Eine Abweichung der Vertragsfläche von der wirklichen Fläche sei damit nicht gegeben.

Der BGH sieht dies anders: Er hat bereits mit Urteil vom 24.3.2004 (VIII ZR 295/03, NJW 2004 S. 1947) entschieden, dass ein Mangel i. S. d. § 536 BGB vorliegt, wenn die wirkliche Wohnfläche um mehr als 10 % kleiner ist als die im Mietvertrag angegebene Fläche. Er hat in diesem Zusammenhang allerdings darauf hingewiesen, dass der Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig ist. Hierbei kommt es in erster...