Verwaltervertrag / 5 Vertrag abschließen

Grundsätzlich kommt der Verwaltervertrag – wie jeder andere gegenseitige Vertrag auch – durch Angebot und Annahme zustande. Da der Verwaltervertrag keiner Form bedarf, kommt er also im Regelfall mit der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer zustande. Freilich kann der Vertragsabschluss auch bereits mit dem teilenden Eigentümer erfolgen. Da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Grundbücher entsteht, bildet der teilende Eigentümer zunächst eine "Ein-Personen-Gemeinschaft". Insoweit kann er auch für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Verträge abschließen, insbesondere auch den Verwaltervertrag.

Auch im Rahmen einer gerichtlichen Verwalterbestellung werden in aller Regel die Eckdaten des Verwaltervertrags festgelegt.

5.1 Beschluss im Rahmen der Bestellung

5.1.1 Keine Einschränkung der Mehrheitsmacht

Die Bestellung durch Beschluss der Wohnungseigentümer stellt den Regelfall dar. Nach § 26 Abs. 1 i. V. m. § 25 Abs. 1 WEG erfolgt die Bestellung mit einfacher Mehrheit der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang gewinnt § 26 Abs. 5 WEG an Bedeutung, wonach u. a. eine Abweichung von der Mehrheitsbeschlussfassung nicht zulässig ist. Für die Bestellung des Verwalters genügt also grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss, auch wenn etwa in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung abweichende Regelungen enthalten sein sollten.

Vorgeschriebenes Quorum

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung, wonach die Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters an ein bestimmtes Quorum gebunden wird, ist die Klausel unwirksam.

Praxis-Beispiel

Unwirksame Klausel in Gemeinschaftsordnung

"Über die Bestellung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von 2/3". Eine derartige Klausel ist unwirksam, das sie die Bestellung des Verwalters erschwert.

5.1.2 Vergleichsangebote

Vor der Bestellung eines neuen...