Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

Probleme können sich dann ergeben, wenn die Videoüberwachung von einem einzelnen Wohnungseigentümer installiert wird, um den Eingangsbereich zu seiner Wohnung oder den Außenbereich seines Sondereigentums zu überwachen, und er die Überwachung selbst steuert. Die Verwaltung und/oder die übrigen Wohnungseigentümer haben in diesen Fällen keine Kontrollmöglichkeiten. Solche Konfl...mehr

Egal, ob die Wohnungseigentümer eine gemeinschaftliche Vornahmemaßnahme durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließen oder einem Wohnungseigentümer eine Maßnahme der baulichen Veränderung gestatten, kann die Mehrheitsentscheidung ein faktisches Sondernutzungsrecht begründen. Praxis-Beispiel Baumaßnahmen auf gemeinschaftlichen Außenflächen Die Wohnungseigentümer bes...mehr

Um einen Anspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG geltend machen zu können, muss der jeweilige Wohnungseigentümer ein Recht zum Gebrauch der Gemeinschaftsfläche zum Laden seines Fahrzeugs haben. Hat er kein Recht, sein Auto im Bereich der Ladestelle abzustellen, hat er auch kein Recht auf Nutzung der vorhandenen oder zur Schaffung der nötigen Infrastruktur. "Gebrauchsentz...mehr

Insbesondere beim Thema "Lademöglichkeiten" können sich Probleme mit Nachzüglern ergeben, da sich immer mehr Wohnungseigentümer, wenn nicht ein Elektro-Kfz, so doch zumindest ein Pedelec anschaffen werden. Kapazitätsprobleme entstehen nicht Existiert bereits eine Lademöglichkeit, sodass eine bauliche Veränderung zur Schaffung einer solchen nicht erforderlich ist, hat zunächst ...mehr

Bereits nach alter Rechtslage bejahte die Rechtsprechung die Möglichkeit, den Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage mit einer Videokamera zu überwachen, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft besteht. Dies ist dann der Fall, wenn es in der Vergangenheit zu Straftaten gekommen ist und die Gemeinschaft nunmehr Straftaten gegen das Gemeinschaftseig...mehr

Auch bei den Kosten der Gartenpflege kommt letztlich jeder Verteilungsschlüssel infrage, der nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls nicht zu einer willkürlichen Kostenbelastung bzw. -verteilung führt. [1] Sondernutzungsrecht Allgemein für zulässig erachtet wird unabhängig von dem konkret geltenden bzw. vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel, die – anteiligen – Kosten de...mehr

Erhebliche Änderungen hat das WEMoG hinsichtlich der Möglichkeit der Änderung einer Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen gebracht. War eine solche nach § 16 Abs. 4 WEG a. F. noch beschränkt auf eine konkrete Einzelfallmaßnahme, erlaubt auch hier § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Beschlüsse über dauerhafte Kostenverteilungsänderungen. Nunmehr ist es auch unproblematisch möglich...mehr

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermöglicht die Änderung des gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels für sämtliche Kosten des Gemeinschaftseigentums und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme von baulichen Veränderungen, für die § 21 Abs. 5 WEG maßgeblich ist. Praxisrelevanteste Kostenarten sind die Betriebs- und Verwaltungskosten so...mehr

2. Rettungsweg Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind. Dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs, ent...mehr

Rz. 8 Der in § 16 GrEStG verwendete Begriff "Grundstück" deckt sich mit dem des § 2 GrEStG. Er umfasst also auch Erbbaurechte, Gebäude auf fremdem Boden und dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte.mehr

1 Leitsatz Einem Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG steht nicht entgegen, dass durch die bauliche Veränderung ein "faktisches" Sondernutzungsrecht zu Gunsten einzelner Wohnungseigentümer geschaffen wird. 2 Normenkette §§ 20, 21 WEG 3 Das Problem Die Wohnungseigentümer gestatten Wohnungseigentümer X, einen Innenaufzug zu errichten. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Er meint, es f...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob es für einen Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG eine Beschlusskompetenz gibt, wenn durch die bauliche Veränderung ein "faktisches" Sondernutzungsrecht zugunsten einzelner Wohnungseigentümer geschaffen wird. Sondernutzungsrecht Das LG bejaht eine Beschlusskompetenz. Dies sieht auch der BGH mittlerweile so (vgl. BGH, Urteil v. 9.2.202...mehr

Einem Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG steht nicht entgegen, dass durch die bauliche Veränderung ein "faktisches" Sondernutzungsrecht zu Gunsten einzelner Wohnungseigentümer geschaffen wird.mehr

