OLG Frankfurt am Main Urteil vom 19.09.2005 - 25 U 93/05

Leitsatz (amtlich)

Zur Verpflichtung des Vermieters, unnötige Kosten zu vermeiden (Wirtschaftlichkeitsgebot).

Normenkette

BGB § 556 Abs. 3, § 560 Abs. 5

Verfahrensgang

Gründe

I. Der Kläger begehrt vom Beklagten restliche Nebenkostenzahlung für das Jahr 2002 aus einem Wohnraummietverhältnis. Die Parteien sind insbesondere uneins über die Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebotes bei Hausmeister- und Gartenpflegekosten.

Der Kläger tauschte durch seine Hausverwaltung im Sommer 2002 die Person des Hausmeisters aus. Anstelle einer Mitmieterin, die sich bei der Bewältigung der Arbeiten in wesentlichen Teilen von ihrem Ehemann hatte unterstützen lassen, wurde Herr A als neuer Hausmeister bestellt.

Nach seinem Vertrag (Bl. 66 ff. d.A.) oblag ihm neben der Tätigkeit als "Grundstücksverwalter vor Ort" als Hauswart für 6 Mietobjekte, darunter die Wohnanlage, in der der Beklagte lebt, insbesondere - wie der früheren Hausmeisterin - das Streuen und Räumen der Fußwege und hinsichtlich der Gartenarbeiten das Rasen mähen, Schneiden von Bäumen und Sträuchern, Zerkleinern der Äste, Verteilen des Häckselgutes, Bewässerung und Beseitigung von Unkraut und Abfällen. Im Einzelnen war der Hausmeister vertraglich gehalten, "tagfertig und objektbezogen" die von ihm verrichteten Tätigkeiten zu erfassen.

Gegen die Entscheidung des Klägers, die Hausmeisterposition zu verändern, regte sich erheblicher Widerstand bei den Mietern. Die in diesem Zusammenhang zwischen der aus 39 Parteien bestehenden Mietergemeinschaft und der Hausverwaltung geführte Korrespondenz endete schließlich mit Schreiben der Hausverwaltung vom 2.9.2002. Darin heißt es:

"Die Einstellung der Hausmeistertätigkeit des bisherigen Hausmeisters B/C bedeutet keinesfalls die Einstellung der Hausme...