BFH Beschluss vom 16.03.1999 - IV B 2/98 (NV)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gewerblicher Grundstückshandel

Leitsatz (NV)

Aufgrund der Rechtsprechung des BFH zum gewerblichen Grundstückshandel ist geklärt, daß

• die aufgrund der Veräußerung einer bestimmten Anzahl von Objekten innerhalb einer bestimmten Frist begründete Vermutung bedingter Verkaufsabsicht nicht durch Berufung auf schlechte Vermietbarkeit ausgeräumt werden kann,
• auch im Fall geringfügiger Überschreitung der Fünfjahresfrist bei Hinzutreten weiterer Umstände auf eine von Anfang an bestehende Verkaufsabsicht geschlossen werden kann,
• jede als Wohneinheit anzusehende Eigentumswohnung ein Objekt i.S. der Drei-Objekt-Grenze ist.

Normenkette

EStG § 15 Abs. 2

Gründe

Von einer Darstellung des Tatbestandes wird gemäß Art. 1 Nr. 6 des Gesetzes zur Entlastung des Bundesfinanzhofs abgesehen.

Die Beschwerde ist nicht begründet und deshalb zurückzuweisen.

1. Verfahrensrügen

Es kann dahinstehen, ob die Verfahrensrügen entsprechend den Anforderungen des § 115 Abs. 3 Satz 3 der Finanzgerichtsordnung (FGO) erhoben worden sind. Denn jedenfalls sind sie unbegründet.

In der Berücksichtigung des Datums vom 25. Mai 1991 für den Verkauf des Grundstücks in X liegt zwar insoweit ein Verstoß gegen den Akteninhalt, als ausweislich des Außenprüfungsberichts vom 22. Dezember 1993 der Grundstückskaufvertrag am 25. Juli 1991 geschlossen worden ist. Jedoch beruht das Urteil nicht auf diesem Verstoß. Denn nach der insoweit maßgeblichen Rechtsauffassung des Finanzgerichts ―FG― (vgl. Beschluß des Bundesfinanzhofs ―BFH― vom 13. April 1976 VI B 12/76, BFHE 118, 546, BStBl II 1976, 503) war auch ohne Berücksichtigung dieses Grundstücks die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel wegen der übrigen Verkäufe eindeutig überschritten. Zudem betrug der Zeitabstand zwischen Ankauf und Verkauf auch bei Berücksichtigung des zutreffenden Datums immer noch weniger als fünf Jahre und fiel damit selbst nach Meinung der Kläger und Beschwerdeführer (Kläger) in die schädliche Frist. Bei der Fristberechnung ist insoweit von dem Standpunkt des FG auszugehen, daß maßgebliches Kriterium für den Zeitabstand das obligatorische Verkaufsgeschäft und nicht der wirtschaftliche Übergang ist.

Auch auf dem Unterlassen der Feststellung, ob das Gebäude in Y nur aus den drei verkauften Eigentumswohnungen bestand, beruht das FG-Urteil nicht. Denn das Gericht ist davon ausgegangen, daß jede selbständig nutzungsfähige und veräußerbare Immobilie ein eigenständiges Objekt darstellt, insbesondere auch jede Eigentumswohnung. Ob die verkauften Eigentumswohnungen zugleich die Gesamtheit aller im Gebäude befindlichen Eigentumswohnungen darstellten, war dementsprechend für das FG ohne Bedeutung.

2. Grundsätzliche Bedeutung

Die von den Klägern herausgearbeiteten drei Rechtsfragen haben keine grundsätzliche Bedeutung.

Die Frage, ob ein gewerblicher Grundstückshandel auch dann anzunehmen ist, wenn der Verkauf innerhalb der schädlichen Frist erfolgt ist, um bessere Erträge zu erzielen, ist nicht klärungsbedürftig. Denn sie ist durch die Rechtsprechung des BFH dahingehend geklärt, daß die Vermutung bedingter Verkaufsabsicht nicht dadurch ausgeräumt werden kann, daß sich der Steuerpflichtige auf schlechte Vermietbarkeit der verkauften Wohneinheiten beruft (BFH-Urteil vom 11. Dezember 1991 III R 59/89, BFH/NV 1992, 464, unter 4. c.).