Die Wohnungseigentümer gestatten Wohnungseigentümer X, einen Innenaufzug zu errichten. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Er meint, es fehle eine Beschlusskompetenz, da an der Fläche, wo der Innenaufzug errichtet werden solle, ein Sondernutzungsrecht entstehe.mehr

LG München I, Beschluss v. 4.7.2023, 1 S 5214/23mehr

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Das LG bejaht die Beschlusskompetenz! Zwar habe der BGH die Rechtslage vor dem 1.12.2020 wie K betrachtet (Hinweis auf BGH, Urteil v. 13.1.2017, V ZR 96/16). Diese BGH-Rechtsprechung sei aber nicht mehr anwendbar. Der Gesetzesentwurf zum WEMoG habe auf Vorschlägen aufgebaut, die durch eine Bund-Länder-Arbeitsgruppe erarbeitet worden seien. Mit dem Gesetzentwurf sollten festg...mehr

Sondernutzungsrechte sind entweder bereits in der Gemeinschaftsordnung begründet oder beruhen auf einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Die Wohnungseigentümer können Vereinbarungen jederzeit wiederum durch Vereinbarung ändern. Da eine Vereinbarungsänderung der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf, kommt eine solche also nicht zustande, wenn der betroffene Woh...mehr

Auch für den Fall, dass sich die Wohnungseigentümer dafür entscheiden, Heizenergie künftig über eine oder mehrere Wärmepumpen zu gewinnen, muss geklärt sein, an welcher Stelle diese installiert werden können. Regelmäßig sind an Außenanlagen Sondernutzungsrechte zugunsten von Wohnungseigentümern begründet, wenn nicht sogar Sondereigentum gebildet ist. Die Begründung von Sonde...mehr

Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, wenn ihm hierdurch kein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Geht die Einwirkun...mehr

Insbesondere in den Fällen, in denen alle Sondereigentumseinheiten bislang dezentral beheizt werden und künftig eine (Teil)Zentralisierung erfolgen soll, können sich Probleme ergeben, da es einen Raum geben muss, in dem die Heizungsanlage installiert werden kann – in aller Regel stehen Kellerräume im Sondereigentum oder es sind Sondernutzungsrechte begründet. 3.5.1 Sondereige...mehr

1 Leitsatz Die auf die unwirksame Willenserklärung zurückgehende, aber gleichwohl ins Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechtsvereinbarung wird vom Gutglaubensschutz des § 892 BGB erfasst und kann gutgläubig erworben werden. 2 Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 1 Satz 3 3 Das Problem Die Wohnungseigentümer beschließen, gegen Wohnungseigentümer B, Eigentümer des Wohnungse...mehr

Die Berufung hat Erfolg! B habe das Sondernutzungsrecht jedenfalls nach §§ 873, 892 BGB gutgläubig erworben. Zwar sei ursprünglich kein Sondernutzungsrecht entstanden, weil ein Verstoß gegen § 7 BeurkG vorliege. Denn nach § 7 Nr. 1 BeurkG sei die Beurkundung einer Willenserklärung unwirksam, wenn diese darauf gerichtet sei, dem Notar einen rechtlichen Vorteil zu verschaffen....mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen, gegen Wohnungseigentümer B, Eigentümer des Wohnungseigentumsrechts Nr. 9, einen Unterlassungs- sowie einen Grundbuchberichtigungsanspruch in Bezug auf eine im Grundbuch als Sondernutzungsrecht eingetragene und von ihm als Sondernutzungsrecht beanspruchte Gartenfläche, die sich vor der Wohnung befindet und in jede Richtung bis zur Grundstüc...mehr

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Problemüberblick Im Fall ist zu klären, ob es eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung gibt. Das wäre wegen formaler Mängel nur dann der Fall, wenn man eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung gutgläubig erwerben kann. Sondernutzungsrecht: Gutgläubiger Erwerb Beim Kauf/Erwerb eines Wohnungseigentums geht ein verdinglichtes Sondernutzungsrecht als Inhalt des Sondereigentums auf den ne...mehr

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Die auf die unwirksame Willenserklärung zurückgehende, aber gleichwohl ins Grundbuch eingetragene Sondernutzungsrechtsvereinbarung wird vom Gutglaubensschutz des § 892 BGB erfasst und kann gutgläubig erworben werden.mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um eine bauliche Veränderung. Diese ist rechtswidrig, wenn sie nicht durch einen Beschluss oder eine Vereinbarung gestattet ist. Da es im Fall keinen Beschluss gibt, kommt nur eine Vereinbarung in Betracht. Eine gesonderte Vereinbarung gibt es allerdings auch nicht. Es kann aber sein, dass sich die Gestattung in der Sondernutzungsrechtsvereinb...mehr

