Alexander C. Blankenstein
Da die Abberufung des Verwalters nicht mehr auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden kann und § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG auch für vor Inkrafttreten des WEMoG begründete Bestellungsverhältnisse gilt, kann der Verwalter bereits sachlogisch erst recht abberufen werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Da der Verwalter aber kein Anfechtungsrecht mehr hat, hat das Vorliegen eines wichtigen Grundes nur noch Bedeutung für die Frage, ob der Verwaltervertrag außerordentlich fristlos gekündigt werden kann, wenn er nicht an den Zeitraum der Bestellung des Verwalters gekoppelt ist. Wie bereits erwähnt, endet er zwar auch in diesem Fall spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Allerdings wäre die Verwaltervergütung bis zu diesem Zeitpunkt weiter zu zahlen, was im Fall der außerordentlichen Kündigung des Verwaltervertrags nicht der Fall wäre. Die Beantwortung der Frage, ob eine Pflichtverletzung des Verwalters derart gravierend ist, dass der Verwaltervertrag aus wichtigem Grund außerordentlich gekündigt werden kann, orientiert sich an der zur Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund ergangenen Rechtsprechung.
Als Regelbeispiel eines wichtigen Grundes für die sofortige Abberufung sah § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG a. F. das nicht ordnungsmäßige Führen der Beschluss-Sammlung vor. Im Übrigen wurde ein wichtiger Grund zur Abberufung des Verwalters stets dann angenommen, wenn ihm erhebliche Pflichtverletzungen zum Vorwurf zu machen waren oder das Vertrauensverhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter nachhaltig gestört war. Insoweit war und ist zu berücksichtigen, dass der Grund für die Zerstörung des Vertrauensverhältnisses notwendigerweise seine Ursache in einem bestimmten Verwalterverhalten haben muss, vermag dies auch nicht auf einem Verschulden des Verwalters beruhen. Die Zerstörung des Vertrauensverhältnisses muss jedenfalls dem Verwalter zuzurechnen sein. Ansonsten nämlich hätten es die Wohnungseigentümer in der Hand, jederzeit einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags zu schaffen.
2.1 Wichtiger Grund
2.1.1 Nicht ordnungsmäßiges Führen der Beschluss-Sammlung
Nach § 24 Abs. 8 Satz 1 WEG hat der Verwalter die Beschluss-Sammlung zu führen. Welchen Inhalt die Beschluss-Sammlung haben muss und wie sie zu führen ist, regelt § 24 Abs. 7 WEG.
2.1.1.1 Nichtführen der Beschluss-Sammlung
Von besonderer Bedeutung für Verwalter ist die Tatsache, dass sie die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags dann riskieren, wenn sie überhaupt keine Beschluss-Sammlung führen. Stellt nämlich bereits das nicht ordnungsmäßige Führen der Beschluss-Sammlung einen wichtigen Grund dar, ist dies erst recht der Fall, wenn überhaupt keine Beschluss-Sammlung geführt wird.
Fehlerhafte Information
Die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags kann bereits dann drohen, wenn ein verantwortlicher Mitarbeiter des Verwaltungsunternehmens auf Nachfrage eines Wohnungseigentümers mitteilt, es werde keine Beschluss-Sammlung geführt, obwohl diese aber tatsächlich geführt wird.
2.1.1.2 Unverzügliche Eintragung
Von erheblicher praktischer Bedeutung ist § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG. Hiernach ist der Verwalter verpflichtet, Eintragungen, Vermerke und Löschungen unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen. Unverzüglich handelt nach § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB nur, wer "ohne schuldhaftes Zögern" tätig wird. Der Verpflichtete muss also sofort handeln, es sei denn, er ist aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen daran gehindert. Der Verwalter hat im Übrigen nicht nur die Eintragungen in die Beschluss-Sammlung unverzüglich vorzunehmen, sondern nach § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG auch die Versammlungsniederschrift unverzüglich zu erstellen.
Bereits frühzeitig wurde in der Rechtsprechung klargestellt, dass Eintragungen, die erst nach Ablauf einer Woche eingetragen werden, nicht mehr unverzüglich erfolgen. Der Verwalter sollte aber nicht auf den Bestand dieser Rechtsprechung vertrauen und gefasste Beschlüsse erst kurz vor Ablauf einer Woche in die Beschluss-Sammlung eintragen. Es müssen auch hierfür nachvollziehbare Gründe sprechen. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass der Versammlungsleiter, bei dem es sich in aller Regel um den Verwalter handelt, die verkündeten Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung ohnehin protokollieren muss. Rein faktisch ist er jedenfalls unproblematisch in der Lage, sie dann am nächsten Arbeitstag in die Beschluss-Sammlung einzutragen.
Tipp: In der Versammlung mit Notebook arbeiten
- Der Verwalter kann und sollte die Beschlüsse gleich vor Ort in der Eigentümerversammlung in die Beschluss-Sammlung eintragen. Da er ohnehin die Beschlüsse protokollieren muss und ihren Wortlaut nicht verändern darf, kann dies sogleich im Rahmen der Eigentümerversammlung in der Beschluss-Sammlung erfolgen.
- Noch unproblematischer liegt die Angelegenheit dann, wenn – wie in der Praxis verbreitet – Beschlussanträge bereits im Ladungsschreiben vollständig ausformuliert werden. Der Verwalter kann dann diese – vorläufigen – Beschlüsse bereits unmittelbar vor der Versa...