Kündigung durch den Vermieter / 2.2 Fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs

Ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache durch den Mieter, durch welchen die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt werden, kann den Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund berechtigen.

 
Hinweis

Definition wichtiger Grund

Ein wichtiger Grund, der den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt.

Diese Bestimmung zeigt deutlich eine der Widersprüchlichkeiten des Mietrechtsreformgesetzes auf. Nach der amtlichen Begründung des Gesetzentwurfs sollte die neue Bestimmung die Regelung des § 553 BGB a. F. über die Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs lediglich "sprachlich gekürzt" übernehmen, d. h., die Rechtslage sollte unverändert bleiben. Dagegen spricht aber, dass durch die Änderung des Wortlauts der Vorschrift wohl doch sachliche Änderungen eingetreten sind.

Während § 553 BGB a. F. jeden vertragswidrigen, die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzenden Gebrauch der Mietsache erfasste und dafür die unbefugte Gebrauchsüberlassung an einen Dritten sowie die Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung der dem Mieter obliegenden Sorgfalt nur beispielhaft aufführte, beschränkt sich die Neufassung auf die beiden beispielhaft aufgeführten Tatbestände und setzt nach seinem Wortlaut zusätzlich voraus, dass "dadurch" die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt werden. Die sich daraus ergebende Frage, ob ein vertragswidriger Gebrauch, der nicht zu einer erheblichen Gefährdung der Mietsache führt, den Vermieter nicht mehr zur Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB berechtigen soll, werden die Mietgerichte in nächster Zeit zu klären haben. Bis dahin wird man unter Berücksichtigung der amtlichen Begründung des Gesetzentwurfs (a. a. O.), wonach eine Änderung der Rechtslage nicht eintreten soll, davon ausgehen müssen, dass ein vertragswidriger Gebrauch, der den Vermieter zur Kündigung nach § 553 BGB a. F. berechtigt hat, einen Kündigungsgrund auch nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB darstellt oder die Kündigung wegen solcher Sachverhalte jedenfalls auf die Generalklausel des § 543 Abs. 1 BGB gestützt werden kann, sofern die Unzumutbarkeitsvoraussetzungen vorliegen.

Dagegen soll die Herstellung pornografischer Videoclips in der Wohnung und auf einem von außen nicht einsehbaren Teil des zur Wohnung gehörenden Balkons sowie deren Vermarktung aus der Wohnung keinen vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung darstellen, solange die Aktivitäten keine Außenwirkung entfalten. Entsprechende Handlungen im allgemein zugänglichen Treppenhaus können jedoch eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen; allerdings erst nach vorheriger Abmahnung. Ob eine ordentliche Kündigung ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt ist, hängt von der Schwere des Vertragsverstoßes im Einzelfall ab.

 
Hinweis

Mietvertrag ­entscheidend

Ein vertragswidriger Gebrauch liegt vor, wenn die Räume entgegen den vertraglichen Vereinbarungen genutzt werden.

Nutzt der Mieter die ausschließlich zu Wohnzwecken angemieteten Räume ohne Zustimmung des Vermieters zu anderen Zwecken, stellt dies zwar einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar. Zur fristlosen Kündigung nach Abmahnung ist der Vermieter aber nur berechtigt, wenn seine Rechte dadurch in erheblichem Maße verletzt werden. Dies ist der Fall, wenn die geschäftlichen (freiberuflichen oder gewerblichen) Aktivitäten des Mieters nach außen hin in Erscheinung treten und der Mieter keinen Anspruch auf Gestattung durch den Vermieter hat, so z. B., wenn der Mieter in der Garage der gemieteten Wohnung trotz entsprechender Abmahnung durch den Vermieter einen gewerblichen Skiservice betreibt, den er in lokalen Anzeigenblättern und mit einem Werbebanner am Balkon der Wohnung bewirbt. Die daraus resultierenden Störungen u. a. durch den damit verbundenen Kundenverkehr mit Kraftfahrzeugen, mit denen Skier und Snowboards i. d. R. angeliefert und abgeholt werden, verletzen in erheblichem Maß die Rechte des Vermieters.

Im Einzelfall kann der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet sein, eine Erlaubnis zu einer teilgewerblichen Nutzung zu erteilen, z. B. wenn es sich nach Art und Umfang um eine Tätigkeit handelt, von der auch bei einem etwaigen Publikumsverkehr keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnungsnutzung. Werden jedoch für die geschäftliche Tätigkeit Mitarbeiter des Mieters in der Wohnung beschäftigt, kommt bereits aus diesem Grund ein Anspruch auf Gestattung regelmäßig nicht in Betracht. Führt der vertragswidrige Gebrauch zu keiner erheblichen Verletzung der Rechte des Vermieters, ist der Vermieter auf die Erhebung einer Unterlassungsklage beschränkt. Dieser Anspruch des Vermieters auf Unterlassung verjährt allerdings nicht, solange das Mietverhältnis sowie d...

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