Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten (z. B. Untermieter) überlassen, kann der Vermieter die Sache unmittelbar von dem Dritten zurückfordern (§ 546 Abs. 2 BGB). Es handelt sich insoweit um ein gesetzliches Schuldverhältnis, um eine Art gesetzlicher Erweiterung des Vertragsanspruchs des Vermieters. Das Recht besteht neben dem Anspruch gegen den Mieter (Hauptmieter) auf Herausgabe. Nicht entscheidend ist, ob der Hauptmieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgezogen ist. Es kommt vielmehr auf die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses (Hauptmietverhältnis) an. So wenig wie der Mieter hat auch der Untermieter (oder der Dritte) ein Zurückbehaltungsrecht.
Untermieter zur Räumung auffordern
Der Anspruch des Vermieters setzt voraus, dass er den Dritten (Untermieter) vorher zur Räumung aufgefordert hat.
Hauptmieter und Dritter haften als Gesamtschuldner, können also gemeinsam auf Räumung verklagt werden.[1] Der Dritte kann sich gegen den Vermieter nicht auf die Kündigungsschutzbestimmungen berufen. Etwas anderes gilt nur, wenn Vermieter und Mieter arglistig zulasten des Dritten zusammenwirken oder wenn der Dritte, hier also der Untermieter, bei Abschluss des Vertrags nicht wusste, dass sein Vermieter, der Hauptmieter, nicht Wohnungseigentümer war. Dieser Schutz des Untermieters ist vom BGH noch erweitert worden.[2] Danach kann sich der auf Räumung in Anspruch genommene Untermieter auch dann auf den Einwand des Rechtsmissbrauchs berufen, wenn ihm zwar bei Abschluss des Untermietvertrags bekannt war, dass sein Vermieter nicht Eigentümer der Mietsache ist, er aber nicht wusste, dass er gegenüber dem Eigentümer keinen Wohnraumkündigungsschutz genießt.
Rechte des Endmieters
Das Bundesverfassungsgericht hat die Rechte des Endmieters, der von einem gewerblichen Zwischenmieter gemietet hat, weiter gestärkt.[3] Hier hat der Mieter denselben Kündigungsschutz wie derjenige, der direkt vom Eigentümer mietet.
Im Fall der gewerblichen Weitervermietung hat der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Zwischenmieter keinen Rückgabeanspruch gegen den Endmieter. Vielmehr tritt der Vermieter in diesem Fall in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Zwischenmieter und dem Endmieter ein (§ 565 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Wenn die Weitervermietung aus sozialem Interesse erfolgt, findet § 565 BGB keine Anwendung.[4]
Allerdings liegt eine gewerbliche Weitervermietung auch dann vor, wenn der Zwischenvermieter die von ihm angemieteten Wohnungen an die Arbeitnehmer seines Gewerbebetriebs weitervermieten will, um diese an sich zu binden; eine Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst ist nicht erforderlich. Hier gilt also § 565 BGB, der Endmieter muss nicht ausziehen.[5]
Kein Rückgabeanspruch besteht auch dann, wenn der Hauptmieter die Wohnungen keinem besonderen Personenkreis zur Verfügung gestellt hat, an den der Vermieter sonst nicht vermietet hätte. Ist davon auszugehen, dass der Vermieter die Wohnung zu vergleichbaren Bedingungen auch unmittelbar an den Endmieter vermietet hätte, kann der Vermieter die Endmieter nur dann auf Herausgabe in Anspruch nehmen, wenn Kündigungsgründe vorliegen.[6]
Mietrechtsanpassungsgesetz zum 1.1.2019
Für Mietverhältnisse, die seit dem 1.1.2019 abgeschlossen werden, ist der Schutz der Endmieter erweitert worden. Erfolgte die Weitervermietung aus sozialem Interesse durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege, wurde dieses Mietverhältnis als Geschäftsraummietverhältnis qualifiziert.
Durch die Neuregelung des Mietrechtsanpassungsgesetzes zum 1.1.2019 können mit juristischen Personen des öffentlichen Rechts sowie mit anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege, d. h. mit Sozialträgern, die Wohnungen Personen mit dringendem Wohnbedarf zur Verfügung stellen, keine Geschäftsraummietverträge mehr abgeschlossen werden. Gemäß § 578 Abs. 3 BGB werden diese Mietverträge als Wohnraummietverhältnisse gewertet, für die die allgemeinen Mieterschutzvorschriften, insbesondere bezüglich Kündigung und Mieterhöhung, gelten.
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