Verjährung (Miete) / 7 Verlängerung der Verjährung durch Vereinbarung

Ulf Wollenzin

Die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB kann gem. § 202 Abs. 2 BGB durch Vereinbarung verlängert werden. Nach h. M. setzt eine solche Vereinbarung einen Individualvertrag voraus.^{^[1]} Etwas anderes kann gelten, wenn besondere Sachgründe für eine Verlängerung der Verjährungsfrist sprechen.^{^[2]}

Praxis-Tipp

Dann ist eine Vereinbarung sinnvoll

Wenn es Streit um die Verursachung eines Schadens wie z. B. Schimmel gibt, kann dies in einem gerichtlichen Beweissicherungsverfahren, welches die Verjährung hemmt, geklärt werden. Kostensparend kann es aber sinnvoll sein, sich in Absprache mit dem Mieter auf eine fachkundige Einschätzung zu einigen und, um Streit über die Dauer der Verhandlungen zu vermeiden, sich ausdrücklich – beweisbar, also schriftlich – zu einigen, dass auf die Einrede der Verjährung für einen bestimmten Zeitraum verzichtet und diese Vereinbarung angenommen wird.

Praxis-Beispiel

Besondere Sachgründe für Verlängerung

Hiervon ist auszugehen, wenn die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses durch einen Sachverständigen untersucht werden soll und die Parteien für diesen Fall vereinbaren, dass eventuelle Schadensersatzansprüche erst mit Vorlage des Gutachtens fällig werden.

Hier beginnt die Verjährung nicht mit der Rückerlangung, sondern mit der Fälligkeit der Ersatzansprüche.

Eine mietvertragliche Vereinbarung, wonach die Frist nach § 548 Abs. 1 BGB verlängert wird, während diejenige nach § 548 Abs. 2 BGB gleichbleibt, verstößt gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB.^{^[3]}

Der BGH hat eine Verlängerung der Verjährungsfrist auf 12 Monate sowohl für Ansprüche des Mieters als auch des Vermieters ab Beendigung des Mietverhältnisses für unwirksam erklärt. Diese benachteiligen den Mieter doppelt:

Der Beginn wird vom Besitzübergang auf das Vertragsende verlängert;
die Frist wird verdoppel...

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