Nutzungsentschädigung und Mietausfallschaden

Leitsatz

1. Führt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses im Einverständnis mit dem Vermieter Renovierungsarbeiten durch, so hat der Vermieter für die Dauer der Arbeiten keinen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung.

2. Einen Mietausfallschaden kann der Vermieter geltend machen, wenn sich die Mietsache im Zeitpunkt der Rückgabe in einem vertragswidrigen Zustand befindet, die Weitervermietung der Räume aus diesem Grund scheitert und dem Vermieter deshalb ein Mietausfall entsteht. Diese Voraussetzungen muss der Vermieter im Streitfall darlegen und beweisen.

(Leitsätze der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 280, 281, 286, 546a

Kommentar

Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über Gewerberäume zu einer monatlichen Miete von ca. 1.370 EUR. Das Mietverhältnis wurde zum Ablauf des Monats April 2007 beendet. Der Mieter hat die Mietsache am 30.4.2007 an den Vermieter übergeben. Der Vermieter hat den Zustand des Mietobjekts beanstandet; aus diesem Grund hat der Mieter verschiedene Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten durchgeführt, die erst im November 2007 abgeschlossen wurden. Für die Zeit von Mai bis November 2007 hat der Vermieter eine Nutzungsentschädigung geltend gemacht.

Seine Klage hatte keinen Erfolg:

Der Vermieter kann "für die Dauer der Vorenthaltung" eine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt (§ 546a Abs. 1 BGB). Eine "Vorenthaltung" in diesem Sinne liegt nur dann vor, wenn die unterlassene Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht. Führt der Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses im Einverständnis mit dem Vermieter Renovierungs-, Rückbau- oder Instandsetzungsarbeiten durch, so ist § 546a Abs. 1 BGB mangels einer Vorenthaltung unanwendbar.

Der Vermieter kann in einem solchen Fall allerdings den Mietausfall als Schaden ersetzt verlangen. Der Schadensersatzanspruch aus §§ 280, 281, 286, 252 BGB setzt voraus,

1. dass sich die Mietsache im Zeitpunkt der Rückgabe in einem vertragswidrigen Zustand befindet,
2. dass die Weitervermietung der Räume aus diesem Grund scheitert und
3. dass dem Vermieter deshalb ein Mietausfall entsteht.

Achtung

Beweislast beim Vermieter

Diese Voraussetzungen muss der Vermieter im Streitfall darlegen und beweisen.

In der Praxis scheitert der Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls häufig an der unter Ziff. 2 angeführten Voraussetzung. Das Gericht führt hierzu aus, dass an den Beweis keine übermäßig hohen Anforderungen zu stellen sind. Jedoch müsse "eine überwiegende Wahrscheinlichkeit" dafür bestehen, dass eine sofortige Weitervermietung bei Rückgabe der Räume in vertragsgemäßem Zustand möglich gewesen wäre. Der Vermieter muss also darlegen, dass er einen Nachmieter gehabt hat, der die Räume sofort angemietet hätte. Da die Räume regelmäßig erst dann zur Weitervermietung angeboten werden, wenn die Mietschäden beseitigt sind, ist dieser Beweis in den meisten Fällen nicht zu führen.

Im Einzelfall kann der Beweis über Indiztatsachen geführt werden. Daran ist insbesondere zu denken,

• wenn die Räume unmittelbar nach der Schadensbeseitigung vermietet werden; dann kann der Lebenserfahrung entsprechend davon ausgegangen werden, dass auch eine frühere Vermietung möglich gewesen wäre, oder
• wenn auf dem örtlichen Mietmarkt im fraglichen Zeitraum eine hohe Nachfrage nach vergleichbaren Mietobjekten besteht.

Im Entscheidungsfall konnte der Vermieter weder einen konkreten Mietinteressenten nachweisen noch lagen die Indiztatsachen vor.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.07.2009, I-24 U 109/08OLG Düsseldorf, Beschluss v. 23.7.2009, 24 U 109/08, NJOZ 2010 S. 141