Abnahme im Mietrecht / 6 Der Räumungs- und Herausgabeanspruch in der Insolvenz des Mieters

6.1 Herausgabeanspruch

Aufgrund des Herausgabeanspruchs ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter unmittelbaren Besitz an der Mietsache zu verschaffen. Der Vermieter hat ein Aussonderungsrecht. Durch den Anspruch wird die Insolvenzmasse verpflichtet. Dies gilt allerdings nur, wenn der Insolvenzverwalter den Besitz für den Mieter innehält. Ist der Vermieter dagegen in der Lage, den Besitz zu ergreifen, so ist die Aussonderung vollzogen. Eine Klage gegen den Insolvenzverwalter muss dann abgewiesen werden.^[1]

[1] BGH, NJW 2001 S. 2966.

6.2 Räumungsanspruch

Die mietvertragliche Räumungspflicht hat zum Inhalt, dass der Mieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben hat. Notfalls ist der Mieter verpflichtet, diesen Zustand herzustellen. Durch die Eröffnung des Insolvenzverfahrens wird der Inhalt der Räumungspflicht zwar nicht verändert. Gleichwohl sind die hierfür erforderlichen Kosten keine Masseverbindlichkeiten.^[1] Aus diesem Grund ist der Insolvenzverwalter grundsätzlich nicht zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands verpflichtet. Der Insolvenzverwalter kann das Grundstück vielmehr mit allen Veränderungen und Verschlechterungen zurückgeben. Ebenso kann der Insolvenzverwalter nicht auf Entfernung der vom Mieter eingebrachten Einrichtungen in Anspruch genommen werden. Der Vermieter hat lediglich die Möglichkeit, seine insoweit bestehenden Ansprüche zur Vermögensübersicht^[2] anzumelden.

Checkliste Wohnungsabnahme

□	Übergabemodus festgehalten
	Übergabetermin vereinbart für: __________________________________________ □ schriftlich □ telefonisch
□	alle Anwesenden im Protokoll aufgeführt
□	Zustand aller Räume festgehalten
□	Protokoll der Übergabe von den Beteiligten unterzeichnet □ Ja □ Nein
□	Schlüssel vollständig übergeben □ Ja □ Nein
□	schriftliche Bestätigung des Mieters, dass keine weiteren Schlüssel mehr existieren
□	Zählerstände festgehalten □ Strom □ Kaltwasser □ Warmwasser □ Heizung □ Gas
□	Briefkasten geleert

Checkliste Wohnungsübergabe

□	Übergabetermin festgelegt für: ___________________
□	Mieterdaten in EDV/Buchhaltung übernommen
□	Mietvertragsdaten überprüft (Miete, Kaution, Nebenkosten, Schlüssel)
□	Übergabeprotokoll vorbereitet
□	Zahlung Kaution/Kautionsteil geprüft
□	Zahlung 1. Miete überprüft
□	Wohnungszustand im Übergabeprotokoll festgehalten
□	alle Mängel aufgenommen
□	Inventar im Übergabeprotokoll festgehalten
	Zählerstände im Protokoll aufgenommen □ Strom □ Kaltwasser □ Warmwasser □ Heizung □ Gas
□	alle Schüssel wie vertraglich vereinbart festgehalten
□	vom Vermieter noch zu behebende Mängel zur Erledigung übertragen
□	Rest Kautionszahlung auf Wiedervorlage / auf Sollstellung

[1] BGH, a. a .O.; anders noch BGHZ 127 S. 156, 165 ff. = NJW 1994 S. 3232.

[2] § 153 InsO.