Teilkündigung

Zusammenfassung

 

Begriff

Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 BGB kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zweck der Vermietung zu schaffen oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.

1 Zulässigkeit

Eine Teilkündigung ist grundsätzlich unzulässig. Dies gilt auch dann, wenn Wohn- und Geschäftsräume oder eine Wohnung zusammen mit einer Garage vermietet werden.

Wurde die Garage zusammen mit der Wohnung mit einem gemeinsamen Mietvertrag vermietet, so handelt es sich um ein einheitliches Wohnraummietverhältnis. Das hat zur Folge, dass eine Teilkündigung der Garage unzulässig ist und die Garage nur zusammen mit der Wohnung unter Einhaltung der Kündigungsschutzvorschriften kündbar ist.

Ein einheitliches Mietverhältnis liegt grundsätzlich auch dann vor, wenn der Vermieter einer Wohnung seinem Mieter nach Jahren auch eine auf seinem Hausgrundstück gelegene Garage vermietet und eine ausdrückliche Einbeziehung in den bisherigen Mietvertrag nicht erfolgt.

Bei einem einheitlichen Wohnraummietverhältnis kann die Miete für die Garage auch nicht separat erhöht werden. Die Erhöhung der Garagenmiete ist nur zusammen mit der Erhöhung der Wohnungsmiete möglich. Die Begründung der Mieterhöhung muss sich daher auf die Wohnung und die Garage beziehen. Das bedeutet: Wenn im Mietvertrag neben der Wohnraummiete die Miete für die Garage separat aufgeführt wird, müssen im Erhöhungsverlangen nicht nur 3 Vergleichswohnungen aufgeführt werden, sondern auch 3 Vergleichsgaragen. Außerdem darf die Garagenmiete nur bis zur Kappungsgrenze angehoben werden.

2 Voraussetzungen

Eine Ausnahme von dem Grundsatz der Unzulässigkeit von Teilkündigungen beinhaltet § 573b BGB.

Teilkündigungen sind unter folgenden Voraussetzungen möglich:

Als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist es danach anzusehen, wenn der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks dazu verwenden will,

  • Wohnraum zum Zweck der Vermietung zu schaffen oder
  • den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen und Grundstücksteilen auszustatten,

ferner, wenn der Vermieter die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt. Der neu geschaffene Wohnraum muss zur Vermietung bestimmt sein, also nicht etwa zur Schaffung von Eigentumswohnungen. Kündigt der Vermieter in der Absicht, die neu geschaffenen Räume selbst zu nutzen, ist die vorgeschriebene Verwendungsabsicht nicht gegeben. Bezieht der Vermieter die neu errichtete Wohnung selbst und stellt seine alte Wohnung dem Mietmarkt zur Verfügung, ist die Teilkündigung zulässig.

Die bauliche Maßnahme muss zulässig sein, sie muss also durchgeführt und baurechtlich genehmigt werden können. Die Durchführbarkeit und Genehmigungsfähigkeit müssen bei Ausspruch der Kündigung vorliegen, während die notwenige Baugenehmigung spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist vorhanden sein muss.

Unabhängig von der Vertragsdauer ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Der Mieter kann eine angemessene Senkung der Miete verlangen. Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Bei befristeten Mietverhältnissen gilt § 573b BGB nicht; eine Teilkündigung ist hier also nicht möglich. Im Fall der Kündigung kann sich der Mieter auf die Sozialklausel berufen.

Beispiel hierfür ist die Kündigung eines zusammen mit einer Wohnung vermieteten Abstellraums im Dach- oder Speichergeschoss. Besonderes Augenmerk muss darauf gerichtet werden, dass alle Vermieter eine solche Teilkündigung aussprechen.

 

Praxis-Beispiel

Kündigung Speicher nach Umwandlung

Ein Mieter mietet eine Wohnung mit Speicher. Nach Überlassung an den Mieter ist Wohnungseigentum begründet worden, die Wohnung wurde an A, der Speicher zum Zweck des späteren Ausbaus an B verkauft. Eine nur von B ausgesprochene Teilkündigung des Speichers ist unwirksam.

Vielmehr ist der Erwerber des durch Umwandlung des Mietwohnhauses in eine Wohnungseigentumsanlage begründeten Sondereigentums am Dachgeschoss gegenüber denjenigen Mietern der Eigentumswohnungen, welchen ein mietvertragliches Nutzungsrecht am Dachboden zusteht, nur gemeinschaftlich mit den Eigentümern/Vermietern der jeweiligen Eigentumswohnung zur Teilkündigung berechtigt.

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 11.3.1992 den Anwendungsbereich dieser Vorschrift erweitert: Auch wenn der Vermieter die Wohnung nicht zum Zweck der Vermietung, sondern zur Selbstnutzung ausbauen will, dafür aber die derzeit von ihm selbst bewohnte Wohnung dem Wohnungsmarkt zuführt, kann ein berechtigtes Interesse an der Kündigung von Nebenräumen auf eine entsprechende Anw...

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