Verwaltervertrag: Vollmachtloser Vertreter

1 Leitsatz

Schließt der Bauträger mit einer Person einen Verwaltervertrag, ohne die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertreten zu können, schuldet er dem Verwalter Schadensersatz.

2 Normenkette

§ 26 WEG

3 Das Problem

Verwalter K geht gegen die Bauträgerin B vor. B war Alleineigentümerin des Grundstücks G. Eine mit B konzernverbundene T und K schlossen im April 2015 einen Vertrag, nach welchem T dem K gegen Provisionszahlung von 150 EUR pro Wohneinheit zzgl. Mehrwertsteuer eine entgeltliche WEG-Verwaltertätigkeit vermitteln soll. Am selben Tag vereinbarten K und B, diese handelnd als Vertreterin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, den Abschluss eines Verwaltervertrags in Bezug auf das Grundstück G. K zahlte daraufhin T eine Provision. Im Jahr 2017 lud K die Wohnungseigentümer zur ersten Versammlung. Einige Wohnungseigentümer wiesen die Ladung zurück. K sei nicht die Verwalterin. K klagt vor diesem Hintergrund gegen B. Sie sei im Zeitpunkt des Abschlusses des Verwaltervertrags im April 2015 davon ausgegangen, dass bereits eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehe, für die B als Vertreterin gehandelt habe. Da dies nicht stimme, hafte ihr B entsprechend § 179 BGB auf Schadensersatz.

4 Die Entscheidung

Mit Erfolg! Zu dem Zeitpunkt, als B und K einen Vertrag schlossen, habe es noch keine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegeben. Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstehe erst zu dem Zeitpunkt, in dem neben dem aufteilenden Eigentümer des Grundstücks eine zweite Person als Wohnungseigentümerin im Wohnungsgrundbuch eingetragen werde. Auch eine werdende Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die nach h. M. bereits vor Eintragung einer zweiten Person im Grundbuch entstehe, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliege, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsv...