Mietminderungslexikon / 15 Einkaufszentrum (EKZ)

Sind Gewerberäume in einem EKZ vermietet, so liegt ein Mangel vor, wenn sich ein konkreter, für den Mieter nachteiliger Umstand unmittelbar auf die Mietsache auswirkt.^[1] Umstände, welche die Gebrauchstauglichkeit nur mittelbar berühren, scheiden aus.^[2] Zu den unmittelbaren Beeinträchtigungen zählen bauliche Mängel der Mietsache oder Zugangsbehinderungen durch Baumaßnahmen.

Mittelbare Beeinträchtigung

Eine mittelbare Beeinträchtigung liegt vor, wenn das EKZ vom Publikum nicht wie erwartet angenommen wird, etwa weil nicht alle Läden vermietet sind oder weil sich die Zusammensetzung der Mieter ungünstig auf den Publikumsstrom auswirkt. Die Vollvermietung eines EKZ oder seine Mieterstruktur kann auch nicht Gegenstand einer Zusicherung sein, weil diese Umstände mit der Beschaffenheit des Mietobjekts nichts zu tun haben und ihm nicht auf Dauer anhaften.^[3] Ebenso kann der Mieter aus diesen Gründen keine Herabsetzung der Miete aus dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) verlangen, weil die Umsatzerwartungen zum Risiko des Mieters gehören; in diese Risikoverteilung darf nicht eingegriffen werden.^[4]

Anders ist es, wenn die Parteien die Risikoverteilung vertraglich abweichend geregelt haben. Hiervon ist allerdings nur dann auszugehen, wenn sich aus dem Mietvertrag ausdrücklich ergibt, dass der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters ganz oder zum Teil tragen will.^[5]