Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 3.34 Überbelegung | Deutsches Anwalt Office Premium | Recht

Alexander C. Blankenstein

Für die Feststellung einer Überbelegung einer Mietwohnung sind in erster Linie die Wohnfläche, die Zimmerzahl und die Bewohneranzahl maßgeblich. Zusätzlich können aber auch besondere Umstände im Einzelfall, wie das Vorhandensein von Nebenräumen, der Wohnungszuschnitt, familiäre Beziehungen oder die allgemeine Wohnungsmarktlage herangezogen werden.^{^[1]}

Wann liegt Überbelegung vor?

Eine Überbelegung kann erst in Erwägung gezogen werden ab einer Wohnfläche von unter 15 qm pro erwachsener Person bzw. 2- bis 12-jährigen Kindern oder bei über 2 Personen pro Zimmer.^{^[2]}

Nach einer weiteren Auffassung kann als Faustregel gelten, dass keine Überbelegung vorliegt, wenn auf jede erwachsene Person oder auf je 2 Kinder bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 qm entfällt oder durchschnittlich 10 qm pro Person bei der Unterbringung von Familien gegeben sind.^{^[3]}

Keine Überbelegung

Für eine 3-Zimmerwohnung ist eine Überbelegung wegen Unterschreitung des Mindestplatzbedarfs ausgeschlossen, wenn diese von 4 Personen, wovon es sich bei einer um einen Säugling handelt, dessen Bedarf zunächst deutlich reduziert ist, bewohnt wird und für jede Person im Mittel 20 qm zur Verfügung stehen.^{^[4]}
Keine Überbelegung liegt vor, wenn auf einer Wohnfläche von 55 qm eine Familie von 4 Personen und der Mieter wohnen, wenn die 4-köpfige Familie nicht dauerhaft, sondern nur für Besuche nach Deutschland kommt.^{^[5]}
Keine Überbelegung liegt vor bei Nutzung einer 4 Zimmerwohnung mit einer Wohnfläche von ca. 80 qm durch eine Person mit 2 Kindern und Untervermietung eines der Zimmer an eine weitere Person.^{^[6]}

Überbelegung

Zwar darf ein Mieter grundsätzlich seine Kinder und seinen Ehegatten in die Wohnung aufnehmen. Allerdings darf auch durch die Aufnahme der Personen keine Überbelegung eintreten. Eine Überbelegung liegt aber dann vor, wenn eine ursprünglich vertragsgemäß belegte Wohnung durch die Geburt von Kindern überbelegt wird. Dies ist der Fall, wenn eine 22 qm große Wohnung von einem Ehepaar mit seinen beiden kleinen Kindern bewohnt wird.^{^[7]}
Die Überlassung einer 3-Zimmerwohnung an mindestens 9 ausländische Bauarbeiter führt zur Überbelegung.^{^[8]}
Steht fest, dass eine aus 2 Zimmern bestehende insgesamt ca. 45 qm große Wirtewohnung für bis zu 6 Personen als Schlafstelle vorgehalten wird und befinden sich in der Wohnung erhebliche Mengen Lebensmittel, die ebenso wie die Einrichtung der Küche auf eine Verwendung zum gewerblichen Kochen hindeuten, so handelt es sich um Vertragsverletzungen, die eine Fortsetzung des gesamten Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar machen.^{^[9]}

Weitere Fälle, in denen Überbelegung bejaht wurde:

ein 1-Zimmerappartement wird von den Eltern und deren Kind bewohnt^{^[10]};
eine Wohnung mit einer Fläche von 30 qm, bestehend aus Küche, Schlafzimmer, Diele und Bad wird von 2 Erwachsenen und 3 Kindern bewohnt^{^[11]};
eine 40 qm große 1-Zimmerwohnung wird von 2 Erwachsenen und 3 Kindern bewohnt^{^[12]};
eine 49 qm große Wohnung wird von 7 Personen bewohnt^{^[13]};
eine 54 qm große Wohnung wird von 2 Erwachsenen und 6 Kindern bewohnt^{^[14]};
eine 57 qm große Wohnung wird von 2 Erwachsenen und 6 Kindern bewohnt^{^[15]};
eine 61 qm große 3-Zimmerwohnung wird von 2 Erwachsenen und 7 Kindern bewohnt^{^[16]};
eine 64 qm große Wohnung wird von 8 Personen bewohnt^{^[17]};
eine 70 qm große 4-Zimmerwohnung wird von 4 Erwachsenen und 3 Kindern bewohnt.^{^[18]}