Vermietung: Einkunftserzielung und problematische Verluste

Kommentar

Eine steuerlich relevante – und damit auch zu berücksichtigende Betätigung oder Vermögensnutzung – setzt auch bei den Überschusseinkünften die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Gewinne bzw. Überschüsse zu erzielen. Fehlt dem Steuerpflichtigen diese Einkunftserzielungsabsicht, so sind aufgrund der Vermietungstätigkeit keinerlei Einkünfte anzusetzen (sog. Liebhaberei). Das hat zur Folge, dass Verluste aus der Vermietung einer Immobilie nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden können. Sie wirken sich dann nicht steuermindernd aus.

Die wichtigsten Verwaltungsregeln zur Prüfung der Einkunftserzielungsabsicht (kurz: EEA) enthält ein Erlass aus dem Jahr 2004.^[1] Obwohl sich ab 2012 die Regelungen zur verbilligten Wohnraumüberlassung vollständig geändert haben, ist der Erlass bis heute nicht überarbeitet worden und deshalb teilweise überholt. Den aktuellen Sachstand einschließlich aller neueren BFH-Urteile enthält der jährlich aktualisierte Leitfaden der bayerischen Steuerverwaltung.^[2] Die dort dargestellten Grundsätze sind bundesweit anwendbar.

1 Allgemeines

Bei der Vermietung ist nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung bei einer auf Dauer angelegten Tätigkeit grds. ohne weitere Prüfung vom Vorliegen der EEA auszugehen. Diese Grundsätze gelten nur für die Vermietung von Wohnungen (auch wenn der Mieter das Objekt nicht zu Wohnzwecken nutzt), nicht indes für die Vermietung von Gewerbeobjekten und für die Vermietung unbebauter Grundstücke.

Von einer EEA ist dann nicht auszugehen, wenn besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit sprechen oder besondere Arten der Nutzung für sich allein Beweisanzeichen für eine private, nicht mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängende Veranlassung sind. Gegen die EE...