Bei Tod des Mieters ist zu unterscheiden zwischen dem Eintrittsrecht solcher Personen, die bisher nicht Partei des Mietverhältnisses gewesen sind, und dem Fortsetzungsanspruch überlebender Mitmieter.
Der Eintritt und die Vertragsfortsetzung erfolgen kraft Gesetzes. Die Rechtsnachfolger des Mieters haben allerdings die Möglichkeit, den Eintritt abzulehnen bzw. das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen. Auch dem Vermieter steht in bestimmten Fällen ein Sonderkündigungsrecht zu.
Das bedeutet, wie es nach dem Tod eines Mieters weitergeht, hängt davon ab, wie die Lebenssituation des verstorbenen Mieters war:
Bei alleinstehenden Mietern geht der Mieter mit allen Rechten und Pflichten auf die Erbberechtigten über. Den Erben steht es frei, das Mietverhältnis zu den festgelegten Konditionen fortzuführen oder den Mietvertrag per Sonderkündigungsrecht zu kündigen. Sind keine Erbberechtigten vorhanden, fällt das Erbe – und damit der Mietvertrag – dem Staat zu.
Leben nach dem Tod des Mieters noch Angehörige oder Mitmieter im gemeinsamen Haushalt, überträgt sich das Mietverhältnis auf sie. Diesen sog. "eintrittsberechtigten Personen" räumt der Gesetzgeber ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mietvertrags ein.
Der Ehegatte oder die Familienangehörigen des verstorbenen Mieters wollen das Mietverhältnis nicht fortsetzen. Die Ablehnung wird aber nicht fristgemäß erklärt.
Dies hat zur Folge, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. An einen vereinbarten Kündigungsausschluss sind die Eingetretenen gebunden.
Der Vermieter will die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Eingetretenen verhindern. Das Sonderkündigungsrecht wird aber nicht fristgerecht oder nicht gegenüber allen Eintretenden ausgeübt.
Dies hat zur Folge, dass der Vermieter nur kündigen kann, wenn die allgemeinen Kündigungsgründe vorliegen.
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