Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555 Unwirksamkeit einer Vertr ... / 2 Vertragsstrafe

Rz. 2

Es handelt sich um das in §§ 339 ff geregelte Institut, also um das Versprechen des Mieters, dem Vermieter eine Geldsumme für den Fall zu zahlen, dass er seine Verbindlichkeit nicht oder nicht in gehöriger Weise erfüllt. Derartige Versprechen des Mieters sind generell unwirksam. Dem ist nach dem Schutzzweck des § 555 der Fall gleichzustellen, in dem sich ein Dritter für den Mieter zur Zahlung einer Vertragsstrafe verpflichtet (Schmidt-Futterer/Fervers, § 555 Rn.3 m.w.N.).

In der Vereinbarung muss nicht das Wort "Vertragsstrafe" fallen, es muss nicht einmal die Leistung einer Geldsumme versprochen werden. Denn auch eine andere Leistung als die Zahlung von Geld zieht die Anwendung der §§ 339ff. nach sich – § 342. Hier kommen sog. Verfallklauseln in Betracht, wonach der Mieter bei Vorliegen der entsprechenden Tatbestandsmerkmale auf Rückzahlungsansprüche hinsichtlich Kaution bzw. Mietvorauszahlung verzichtet (vgl. z. B. LG Mannheim, Urteil v. 11.12.1975, 4 S 62/75, WuM 1977, 99; AG Karlsruhe, Urteil v. 9.2.1988, 8 C 778/87, WuM 1989, 73; AG Bergheim, Urteil v. 30.5.1975, 12 C 172/74, WuM 1976, 231). Wird im Rahmen eines Räumungsprozesses zwischen den Parteien eines Wohnraummietverhältnisses in einem Prozessvergleich ein bestimmter Mietrückstand festgestellt und vereinbart, dass der Rückstand ratenweise zu tilgen ist, so stellt die vom Mieter für den Fall der nicht rechtzeitigen Erfüllung der Ratenzahlungspflicht übernommene Verpflichtung, die Mietwohnung zu räumen, jedenfalls dann kein gemäß § 555 unwirksames Vertragsstrafeversprechen dar, wenn im Zeitpunkt des Vergleichsschlusses der Räumungsanspruch des Vermieters bei Zugrundelegung des im Vergleich festgestellten Mietrückstands begründet war (BGH, Urteil v. 14.10.2009, VIII ZR 272/08, NJW 2010, 31).

Die Schwierigkei...