Keller (WEMoG) / 1.1 Freiwilliger Kellertausch

Praxis-Beispiel

Vom Aufteilungsplan abweichende Verteilung der Keller

Vor Fertigstellung des Gebäudes werden die Eigentumswohnungen eines Mehrfamilienhauses, zu welchen Keller im Sondereigentum gehören, verkauft. Nach Fertigstellung des Gebäudes werden die Keller abweichend von dem Aufteilungsplan vom Bauträger an die Erwerber übergeben, ohne dass dies jemandem auffällt. Nach 3 Jahren erkennt ein Eigentümer den Fehler und bittet die Verwaltung, eine Kellerverteilung gemäß Grundbuch und Teilungserklärung vorzunehmen. Wie ist vorzugehen?

Die Verwaltung kann einen Kellertausch nur auf freiwilliger Basis veranlassen. Sie sollte zunächst die fehlerhaften Besitzverhältnisse aufklären, die Eigentümer in der nächsten Versammlung hierüber informieren und aufzeigen, wie durch einen Kellertausch die Eigentümer die jeweils zu ihren Wohnungen laut Grundbuch gehörenden Keller erhalten können, welcher Eigentümer also an welchen Eigentümer seinen Keller herauszugeben hat.

Sachverhalt wie vor, jedoch sind sich die Eigentümer einig, dass jeder den Keller behalten will, den er in Besitz hat. Er soll hieran Eigentum erwerben. Was ist zu tun?

Das Eigentumsrecht an den Kellerräumen ist so zu ändern, dass im Ergebnis jeder Besitzer auch Eigentümer seines Kellerraums ist. Hat der Eigentümer der Wohnung Nr. 1 den Kellerraum der Wohnung Nr. 2 in Besitz, so muss dessen Eigentümer dem Eigentümer der Wohnung Nr. 1 das Eigentum an dem Kellerraum Nr. 2 übertragen. Hat der Eigentümer der Wohnung Nr. 2 den Kellerraum Nr. 3 in Besitz, so muss dessen Eigentümer das Eigentum an dem Kellerraum Nr. 3 dem Eigentümer der Wohnung Nr. 2 übertragen. Hat der Eigentümer der Wohnung Nr. 3 den Kellerraum Nr. 1 in Besitz, so muss dessen Eigentümer dem Eigentümer der Wohnung Nr. 3 das Eigentum an dem Kellerraum Nr. 1 übertragen.

Hinweis

Notarielle Beurkundung

Die Eigentumsübertragung der Kellerräume erfolgt durch notarielle Beurkundung der jeweiligen Veräußerung gemäß § 4 Abs. 3 WEG, § 311b Abs. 1 BGB sowie durch notarielle Beurkundung der jeweiligen Auflassung gemäß § 4 Abs. 2 WEG, § 925 BGB. Die Erstellung eines neuen Aufteilungsplans ist nicht notwendig, da die Grenzen des Sondereigentums unverändert bleiben.^[1] Soweit die Wohnung, von welcher ein Kellerraum abgetrennt wird, mit Rechten Dritter belastet ist, bedarf die Abtrennung der Zustimmung dieser Gläubiger. Soweit die Wohnung, mit welcher der Kellerraum sodann neu verbunden wird, ihrerseits belastet ist, erstrecken sich diese Grundpfandrechte in entsprechender Anwendung des § 1131 BGB auf den neu verbundenen Raum.

[1] OLG München, Beschluss v. 13.8.2010, 34 Wx 105/10.