Eigentümerwechsel – Voraussetzungen

Zusammenfassung

Überblick

Wird ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung veräußert, so tritt der Erwerber in die bestehenden Mietverhältnisse ein. Es gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete". Dieselbe Rechtsfolge gilt, wenn der Eigentümerwechsel im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt. Der Übergang der Mietverhältnisse setzt weiter voraus, dass sich der Mieter bereits im Besitz der Mietsache befindet. Wird der Mietgegenstand vor der Überlassung veräußert, tritt der Erwerber nicht in das Mietverhältnis ein. Der Veräußerer haftet in diesem Fall auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Einschlägige Norm ist § 566 BGB. Zwischen Erwerber und Mieter wird kraft Gesetzes ein neues Mietverhältnis begründet, das allerdings denselben Inhalt wie das bisherige Mietverhältnis hat.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 3.5.2000, XII ZR 42/98, NJW 2000, 2346; BGH, Urteil v. 9.2.2005, VIII ZR 22/04.

1 Wohnraum muss vermietet sein

Die Regelung setzt voraus, dass "Wohnraum" vermietet ist. Wegen § 578 BGB gilt die Vorschrift aber auch für Mietverhältnisse über Geschäftsräume und Grundstücke. Hierzu gehören Mietverhältnisse über bebaute und unbebaute Grundstücke und Grundstücksteile, z. B. Wandflächen für Reklamezwecke^[1] und dergleichen.

[1] OLG München, NJW 1972, 1995.

2 Mietvertrag muss bestehen

Hinweis

Mietvertrag muss bestehen, Mietvorvertrag reicht nicht

Zwischen dem Veräußerer und dem Mieter muss ein Mietvertrag bestehen. Ein Vorvertrag genügt nicht. Auf andere Vertragstypen oder Gebrauchsüberlassungsverträge als Miete und Pacht ist § 566 BGB weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar.^[1] Dies gilt auch für die Leihe.

Bei gemischten Verträgen ist die Vorschrift nur anwendbar, wenn der Schwerpunkt des Vertrags in den mietrechtlichen Beziehungen liegt.^[2]

[1] BGH, Urteil v. 12.7.2017, XII ZR 26/16, Rn. 33.

[2] BGH, Urteil v. 17.7.2002, ...