Teilkündigung

Zusammenfassung

 

Begriff

Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 BGB kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zweck der Vermietung zu schaffen oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.

1 Zulässigkeit

Eine Teilkündigung ist grundsätzlich unzulässig. Dies gilt auch dann, wenn Wohn- und Geschäftsräume oder eine Wohnung zusammen mit einer Garage vermietet werden. Nach der sehr weitgehenden Ansicht des OLG Karlsruhe gilt Folgendes:

"Vermietet der Vermieter einer Wohnung seinem Mieter später auch eine auf dem Hausgrundstück gelegene Garage, liegt darin selbst dann, wenn dies erst nach Jahren geschieht und eine ausdrückliche Einbeziehung in den bisherigen Mietvertrag nicht erfolgt, i. d. R. nur eine Ergänzung des bisherigen Vertrags. Eine selbstständige Vereinbarung kommt nur zustande, sofern ein entsprechender Parteiwille hinreichend deutlich erkennbar geworden ist." (RE v. 30.3.1983, 3 REMiet 1/83, WuM 1983 S. 166).

Nach Ansicht des AG Frankfurt/M. (Urteil v. 26.6.1985, 33 C 1768/85-27, WuM 1986 S. 254) verstößt eine Formularklausel in einem Garagenmietvertrag, wonach kein rechtlicher und wirtschaftlicher Zusammenhang mit einem auch abgeschlossenen Wohnraummietvertrag besteht, nicht gegen die §§ 305-310 BGB. Ein Indiz für die rechtliche Selbstständigkeit eines Garagenmietvertrags kann die Vereinbarung von Kündigungsfristen sein, die vom Hauptmietvertrag abweichen, ferner, wenn die Wohnung und die Garage auf verschiedenen Grundstücken liegen und seit Beginn des Wohnraummietverhältnisses längere Zeit verstrichen ist (BayObLG, RE v. 12.12.1990, RE-Miet 2/90, WuM 1991 S. 78).

In einem Sonderfall hat das OLG Karlsruhe allerdings eine Teilkündigung zugelassen. Mit Rechtsentscheid vom 3.3.1997 (3 REMiet 1/97, WuM 1997 S. 202) hat es entschieden, dass zwar dann, wenn der Vermieter von Wohnraum lediglich Bedarf an einem Teil der Räume hat, das Mietverhältnis nicht insgesamt wegen Eigenbedarfs gekündigt werden kann. Beeinträchtigt im Einzelfall die den Belangen des kündigenden Vermieters entsprechende Teilkündigung die Interessen des Mieters nicht oder jedenfalls nicht unzumutbar, ist eine Teilkündigung des Wohnraummietverhältnisses möglich. Ein solcher Sachverhalt kann gegeben sein, wenn sich der Wohnraumbedarf des Mieters z. B. durch Auszug der Kinder deutlich eingeschränkt hat und der vom Vermieter beanspruchte Teil der überlassenen Mieträume so von dem, dem Mieter verbleibenden Teil abgetrennt ist oder abgetrennt werden kann, dass der Mieter dort ohne Einschränkungen weiterhin wohnen kann.

2 Voraussetzungen

Teilkündigungen sind unter folgenden Voraussetzungen möglich (§ 573b BGB):

Als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist es danach auch anzusehen, wenn der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks dazu verwenden will,

  1. Wohnraum zum Zweck der Vermietung zu schaffen oder
  2. den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen und Grundstücksteilen auszustatten,

ferner, wenn der Vermieter die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt. Unabhängig von der Vertragsdauer ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Der Mieter kann eine angemessene Senkung der Miete verlangen. Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Bei befristeten Mietverhältnissen gilt § 573b BGB nicht; eine Teilkündigung ist hier also nicht möglich. Im Fall der Kündigung kann sich der Mieter auf die Sozialklausel berufen.

Diese durch das Wohnungsbau-Erleichterungsgesetz vom 17.5.1990 in das BGB eingefügte und durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz erweiterte Bestimmung soll einen Anreiz geben, innerhalb des Gebäudebestands zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Mit ihr ist erstmals eine Teilkündigung ausdrücklich zugelassen.

Beispiel hierfür ist die Kündigung eines zusammen mit einer Wohnung vermieteten Abstellraums im Dach- oder Speichergeschoss. Besonderes Augenmerk muss darauf gerichtet werden, dass alle Vermieter eine solche Teilkündigung aussprechen.

 

Praxis-Beispiel

Kündigung Speicher nach Umwandlung

Ein Mieter mietet eine Wohnung mit Speicher. Nach Überlassung an den Mieter ist Wohnungseigentum begründet worden, die Wohnung wurde an Herrn A, der Speicher zum Zweck des späteren Ausbaus an Herrn B verkauft. Eine nur von B ausgesprochene Teilkündigung des Speichers ist unwirksam, wie das OLG Celle (Urteil v. 11.10.1995, 2 U 124/94, WuM 1996 S. 222) entschieden hat.

Vielmehr ist der Erwerber des durch Umwandlung des Mietwohnhauses in eine Wohnungseigentumsanlage begründeten Sondereigentums am Dachgeschoss gegenüber denjenigen Miet...

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