Zwangsverwaltung (Miete) / 6 Ende der Zwangsverwaltung

Aufhebung des Anordnungsbeschlusses

Die Zwangsverwaltung endet, wenn der Anordnungsbeschluss aufgehoben wird. In diesem Fall tritt der Eigentümer in die vom Zwangsverwalter begründeten Mietverträge ein. Die vom Zwangsverwalter abgegebenen Erklärungen (Mieterhöhung, Kündigung, Abmahnung etc.) bleiben wirksam.

Zuschlag in der Zwangsversteigerung

Die Zwangsverwaltung endet außerdem mit der Erteilung des Zuschlags in der Zwangsversteigerung.

Die Mieten stehen ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs (Erteilung des Zuschlags) dem Erwerber zu. Soweit der Zwangsverwalter nach diesem Zeitpunkt Mietzahlungen entgegennimmt, hat er sie an den Erwerber herauszugeben. Dies gilt auch für die Betriebskostenvorauszahlung.^[2]

Der BGH hat entschieden, dass der Erwerber für eine Unterdeckung nicht einzustehen hat. Er führt hierzu aus, dass die Voraussetzungen für eine analoge Anwendung des § 670 BGB nicht gegeben ist, weil der Regelungszweck des § 670 BGB nicht auf die Zwangsverwaltung übertragen werden kann. Zwar ist der Zwangsverwalter verpflichtet, die für die Unterhaltung und den Betrieb des Grundstücks erforderlichen Betriebskosten zu bezahlen. Diese Pflicht besteht allerdings nicht gegenüber dem späteren Erwerber, sondern folgt – als Amtspflicht – aus § 152 ZVG.

Forderungen aus der Zeit vor der Wirksamkeit des Zuschlags bleiben jedoch Zwangsverwaltungsmasse. Der Zwangsverwalter ist berechtigt, diese Forderungen einzuziehen. Insoweit ist er auch trotz Beendigung der Zwangsverwaltung aktiv legitimiert^[3], weil er seine Tätigk...