Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen / 2.3 Sperrfrist

Alexander C. Blankenstein

2.3.1 Grundsätze

Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber gemäß § 577a Abs. 1 BGB auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB erst nach Ablauf von 3 Jahren seit der Veräußerung berufen. Abgestellt wird allerdings nicht auf den Zeitpunkt der Veräußerung, also den Zeitpunkt des Abschlusses des schuldrechtlichen Vertrags, sondern auf den Zeitpunkt der Eintragung des Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch.^{^[1]} Im Fall des Erwerbs in der Zwangsversteigerung stellt den maßgeblichen Zeitpunkt der Zuschlag dar.^{^[2]} Zu berücksichtigen ist stets auch ein etwa vereinbarter Kündigungsausschluss.

Praxis-Beispiel

Vereinbarter Kündigungsausschluss

In einem am 1.7.2022 abgeschlossenen Mietvertrag ist vereinbart, dass das Recht zur ordentlichen Kündigung für beide Parteien für die Dauer von 3 Jahren ausgeschlossen sein soll. Die Wohnung wird in der Folgezeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt und veräußert. Der Erwerber wird am 20.9.2024 ins Grundbuch eingetragen. Die vertragliche Sperrfrist (3 Jahre) endet am 30.6.2025. Die gesetzliche Sperrfrist (3 Jahre) beginnt am 20.9.2024 und endet am 19.9.2027. Der Erwerber kann ab 20.9.2027 unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Diese beträgt nach § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB 6 Monate, da das Mietverhältnis bereits 5 Jahre seit Überlassung des Wohnraums besteht. Eine vorherige Kündigung zum Ende des vereinbarten Kündigungsausschlusses ist nicht zulässig. Wird die Kündigung am 20.9.2027 erklärt, so endet das Mietverhältnis am 31.3.2028 (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB). Der Mieter kann frühestens am 1.7.2025 (Ablauf der vertraglichen Sperrfrist) unter Beachtung der Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB kündi...

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