Wege aus der Krise / 1 Dokumentation

Kardinalspflicht des Vermieters zur Bewältigung eines schwierigen Mietverhältnisses ist die lückenlose Dokumentation der Pflichtverstöße des Mieters. Im Fall der Fälle, also im gerichtlichen Verfahren, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für den Grund seiner Abmahnung und Kündigung. Seiner Darlegungslast kann er nur dann genügen, wenn er den Vertragsverstoß exakt nach Art und Zeitpunkt beschreiben kann.

Im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits wäre es z. B. keinesfalls ausreichend, lediglich vorzutragen, der Mieter habe sich vertragswidrig verhalten. Bereits die vorangegangene Kündigung wäre mit dieser Begründung unwirksam.

Die Pflichtverletzung ist vielmehr exakt zu beschreiben. Dem kommt überragende Bedeutung insbesondere bei Lärmbelästigungen durch den Mieter zu. Einmalige Störungen dürften hier noch keine Abmahnung rechtfertigen. Eine solche könnte jedenfalls unverhältnismäßig sein. Nimmt es der Mieter aber wiederholt mit der von ihm ausgehenden Lautstärke nicht so genau, werden Abmahnung und – bei wiederholten Verstößen – auch Kündigung nicht mehr zu vermeiden sind. Erfahrungsgemäß aber liegt zwischen Vertragsverstößen und Abmahnung bzw. Kündigung ein gewisser Zeitraum. Ggf. kann sich der Vermieter an einzelne Vorfälle nicht mehr exakt erinnern. Er weiß nur, "da war doch was".

Um solchen ärgerlichen Gedächtnislücken vorzubeugen, sollten sich Vermieter durchaus die Mühe machen und z. B. Lärmprotokolle fertigen. Auch wenn der BGH in seiner ständigen Rechtsprechung^[1] es für eine Mietminderung ausreichen lässt, wenn die Lärmbelastung (laute Klopfgeräusche, festes Getrampel, Möbelrücken usw.) ausreichend beschrieben und angegeben wird, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten, sollte die fristlose Kündigung...