Betriebskostenpauschale / 2.1 Voraussetzungen des Erhöhungsrechts

Harald Büring

2.1.1 Bestimmbarkeit der von der Pauschale erfassten Betriebskosten

Das Erhöhungsrecht besteht nur, wenn die von der Pauschale erfassten Betriebskosten ermittelt werden können.^{^[1]} Sind dem pauschalierten Betrag im Mietvertrag bestimmte Betriebskostenpositionen zugeordnet, ist eine Erhöhung nur möglich, wenn sich diese Kosten erhöhen.^{^[2]}

Ist vereinbart, dass für alle Betriebskosten i. S. v. § 2 BetrKV oder Anlage 3 zu § 27 der II. BV ein bestimmter Pauschalbetrag zu zahlen ist, so kommt es auf eine Erhöhung der Gesamtkosten an. Kann nicht ermittelt werden, welche Betriebskostenpositionen durch die Pauschale abgedeckt werden sollen, ist keine Erhöhung möglich.^{^[3]}

[1] Lammel, Wohnraummietrecht, § 560 BGB Rn. 4; Ehlert, in Bamberger/Roth, § 560 BGB Rn. 5; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, § 163 Rn. 6.

[2] Palandt/Weidenkaff, § 560 BGB Rn. 8.

[3] Lammel, a. a. O., Rn. 6.

2.1.2 Vertraglicher Erhöhungsvorbehalt (Mehrbelastungsabrede)

Die Regelung in § 560 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass die Erhöhungsbefugnis im Mietvertrag vereinbart ist. Dies gilt auch für Verträge, die vor dem Inkrafttreten der Vorschrift am 1.9.2001 abgeschlossen worden sind.

Praxis-Tipp

Vertraglich vereinbaren

Daraus folgt, dass die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale nur bei vereinbartem Erhöhungsvorbehalt möglich ist. Ein solcher Erhöhungsvorbehalt kann auch durch Formularklausel vereinbart werden.

Achtung

Unwirksamer Erhöhungsvorbehalt

Die Formularklausel: "Der Vermieter ist jederzeit berechtigt, von Netto-Kaltmiete und Betriebskostenpauschale auf Netto-Kaltmiete und Betriebskostenvorauszahlung umzustellen. Über die Vorauszahlungen wird dann jährlich abgerechnet. Das Abrechnungsjahr kann der Vermieter nach billigem Ermessen festlegen. Im Übrigen gelten insoweit die Regelungen der §§ 556 ff." ist unwirksam. Denn sie weicht von der gesetzlichen Regel ab, wonach der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der Vorschriften der §§ 558-560...

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