Abmahnung im Mietrecht / 3.2.6 Vertragswidrige Nutzung

Grundsätzlich ist der Mieter zur Nutzung des Mietobjekts nur im Rahmen des mietvertraglichen Zwecks berechtigt.

3.2.6.1 Berufliche, freiberufliche oder gewerbliche Nutzung

Bei einer Nutzung der Wohnung zu beruflichen, freiberuflichen oder gewerblichen Zwecken ist allerdings zu beachten, dass eine berufliche Tätigkeit ohne Außenwirkung durchaus noch unter den Begriff des "Wohnens" fällt und somit ohne Weiteres zulässig ist. Einer Erlaubnis des Vermieters bedarf es also nicht. Erlaubnisfrei ist z. B.

• die Unterrichtsvorbereitung des Lehrers,
• die Telearbeit eines Angestellten,
• die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors oder
• der Empfang oder die Bewirtung von Geschäftsfreunden.^[1]

Hieraus ergibt sich spiegelbildlich, dass geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art erlaubnispflichtig sind, die nach außen in Erscheinung treten.^[2] Von einer Außenwirkung kann dann ausgegangen werden, wenn der Mieter die Wohnung als seine Geschäftsadresse angibt und in der Wohnung Kunden empfängt oder Mitarbeiter beschäftigt.^[3] Übt der Mieter eine erlaubnispflichtige Tätigkeit in der Wohnung aus und hat er keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, kann der Vermieter das Mietverhältnis nach entsprechender Abmahnung ordentlich gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kündigen.^[4]