Kündigung des Verwaltervertrages und Abmahnung

1 Leitsatz

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss die Verwaltung vor einer Kündigung des Verwaltervertrages grundsätzlich abmahnen.

2 Normenkette

§ 26 WEG

3 Das Problem

K wird im Juni 2017 vom 1.1.2019 bis zum 31.12.2022 zur Verwalterin bestellt und schließt für diesen Zeitraum einen Verwaltervertrag. Am 2.12.2019 ermächtigen die Wohnungseigentümer den Verwaltungsbeirat zur vorzeitigen Kündigung dieses Verwaltervertrages zum 31.12.2019. Mit Schreiben vom 6.1.2020 bietet K an, ihre Leistungen weiterhin zu erbringen. Der Verwaltungsbeirat lehnt dieses Angebot namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ab, da eine außerordentliche Kündigung bereits ausgesprochen und auch rechtswirksam sei.

K klagt vor diesem Hintergrund gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B ihre noch aus dem Verwaltervertrag zustehende zukünftige Verwaltervergütung für den Zeitraum bis zum Ablauf der Grundlaufzeit des Vertrages ein. K meint, es habe kein Grund bestanden, den Verwaltervertrag vorzeitig zu kündigen – ohnehin sei keine fristlose Kündigung ausgesprochen worden, sondern eine solche zum 31.12.2019. Es habe keine erheblichen Pflichtverletzungen gegeben. Dass beispielsweise die Versammlung im Jahr 2019 verspätet stattgefunden habe, sei zwar richtig, aber auf personelle Engpässe zurückzuführen. Es habe sich außerdem um eine einmalige Verspätung gehandelt. Sie habe die Jahresabrechnung auch nur 1-mal verspätet vorgelegt. Alle Beschlüsse seien von ihr vorbereitet und – soweit möglich – auch ausgeführt worden. Hinsichtlich einer "Fenstersanierung" könne ihr allenfalls vorgeworfen werden, nicht alle Tagesordnungspunkte aufgenommen zu haben. Einer sich auf diese Mängel stützenden Kündigung hätte auf jeden Fall eine Abmahnung vorangehen müssen.

4 Die Entscheidung

Das LG meint, der Verwaltervertrag sei nicht zum 31.12.2019 beendet worden! Es habe...