Wohnungseigentümer X errichtet im Jahr 2021 auf einer Gartenfläche, die einem Sondernutzungsrecht unterliegt ("Gartensondernutzungsrecht"), das seinem Wohnungseigentum zugeordnet ist, ein Holzhaus mit Betonfundament, das eine Grundfläche von 8 x 8 m aufweist. Das Gebäude wird zum Teil als Sauna benutzt. Ein anderer Teil wird als Schuppen verwendet, in dem Gartengeräte, Pflan...mehr

Eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung erlaubt eine bauliche Veränderung, wenn diese "Eingang in die Beschreibung des Sondernutzungsrechtes" gefunden hat oder nach dem Inhalt des Sondernutzungsrechtes üblicherweise vorgenommen wird.mehr

Nach einer im Mai 2004 beschlossenen Hausordnung ist die Tierhaltung in der Wohnungseigentumsanlage X verboten. Im August 2021 beschließen die Wohnungseigentümer wie folgt: "Die Haltung von Haustieren ist nicht generell verboten, allerdings ist jeder Wohnungseigentümer in demjenigen Fall, dass er Haustiere hält, verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass sie in den Außenanlag...mehr

Rz. 87 Besteht für die gemieteten Räume eine zentrale Warmwasserversorgung, hat sie der Vermieter auch ständig betriebsbereit zu halten. Eine formularmäßige Vereinbarung, dass die Warmwasserversorgungsanlage nur zu bestimmten Zeiten oder nur während der Heizperiode in Betrieb sein muss, erscheint unangemessen, es sei denn, der Mieter hat noch andere Möglichkeiten in der Wohn...mehr

Rz. 47 Pacht- und Mietverhältnisse begründen regelmäßig nur Nutzungsrechte und führen für sich genommen nicht zu wirtschaftlichem Eigentum.[1] Das gilt grundsätzlich ohne Rücksicht auf die vereinbarte Dauer des Miet- oder Pachtverhältnisses[2] und selbst dann, wenn die Vertragsbeteiligten bei Abschluss des Pachtvertrags ins Auge fassen, dass der Pachtgegenstand nach Ablauf d...mehr

Rn. 39 Stand: EL 139 – ET: 10/2019 Regelzurechnung zum zivilrechtlicher Eigentümer: Voraussetzung für den Ansatz von WG u Schulden in der Bilanz ist, dass sie dem StPfl persönlich zuzurechnen und in sachlicher Hinsicht seinem BV (s Rn 49ff) zuzuordnen sind. Der Kaufmann hat gemäß § 242 Abs 1 HGB "sein" Vermögen und "seine" Schulden zu bilanzieren. Ausgangspunkt der personelle...mehr

Rn. 151 Stand: EL 142 – ET: 04/2020 Ein zivilrechtlicher Nichteigentümer ist wirtschaftlicher Eigentümer, das betreffende WG ihm damit zuzurechnen, wenn er nach dem Inhalt der getroffenen Abrede(n) die mit dem jeweiligen WG verbundenen wesentlichen Rechte, soweit sie wirtschaftlich von Wert und damit zurechnungsrelevant sind, ausüben und im Konfliktfall effektiv durchsetzen k...mehr

Dies sieht das OLG Köln anders! Nach wohl nicht mehr bestrittener Auffassung setze eine Realteilung (= die Veräußerung einer Teilfläche) trotz § 1 Abs. 4 WEG nicht voraus, dass das Wohnungseigentum insgesamt aufgehoben werde. Die "Abschreibung" eines realen Grundstückteils des in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks sei ohne Aufhebung sämtlicher "Sondereigentumsrechte" ...mehr

Eine Grunddienstbarkeit steht nach § 1018 BGB dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zu, bei Aufteilung dieses Grundstücks in Miteigentumsanteile nach § 8 WEG also den Miteigentümern in Gemeinschaft und nicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Verband.[1] Nutzungsdienstbarkeit Wesen der Nutzungsdienstbarkeit ist die Nutzung des "dienenden...mehr

Seit der WEG-Reform kann ein Mehrheitsbeschluss einfacher gefällt werden als früher. Mehr Rechtssicherheit bringt das allerdings nicht, da die unterliegende Partei gerichtliche Schritte einleiten kann – mit manchmal völlig offenem Ergebnis. Vor allen Dingen schafft eine gerichtliche Entscheidung häufig keinen Rechtsfrieden. Wer nachhaltig das Gefühl hat, mit seinen Interessen...mehr

1. Der Begriff des Sondernutzungsrechts Rz. 110 Sondernutzungsrechte können an Teilflächen des gemeinschaftlichen Eigentums oder am gesamten gemeinschaftlichen Eigentum bestellt werden,[482] auch bei einem im Miteigentum stehenden Teileigentum.[483] Sondernutzungsrechte können allein durch schuldrechtliche Vereinbarung der Miteigentümer begründet werden. Sie gelten dann aber ...mehr

