Zusammenfassung
Unter einer Betriebskostenpauschale versteht man eine Vereinbarung, wonach der Mieter neben der Grundmiete für die Betriebskosten einen monatlich gleichbleibenden Betrag zu zahlen hat, über den der Vermieter nicht abzurechnen braucht. Eine solche Vereinbarung ist sowohl bei der Geschäftsraummiete als auch bei der Wohnraummiete zulässig. Eine Ausnahme gilt insoweit für die Heiz- und Warmwasserkosten, über die nach der Heizkostenverordnung zwingend verbrauchsabhängig abgerechnet werden muss.
Eine Betriebskostenpauschale wird von der Rechtsprechung ferner dann angenommen, wenn nach den mietvertraglichen Vereinbarungen unklar ist, ob die Parteien eine Vorauszahlung mit Abrechnungspflicht oder eine Pauschale vereinbart haben; dies gilt auch dann, wenn die vereinbarte Monatszahlung nicht kostendeckend sein sollte.
Eine gesetzliche Regelung findet sich in § 560 BGB.
1 Kostenüberdeckung/-unterdeckung bei Vertragsabschluss
Hat der Vermieter bei Vertragsschluss eine Pauschale kalkuliert, die höher ist als die effektive Betriebskostenbelastung, so hat der Mieter dennoch keinen Anspruch auf Herabsetzung der Pauschale. Bei der Wohnraummiete ist allerdings zu beachten, dass der zur Deckung der Betriebskosten nicht benötigte Teil der Pauschale der Grundmiete zuzurechnen ist mit der Folge, dass die Höhe dieser Grundmiete (und damit die Höhe der Pauschale) über § 5 WiStG begrenzt wird.
Ist umgekehrt die bei Vertragsschluss kalkulierte Pauschale nicht kostendeckend, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Erhöhung der Pauschale.
Vorteil bei Mieterhöhung
Die unzureichende Kostendeckung ist allerdings im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB zu berücksichtigen.
Hier kann der Vermieter zu der an sich üblichen Grundmiete die Differenz zwischen den tatsächlich entstehenden Betriebskosten und der Betriebskostenpauschale hinzurechnen.
2 Erhöhung der Betriebskosten nach Vertragsschluss
Erhöhen sich die Betriebskosten nach Vertragsschluss, so kann der Vermieter den Erhöhungsbetrag auf die Mieter umlegen. Die Erhöhung richtet sich nach dem Unterschied der in der Pauschale enthaltenen Betriebskosten bei Abschluss des Mietvertrag oder nach der zuletzt vorgenommenen Erhöhung einerseits und der Kostenbelastung zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens andererseits.
2.1 Voraussetzungen des Erhöhungsrechts
2.1.1 Bestimmbarkeit der von der Pauschale erfassten Betriebskosten
Das Erhöhungsrecht besteht nur, wenn die von der Pauschale erfassten Betriebskosten ermittelt werden können. Sind dem pauschalierten Betrag im Mietvertrag bestimmte Betriebskostenpositionen zugeordnet, ist eine Erhöhung nur möglich, wenn sich diese Kosten erhöhen.
Ist vereinbart, dass für alle Betriebskosten i. S. v. § 2 BetrKV oder Anlage 3 zu § 27 der II. BV ein bestimmter Pauschalbetrag zu zahlen ist, so kommt es auf eine Erhöhung der Gesamtkosten an. Kann nicht ermittelt werden, welche Betriebskostenpositionen durch die Pauschale abgedeckt werden sollen, ist keine Erhöhung möglich.
2.1.2 Vertraglicher Erhöhungsvorbehalt (Mehrbelastungsabrede)
Die Regelung in § 560 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Erhöhungsbefugnis im Mietvertrag vereinbart ist. Dies gilt auch für Verträge, die vor dem Inkrafttreten der Vorschrift am 1.9.2001 abgeschlossen worden sind.
Vertraglich vereinbaren
Daraus folgt, dass die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale nur bei vereinbartem Erhöhungsvorbehalt möglich ist. Ein solcher Erhöhungsvorbehalt kann auch durch Formularklausel vereinbart werden.
Unwirksamer Erhöhungsvorbehalt
Die Formularklausel: "Der Vermieter ist jederzeit berechtigt, von Netto-Kaltmiete und Betriebskostenpauschale auf Netto-Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung umzustellen. Über die Vorauszahlungen wird dann jährlich abgerechnet. Das Abrechnungsjahr kann der Vermieter nach billigem Ermessen festlegen. Im Übrigen gelten insoweit die Regelungen der §§ 556 ff." ist unwirksam. Denn sie weicht von der gesetzlichen Regel ab, wonach der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der Vorschriften der §§ 558-560 BGB verlangen kann. Von daher ist sie sie nach § 557 Abs. 4 BGB unwirksam. Darüber hinaus ist diese Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam, da sie dem Mieter verschleiert, dass mit der Umstellung eine höhere finanzielle Belastung verbunden sein kann.
2.1.3 Erhöhung der Betriebskosten
Eine Erhöhung liegt vor, wenn sich die Betriebskosten insgesamt erhöht haben. Haben sich einzelne Betriebskosten erhöht, andere ermäßigt, scheidet eine Umlage aus, wenn die Gesamtkosten gleichgeblieben sind. Der Grund der Erhöhung (z. B. Anhebung von Gebühren, Prämien, gestiegener Verbrauch, neue Kostenbelastungen aufgrund einer Modernisierung, einer Neueinführung öffentlicher Lasten) ist gleichgültig. Auch der Wegfall einer Vergünstigung ist eine Erhöhung.
Erhöhung ermitteln
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