Kinne/Schach/Bieber, BGB § 555 Unwirksamkeit einer Vertr ... / 2 Vertragsstrafe

Rz. 2

Es handelt sich um das in §§ 339 ff geregelte Institut, also um das Versprechen des Mieters, dem Vermieter eine Geldsumme für den Fall zu zahlen, dass er seine Verbindlichkeit nicht oder nicht in gehöriger Weise erfüllt. Derartige Versprechen des Mieters sind generell unwirksam. Dem ist nach dem Schutzzweck des § 555 der Fall gleichzustellen, in dem sich ein Dritter für den Mieter zur Zahlung einer Vertragsstrafe verpflichtet (Schmidt-Futterer/Fervers, § 555 Rn.3 m.w.N.).

In der Vereinbarung muss nicht das Wort "Vertragsstrafe" fallen, es muss nicht einmal die Leistung einer Geldsumme versprochen werden. Denn auch eine andere Leistung als die Zahlung von Geld zieht die Anwendung der §§ 339ff. nach sich – § 342. Hier kommen sog. Verfallklauseln in Betracht, wonach der Mieter bei Vorliegen der entsprechenden Tatbestandsmerkmale auf Rückzahlungsansprüche hinsichtlich Kaution bzw. Mietvorauszahlung verzichtet (vgl. z. B. LG Mannheim, Urteil v. 11.12.1975, 4 S 62/75, WuM 1977, 99; AG Karlsruhe, Urteil v. 9.2.1988, 8 C 778/87, WuM 1989, 73; AG Bergheim, Urteil v. 30.5.1975, 12 C 172/74, WuM 1976, 231). Wird im Rahmen eines Räumungsprozesses zwischen den Parteien eines Wohnraummietverhältnisses in einem Prozessvergleich ein bestimmter Mietrückstand festgestellt und vereinbart, dass der Rückstand ratenweise zu tilgen ist, so stellt die vom Mieter für den Fall der nicht rechtzeitigen Erfüllung der Ratenzahlungspflicht übernommene Verpflichtung, die Mietwohnung zu räumen, jedenfalls dann kein gemäß § 555 unwirksames Vertragsstrafeversprechen dar, wenn im Zeitpunkt des Vergleichsschlusses der Räumungsanspruch des Vermieters bei Zugrundelegung des im Vergleich festgestellten Mietrückstands begründet war (BGH, Urteil v. 14.10.2009, VIII ZR 272/08, NJW 2010, 31).

Die Schwierigkeit liegt in der Abgrenzung zu Schadenspauschalen, Abfindungsvereinbarungen oder Verwaltungspauschalen, die nicht ohne weiteres ein unwirksames Vertragsstrafenversprechen darstellen.

Der Anwendungsbereich des § 555 ist umstritten. Weitgehende Einigkeit besteht, dass auf Verfallklauseln § 555 entsprechend anwendbar ist (Schmidt-Futterer/Fervers, § 555 Rn.4 m.w.N.). Eine Vereinbarung, wonach eine Mietkaution verfällt, wenn die Mietzeit weniger als ein Jahr beträgt, ist ebenso als Verfallklausel zu bewerten, auf die § 555 anwendbar ist (LG Mannheim, ZMR 1978, 54) wie eine Vereinbarung, wonach beim vorzeitigen Auszug eine Mietvorauszahlung verfallen soll (AG Bergheim, ZMR 1977, 236).

Gleiches wird hinsichtlich des selbstständigen Strafversprechens und des Reugelds gelten, weil damit ähnliche Zwecke wie mit der Vertragsstrafe verfolgt werden. § 555 ist auch auf Schadenspauschalierungen entsprechend anwendbar, wie z. B. auf eine Vereinbarung, wonach der Mieter beim Ein- oder Auszug einen Betrag X zum Ausgleich für die Verursachung kleinerer Schäden im Treppenhaus zahlen soll (200,- DM, AG Frankfurt/Main, WuM 1990, 195) oder auf eine Klausel, nach der der Mieter für jede Mahnung des Vermieters einen Betrag von 10,- DM zahlen sollte (AG Berlin-Charlottenburg, WuM 1981, 227). Schadenspauschalierungen in einem Formularmietvertrag sind gem. § 309 Nr. 5 lit. b unwirksam, wenn dem Mieter nicht ausdrücklich der Nachweis gestattet wird, dass kein Schaden oder nur ein geringerer Schaden als die Pauschale entstanden sei (BGH, Versäumnis- und Endurteil v. 23.11.2005, VIII ZR 154/04, GE 2006, 250).

Nach anderer Ansicht fallen Schadenspauschalierungen nur dann unter § 555, wenn sie in ihrer Wirkung einer Vertragsstrafe gleichkommen, was dann der Fall ist, wenn sie als Druckmittel dienen sollen oder wenn die Pauschale überhöht ist (OLG Hamburg, Rechtsentscheid v. 17.4.1990, 4 U 222/89, WuM 1990, 244; MüKoBGB/Bieber, § 555 Rn. 4).