Auch die Frage, ob eine Überschreitung der Fünfjahresfrist um fünf bis sieben Monate den engen zeitlichen Zusammenhang entfallen läßt, ist durch den BFH geklärt. Nach dem Urteil vom 18. September 1991 XI R 23/90 (BFHE 165, 521, BStBl II 1992, 135) hat die Grenze von fünf Jahren keine starre Bedeutung. Vielmehr existiert ein Betrachtungszeitraum von zehn Jahren. Nach Ablauf der ersten fünf Jahre entfällt zwar die zwingende Indizwirkung allein aufgrund des engen zeitlichen Zusammenhangs. Auf eine von Anfang an bestehende Absicht zur Gewinnerzielung durch Verkauf kann aber bei Hinzutreten weiterer Umstände geschlossen werden, wie etwa bei zeitnahem Verkauf von mehr als vier Objekten oder Branchennähe des Steuerpflichtigen. Je größer der zeitliche Abstand ist, um so mehr schwächt sich dessen Indizwirkung ab und um so gewichtiger müssen die sonstigen Indizien sein, um Gewerblichkeit anzunehmen (BFH-Urteil vom 14. November 1995 VIII R 16/93, BFH/NV 1996, 466, unter 1. b., m.w.N.; BFH-Beschluß vom 21. Juni 1996 VIII B 87/95, BFH/NV 1996, 897).

Geklärt ist auch die Frage, ob der gleichzeitige Verkauf von sämtlichen Eigentumswohnungen auf einem Grundstück an einen Erwerber als Verkauf eines oder mehrerer Objekte anzusehen ist. Der BFH hat wiederholt entschieden, daß jede als Wohneinheit anzusehende Eigentumswohnung ein Objekt im Sinne der Drei-Objekt-Grenze ist (Beschluß vom 3. Juli 1995 GrS 1/93, BFHE 178, 86, BStBl II 1995, 617, unter C. II. 1.; Urteile vom 11. März 1992 XI R 17/90, BFHE 167, 401, BStBl II 1992, 1007; vom 10. Oktober 1991 XI R 22/90, BFH/NV 1992, 238; vom 30. Juni 1993 XI R 38, 39/91, BFH/NV 1994, 20). Ohne Bedeutung ist, ob mehrere Eigentumswohnungen gleichzeitig an einen Erwerber veräußert werden und ob es sich dabei um sämtliche Wohnungen in einem Gebäude handelt (BFH in BFH/NV 1994, 20). Ohne Erfolg beziehen sich die Kläger auf eine ihrer Meinung nach entgegenstehende Rechtsprechung in bezug auf die Veräußerung unbebauter Grundstücke. Unabhängig von der Frage, inwieweit diese Rechtsprechung noch aktuell ist (vgl. BFH-Urteile vom 24. Januar 1996 X R 12/92, BFH/NV 1996, 608, und vom 25. Januar 1996 IV R 76/92, BFH/NV 1996, 678), beruht sie jedenfalls auf der Annahme, daß ein sachlicher Unterschied zwischen Wohneinheiten und zusammenhängenden unbebauten Grundstücksparzellen besteht (vgl. Beschluß in BFHE 178, 86, BStBl II 1995, 617; Senatsurteil vom 4. März 1993 IV R 28/92, BFH/NV 1993, 728) und kann schon deshalb auf den Verkauf von Eigentumswohnungen nicht entsprechend angewendet werden.

3. Divergenz

Die gerügte Divergenz zum BFH-Urteil vom 15. Juli 1986 VIII R 289/81 (BFH/NV 1987, 92) besteht nach den vorstehenden Erwägungen bereits deshalb nicht, weil die Divergenzentscheidung unbebaute Grundstücke und keine Eigentumswohnungen betrifft.

Fundstellen