Kündigung durch den Vermieter / 2.1.4 Weitere Voraussetzungen

Enger zeitlicher Zusammenhang

Die Kündigung nach § 543 BGB muss in engem zeitlichen Zusammenhang mit dem Vertragsverstoß erfolgen.

Gegen die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses spricht, wenn die Kündigung erst längere Zeit nach der Vertragsverletzung ausgesprochen wird, da dies als Indiz dafür gewertet werden kann, dass das Verhalten nicht als besonders schwerwiegend empfunden wurde und die Fortsetzung des Mietverhältnisses daher nicht unzumutbar ist.^[1]

Verwirkung

Das Kündigungsrecht kann daher auch verwirkt werden, wenn es nicht angemessene Zeit nach der Vertragsverletzung ausgeübt wird.^[2] Insofern hat der Gesetzgeber aber auch bei der Neuregelung von der Festsetzung einer einheitlichen Ausschlussfrist abgesehen, da dies bei der Vielgestaltigkeit der Mietverhältnisse nicht möglich sei.^[3]

Dementsprechend reichen die Entscheidungen zur Frage, wie lange die "angemessene Frist" i. S. d. § 314 Abs. 3 BGB ist, von "14 Tagen"^[4] bis zur Dauer von "4 – 5 Monaten".^[5]

Eine Kündigung 6 Monate nach dem Vorfall ist jedenfalls verspätet.^[6] Anderslautende Formularklauseln, wonach keine Verwirkung des Kündigungsrechts eintreten kann, sind wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam.^[7]

Neuerliche Kündigung des Vermieters

Weist das Gericht eine auf eine außerordentliche Kündigung gestützte Räumungsklage ab (z. B. weil der Vertragsverstoß noch nicht nachhaltig genug war), ist der Vermieter nicht gehindert, eine erneute Kündigung und Räumungsklage darauf zu stützen, dass der Mieter das beanstandete Verhalten nach der letzten mündlichen Verhandlung des Vorprozesses fortgesetzt hat. Die Rechtskraft des Urteils steht einer erneuten, auf dieselben Gründe gestützten Kündigung nicht entgegen.^[8] Dies bedeutet, dass die erneute Kündigung des Vermieters Erfolg hat, wenn durch die For...