Ordnungsgemäße Verwaltung

Zusammenfassung

 

Begriff

Der Begriff der "ordnungsgemäßen Verwaltung" ist gesetzlich nicht bestimmt. Was hierunter zu verstehen ist, kann dem WEG nur teilweise entnommen werden. Ordnungsgemäß ist nach § 14 Abs. 1 WEG, was dem geordneten Zusammenleben der Gemeinschaft dient und gem. § 15 Abs. 3 WEG den Interessen der Gemeinschaft nach billigem Ermessen entspricht. Ferner können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen (§ 21 Abs. 3 WEG). Allgemein fallen unter die ordnungsgemäße Verwaltung Maßnahmen, die im Interesse aller Wohnungseigentümer auf die Erhaltung, Verbesserung und normale Nutzung des Wohnungseigentums gerichtet sind (vgl. hierzu OLG Hamm, Beschluss v. 13.11.1990, 15 W 330/90, NJW-RR 1991 S. 338).

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in § 21 Abs. 3, Abs. 4 und Abs. 5 WEG.

LG Koblenz, Beschluss v. 7.6.2018, 2 S 16/18 WEG: Ausnahmsweise ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, einen grundsätzlich den Wohnungseigentümern zustehenden Anspruch gerichtlich geltend zu machen. Dies gilt insbesondere dann, wenn dem einzelnen Wohnungseigentümer der Anspruch als Individualanspruch alleine zusteht. Hierzu zählen Ansprüche beim Streit um die ordnungsgemäße Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 WEG, insbesondere, wenn der Verwalter seine Pflicht zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung verletzt.

LG Frankfurt/Main, Urteil v. 17.5.2018, 2-13 S 26/17: Alternativangebote für eine Auftragsvergabe müssen ausnahmsweise dann nicht eingeholt werden, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt (hier: Beauftragung eines Hausmeisterservice für 800 EUR jährlich).

LG Frankfurt/Main, Urteil v. 17.5.2018, 2-13 S 168/15: Der Verwalter hat Vergleichsangebote nicht nur einzuholen, er hat diese auch den Wohnungseigentümern vor der Beschlussfassung bekannt zu geben. Ein Beschluss widerspricht daher ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verwalter im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung lediglich das günstigste Angebot präsentiert.

LG Frankfurt/Main, Urteil v. 15.3.2018, 2-13 S 184/16: Ein Beschluss, den Winterdienst anstatt von Fremdfirmen durch die Einstellung von Minijobbern durchführen zu lassen, entspricht jedenfalls dann nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer über die damit verbundenen Risiken und Pflichten nicht hinreichend informiert waren.

AG Köln, Urteil v. 9.1.2018, 204 C 87/17: Bei einer 4 Sondereigentumseinheiten umfassenden Wohnungseigentumsanlage ist bereits zweifelhaft, ob ein kostenintensiver Hausmeisterdienst erforderlich ist. Der Beschluss über die Bestellung eines Rechtsanwalts als Mieter eines Wohnungseigentümers zum Hausmeister widerspricht jedenfalls ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies insbesondere dann, wenn Haftungsfragen bei der Beschlussfassung unberücksichtigt geblieben sind.

LG Itzehoe, Urteil v. 5.1.2018, 11 S 1/17: Die Vergabe eines Auftrags für die Durchführung größerer Instandsetzungsarbeiten widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwalter nicht in der Regel zumindest 3 Vergleichs- oder Konkurrenzangebote eingeholt hat.

AG Lemgo, Urteil v. 13.11.2017, 16 C 17/17: Die Beschlusskompetenz einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Übertragung der Kosten der Selbstbeteiligung einer Wohngebäudeversicherung auf einen Wohnungseigentümer für einen Leitungswasserschaden im Bereich seines Sondereigentums folgt aus § 16 Abs. 3 WEG. Der Beschluss widerspricht jedoch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn dem betreffenden Wohnungseigentümer keine Exkulpationsmöglichkeit vorbehalten bleibt, die Haftung mithin verschuldensunabhängig bei jeglicher Verursachung des Schadens im Bereich des Sondereigentums eingreift.

LG Frankfurt/Main, Urteil v. 1.11.2017, 2-13 S 69/16: Ein Beschluss über eine Umzugskostenpauschale von 100 EUR entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.

AG München, Urteil v. 6.9.2017, 481 C 7764/17 WEG: Der Inhalt eines Beschlusses muss, insbesondere weil ein Sondernachfolger nach § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist, klar und bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Auch wenn die Veränderung einer bestehenden Bepflanzung keine bauliche Veränderung, sondern eine Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung darstellt, muss hinreichend bestimmt sein, welche konkreten Maßnahmen durchgeführt werden sollen.

AG Friedberg, Urteil v. 31.5.2017, 2 C 1076/16: Die Haftung des Verwaltungsbeirats kann durch Beschluss auf Fälle der groben Fahrlässigkeit und des Vorsatzes mit Ausnahme der Fälle von Schäden an Leib und Leben anderer beschränkt werden.

AG Kassel, Urteil v. 4.5.2017, 800 C 3846/16: Jeder Eigentümer kann eine ordnungsgemäße Verwaltung verlangen. Diese muss dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen. Dies ist grundsätzlich dann nicht der Fall, wen...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.



Meistgelesene beiträge