Schwarz/Widmann/Radeisen, UStG § 4 Nr. 12 [Vermietung und Verpachtung]

1 Allgemeines

1.1 Steuerbarkeit der Vermietung und Verpachtung eines Gegenstands

Rz. 1

Nach § 4 Nr. 12 UStG sind – mit Ausnahme bestimmter in Satz 2 der Vorschrift abschließend aufgezählter steuerpflichtiger Umsätze – Vermietungs- und Verpachtungsumsätze im Zusammenhang mit Grundstücken, Nutzungsrechten an Grundstücken und anderen Berechtigungen von der USt befreit.

Rz. 2

Die entgeltliche Vermietung und Verpachtung als Nutzungsüberlassung eines Gegenstands ist als sonstige Leistung^[1] gem. § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG steuerbar, wenn sie von einem Unternehmer im Inland (gegen Entgelt) bewirkt wird. Die Unternehmereigenschaft eines Vermieters oder Verpächters wird auch dann begründet, wenn der zur Nutzung überlassene Gegenstand nur einmal vermietet oder verpachtet wird. Die Vermietung und Verpachtung eines Grundstücks verkörpert einen vertraglichen Dauerzustand, der auf die Erzielung von Einnahmen gerichtet ist. Nach Art. 9 Abs. 1 Unterabs. 2 MwStSystRL gilt die entgeltliche Nutzungsüberlassung eines Gegenstands bei nachhaltiger Einnahmeerzielung stets als wirtschaftliche Tätigkeit. Ein solcher Umsatz erfüllt alle Merkmale, um von einer unternehmerischen Betätigung sprechen zu können.^[2]

Rz. 3

Werden Vermietungs- und/oder Verpachtungsleistungen von einem Unternehmer im Rahmen seines Unternehmens erbracht, sind sie im Allgemeinen umsatzsteuerpflichtig. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz bildet § 4 Nr. 12 UStG für Grundstücksumsätze. Die Gründe für die Steuerbefreiung der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken sollen im sozialen Bereich liegen. Durch eine Umsatzsteuerbelastung auf der Stufe des Vermieters würden sich die Wohnungsmieten verteuern. Dieser Aspekt greift allerdings nur bedingt. Bei Neubauten führt die Steuerbefreiung zum Verlust des Vorsteuerabzugs im Zeitpunkt der Herstellung des Gebäudes, weil für Vermietungsleistungen an Nichtunternehmer nich...