Veräußerung des Mietgrundstücks / 3 Rechtsfolgen der Veräußerung

Weder der Erwerber noch der Mieter kann verlangen, dass nach Eigentumsübergang ein neuer Mietvertrag geschlossen wird. Insbesondere können bisherige Vertragsbestimmungen nicht einseitig geändert werden. Das folgt aus dem gesetzlichen Übergang des Vertrags vom bisherigen zum neuen Eigentümer.

Rechtsfolge der Veräußerung ist also, dass der Erwerber in alle durch den Mietvertrag begründeten Rechte und Pflichten eintritt. Dies führt dazu, dass der Erwerber auch z. B. Kündigungsbeschränkungen miterwirbt und daran gebunden ist, wie das OLG Karlsruhe entschieden hat.^[1]

Auch Mängelbeseitigungsansprüche kann der Mieter gegen den Erwerber geltend machen. Befindet sich nämlich der Vermieter dem Mieter gegenüber mit der Beseitigung eines Mangels im Verzug, so wirkt im Fall der Grundstücksübereignung die einmal eingetretene Verzugslage nach dem Eigentumsübergang in der Person des Erwerbers fort. Tritt hingegen der Schaden in diesem Fall nach dem Eigentumsübergang ein, richten sich die Ansprüche des Mieters nicht gegen den Grundstücksveräußerer, sondern gegen den Grundstückserwerber.^[2] Schadensersatzansprüche aufgrund eines bereits abgeschlossenen Sachverhalts gehen jedoch nicht auf den Erwerber über.

Umstritten ist, ob der Erwerber auch für den Ersatz von Verwendungen des Mieters haftet, die vor dem Eigentumsübergang vorgenommen wurden. Der BGH^[3] hat auf den Zeitpunkt der Fälligkeit der Ansprüche abgestellt: Grundsätzlich entstehen diese Ansprüche des Mieters bei Durchführung der Maßnahmen. Liegt der Zeitpunkt vor dem Eigentumsübergang, ist der Anspruch an den früheren Eigentümer zu richten. Oft vereinbaren die Parteien aber, dass erst bei Beendigung des Mietverhältnisses für die Verwendungen eine Ablöse zu zahlen ist. Falls zwischenzeitlich eine Veräußerung stattgefunden hat, richte...