Rückgabe der Mietsache / 5 Überlassung der Mietsache an einen Dritten

Ulf Wollenzin

Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten (z. B. Untermieter) überlassen, kann der Vermieter die Sache unmittelbar von dem Dritten zurückfordern (§ 546 Abs. 2 BGB). Es handelt sich insoweit um ein gesetzliches Schuldverhältnis, um eine Art gesetzlicher Erweiterung des Vertragsanspruchs des Vermieters. Das Recht besteht neben dem Anspruch gegen den Mieter (Hauptmieter) auf Herausgabe. Nicht entscheidend ist, ob der Hauptmieter nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgezogen ist. Es kommt vielmehr auf die rechtliche Beendigung des Mietverhältnisses (Hauptmietverhältnis) an. So wenig wie der Mieter hat auch der Untermieter (oder der Dritte) ein Zurückbehaltungsrecht.

Hinweis

Untermieter zur Räumung auffordern

Der Anspruch des Vermieters setzt voraus, dass er den Dritten (Untermieter) vorher zur Räumung aufgefordert hat.

Hauptmieter und Dritter haften als Gesamtschuldner, können also gemeinsam auf Räumung verklagt werden.^{^[1]} Der Dritte kann sich gegen den Vermieter nicht auf die Kündigungsschutzbestimmungen berufen. Etwas anderes gilt nur, wenn Vermieter und Mieter arglistig zulasten des Dritten zusammenwirken oder wenn der Dritte, hier also der Untermieter, bei Abschluss des Vertrags nicht wusste, dass sein Vermieter, der Hauptmieter, nicht Wohnungseigentümer war. Dieser Schutz des Untermieters ist vom BGH noch erweitert worden.^{^[2]} Danach kann sich der auf Räumung in Anspruch genommene Untermieter auch dann auf den Einwand des Rechtsmissbrauchs berufen, wenn ihm zwar bei Abschluss des Untermietvertrags bekannt war, dass sein Vermieter nicht Eigentümer der Mietsache ist, er aber nicht wusste, dass er gegenüber dem Eigentümer keinen Wohnraumkündigungsschutz genießt.

Hinweis