Wohnfläche (Miete) / 1.1 Grundsätzliches

Bei Maßnahmen der sozialen Wohnraumförderung ist die Wohnfläche zwingend nach den Vorschriften der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) zu berechnen. Bei frei finanziertem Wohnraum können sich die Parteien auf eine bestimmte Berechnungsmethode einigen.^[1]

Ist in dem Mietvertrag geregelt, dass die §§ 42 ff. II. BV Berechnungsgrundlage sein sollen, sind die Regelungen der II. BV zu beachten.^[2]

Praxis-Beispiel

Fachwerkhaus

Dies gilt auch für ältere Fachwerkhäuser. Daraus folgt, dass Raumteile mit einer Deckenhöhe unter 2 m nur zur Hälfte anzurechnen sind.^[3]

Bei der Vermietung einer Dachgeschosswohnung mit schrägen Wänden kann die Auslegung der Flächenvereinbarung beispielsweise ergeben, dass mit der Fläche die Grundfläche gemeint ist.^[4]

Keine konkrete Vereinbarung im Mietvertrag

Haben die Parteien keine konkrete Vereinbarung über die Methode der Flächenberechnung getroffen, so ist zu fragen, ob in dem Gebiet, in dem sich die Wohnung befindet, eine bestimmte Methode ortsüblich ist. Dies muss vom Gericht – u. U. durch Beiziehung eines Sachverständigen – ermittelt werden.^[5] Fehlt es an einer ausdrücklichen Vereinbarung und kann auch keine bestimmte Ortssitte festgestellt werden, ist davon auszugehen, dass sich die Parteien stillschweigend darauf geeinigt haben, dass die Wohnfläche nach den §§ 42 bis 44 II. BV bzw. nach der Wohnflächenverordnung berechnet werden soll.

Achtung

Vertragsabschluss vor oder nach dem 1.1.2004

Für Mietverträge, die vor dem 1.1.2004 abgeschlossen wurden, sind die §§ 42 bis 44 II. BV maßgebend.^[6]

Danach können Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen unabhängig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur Hälfte angerechnet werden. Der Begriff "gedeckt" bedeutet aber nicht "überdacht" oder "überdeckt", sond...