Gerichtliches Verfahren in Mietsachen / 3.4 Verbotene Eigenmacht oder unerlaubte Selbsthilfe

Achtung

Keine verbotene Eigenmacht ausüben

Die eigenmächtige Durchsetzung des Räumungsanspruchs, z. B. durch Entfernen der Möbel des Mieters oder Auswechseln des Schlosses, ist unzulässig, sodass selbst dann ein Anspruch des Mieters auf Wiedereinräumung des Mietbesitzes wegen verbotener Eigenmacht des Vermieters bestehen kann, wenn der Vermieter gegen den Mieter bereits ein Urteil auf Räumung und Herausgabe erwirkt hat.^[1]

Räumt der Mieter die Mieträume nicht oder nicht fristgerecht, muss sich der Vermieter staatlicher Hilfe bedienen, um sein Recht auf Räumung und Herausgabe durchzusetzen. Dies geschieht in der Regel, indem er Räumungsklage erhebt und ggf. die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher aufgrund eines vollstreckbaren Räumungsurteils durchsetzen lässt. Eine eigenmächtige Räumung der Wohnung durch den Vermieter mithilfe von Schlüsseldienst und Spedition stellt eine unerlaubte Selbsthilfe (§ 229 BGB) dar. In diesem Fall haftet der Vermieter gem. § 231 BGB verschuldensunabhängig für die hierdurch entstandenen Schäden.

Praxis-Tipp

Verzeichnis über Mietersachen führen

Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, muss sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung von herauszugebenden Gegenständen eintritt. Aufgrund dieser Obhutspflicht muss er die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, muss er beweisen, in welchem Umfang Besta...