Rz. 112 Sie erfolgt zusammen mit der Begründung von Sondereigentum entweder nach § 3 oder § 8 WEG und Eintragung im Grundbuch. Die nachträgliche Begründung erfordert eine einstimmige Vereinbarung der Miteigentümer und wegen § 876 BGB auch die Zustimmung der an jedem WE dinglich Berechtigten (§ 5 Abs. 4 S. 2 WEG).[498] Das gilt auch dann, wenn ein Sondernutzungsrecht zunächst...mehr

Rz. 110 Sondernutzungsrechte können an Teilflächen des gemeinschaftlichen Eigentums oder am gesamten gemeinschaftlichen Eigentum bestellt werden,[482] auch bei einem im Miteigentum stehenden Teileigentum.[483] Sondernutzungsrechte können allein durch schuldrechtliche Vereinbarung der Miteigentümer begründet werden. Sie gelten dann aber auch nur zwischen diesen und nicht für ...mehr

Rz. 118 Die Aufhebung des Sondernutzungsrechts kann nicht ohne oder gegen den Willen des begünstigten Wohnungseigentümer und der an diesem WE-Recht dinglichen Berechtigten erfolgen.[530] Die Aufgabe- bzw. Zustimmungserklärung in der Form des § 29 GBO und die Eintragung der Aufhebung im Grundbuch bedürfen der Zustimmung der übrigen WEer[531] und der eingetragenen Auflassungsb...mehr

Rz. 117 Die "isolierte Übertragung eines Sondernutzungsrechts" auf den Eigentümer eines anderen WE-Rechts derselben WE-Gemeinschaft bedarf einer Vereinbarung zwischen dem bisher und dem neu benutzungsberechtigten Wohnungseigentümer, aber nach dem Gesetz keiner Zustimmung der anderen WEer oder des Verwalters, sofern ihre Wirksamkeit nicht nach § 12 WEG davon abhängig gemacht ...mehr

Rz. 79 Uneingeschränkt zulässig ist die Belastung mit Grundpfandrechten, Reallast, Nießbrauch, dinglichem Vorkaufsrecht;[332] schuldrechtliches Vorkaufsrecht ist nur als "Inhalt des Sondereigentums" eintragungsfähig.[333] Die Belastung von noch nicht gebildetem WE kann nicht als vorläufige Belastung des Miteigentumsanteils ausgelegt werden.[334] Mit Dienstbarkeiten ist eine B...mehr

Rz. 9 Zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums soll auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (§ 7 Abs. 3 S. 1 WEG). Der Begriff "Gegenstand des Sondereigentums" ist in § 5 Abs. 1–3 WEG geregelt. Zum Inhalt des Sondereigentums nach § 13 Abs. 1 WEG gehören auch Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untere...mehr

Rz. 100 Belastungsgegenstand können Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte sein.[270] Grundstücksgleiche Rechte sind außer dem Erbbaurecht (vgl. § 11 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG), die in den Art. 63, 68, 196 EGBGB erwähnten, der Landesgesetzgebung vorbehaltenen Erbpacht-, Abbau- und sonstigen Rechte. Keine grundstücksgleichen Rechte sondern echtes Grundstückseigentum sind Wohnun...mehr

Rz. 37 An Garagenstellplätzen in Gebäuden können die gleichen Eigentumsverhältnisse begründet werden wie an Einzelgaragen.[150] Ratsam ist in jedem Fall die Bestimmung eines jeden Garagenstellplatzes zu einem eigenen TE. Der Garagenstellplatz muss im Aufteilungsplan klar bestimmt sein. Sollen Garagen dennoch gemeinschaftliches Eigentum sein, so genügen für den Aufteilungspla...mehr

Rz. 158 Beim Wohnungsrecht nach § 1093 BGB handelt sich um eine Unterart der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit.[602] Vom Dauerwohnrecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet es sich durch die fehlende Vererblichkeit und die Unmöglichkeit, veräußert zu werden, vom Nießbrauch dadurch, dass der Nießbrauch sämtliche Nutzungen gewährt, von denen allenfalls einzelne...mehr

Rz. 70 Hier ist zu unterscheiden: Ein Sondereigentumsraum wird Gemeinschaftseigentum: Nötig sind Vereinbarungen des betroffenen Wohnungseigentümer einerseits mit allen WEer andererseits in Auflassungsform und Grundbucheintragung,[283] auch wenn dies nur für einen Teil der Räume zutrifft.[284] Die Zustimmung der dinglich Berechtigten an dem betroffenen WE ist erforderlich,[285]...mehr