Abmahnung im Mietrecht / 1.1.2 Warnfunktion

Alexander C. Blankenstein

Ihre Warnfunktion erfüllt die Abmahnung, indem sie dem Mieter klar vor Augen führt, welche Konsequenzen weitere Pflichtverletzungen haben werden. Für die Wirksamkeit der mietrechtlichen Abmahnung soll dies zwar nicht zwingend erforderlich sein, gleichwohl aber empfiehlt sich der ausdrückliche Hinweis auf weitere Konsequenzen. Im Bereich des Mietrechts spricht man hier von einer "qualifizierten" Abmahnung. Jedenfalls sollte dem Mieter klar und deutlich vor Augen geführt werden, dass bei weiteren Pflichtverletzungen der Bestand des Mietverhältnisses auf dem Spiel steht.^{^[1]}

"Teufelskreis" durchbrechen

Gefährlich kann es für den Vermieter werden, wenn er in seiner Abmahnung für den Fall weiterer Vertragsverstöße die Kündigung des Mietverhältnisses in Aussicht stellt, auf weitere Vertragsverstöße aber mehrmals nur mit einer Abmahnung reagiert. Beim Mieter kann dadurch der Eindruck entstehen, der Vermieter würde auf Vertragsverstöße trotz Kündigungsandrohung doch nur mit Abmahnungen reagieren.

Diesen Teufelskreis kann der Vermieter durchbrechen, indem er eine Abmahnung als die "letzte" bezeichnet oder unmissverständlich zum Ausdruck bringt, "letztmals" auf die Konsequenzen weiterer Pflichtverletzungen hinzuweisen. Er muss aber dann im Wiederholungsfall auch tatsächlich die Kündigung des Mietverhältnisses erklären.

Abmahnung schließt Kündigung aus

Hat sich der Vermieter für die Abmahnung entschieden, kann er wegen desselben Vorfalls nicht kündigen. Eine Kündigung, die mit einem vertragswidrigen abgemahnten Verhalten des Mieters begründet wird, ist unwirksam, wenn die Kündigung auf den der Anmahnung zugrunde liegenden (Einzel-)Fall gestützt wird.^{^[2]}

[1] AG Gelsenkirchen, Beschluss v. 27.10.2016, 205 C 5/16, WuM 2017, 648.

[2] LG Berlin, Urteil v. 22.2.2000, 64 S 418/99.

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