Mieterhöhung bei Wohnraum – Betriebskostenerhöhung, Staf ... / 1.2 Voraussetzungen, Ausschluss

Welche Vertragspartei die Betriebskosten zu tragen hat, ergibt sich aus dem Mietvertrag. Üblicherweise wird eine Nettomiete mit einer Vorauszahlung auf die Betriebskosten vereinbart. Über die Betriebskosten wird dann jährlich abgerechnet.^[1]

Wenn keine Pauschale ausgewiesen ist

Ist über die Betriebskosten keine vertragliche Vereinbarung getroffen worden, sind sie in der Miete enthalten (Bruttomiete) und grundsätzlich mit ihr abgegolten. Nur bei einem am 1.9.2001 bestehenden Mietverhältnis, bei dem die Betriebskosten ganz oder teilweise in der Miete enthalten sind, besteht bei einem vertraglichen Erhöhungsvorbehalt eine Ausnahme.^[2]

Rechtslage bis 1.9.2001

Nach der bis zum 1.9.2001 geltenden gesetzlichen Regelung^[3] war der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten umzulegen. Diese Erhöhungsmöglichkeit ist aufgrund des Mietrechtsreformgesetzes ausdrücklich auf Mietverträge mit einer vereinbarten Betriebskostenpauschale beschränkt.^[4] Bei einer Bruttomiete oder einer Teilinklusivmiete besteht diese Erhöhungsmöglichkeit bis auf die Ausnahmeregelung nicht mehr.^[5]

Da gemäß § 560 Abs. 5 BGB zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam sind, kann sich der Vermieter aufgrund der neuen Rechtslage bei Verträgen, die nach dem 1.9.2001 abgeschlossen wurden, auch nicht auf einen Erhöhungsvorbehalt im Mietvertrag berufen. Nach der amtlichen Begründung zum Mietrechtsreformgesetz ist die Beschränkung der Erhöhungsmöglichkeit auf Verträge mit Betriebskostenpauschalen sachgerecht, da wegen der gesonderten Ausweisung der Betriebskosten für den Mieter insoweit immerhin ein Kostenelement erkennbar ist. Anders als bei der Bruttomiete kann er damit zumindest ungefähr abschätzen, welchen Kostenanteil die Betriebskosten im Verhältnis zur Grundmiete ausmachen. Bei der Brutt...