Fachbeiträge & Kommentare zu Schönheitsreparaturen

Rz. 239 Frei finanzierter Wohnraum Ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, kann der Vermieter die Miete nicht mit den Zuschlägen entsprechend § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen (BGH, Urteil 9.7.2008, VIII ZR 181/07, WuM 2008, 560; BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487). Eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag zur Erhebung eine...mehr

Rz. 215 Nach § 252 umfasst der zu ersetzende Schaden auch den entgangenen Gewinn, wobei als entgangen der Gewinn gilt, der nach gewöhnlichem Lauf der Dinge mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte. In der Vergangenheit war es recht selbstverständlich, dass der Mieter auch für den Mietausfall in dem Zeitraum verantwortlich ist, in dem die Schönheitsreparaturen durchgefüh...mehr

Rz. 218 Häufig will der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters die Wohnräume umgestalten oder modernisieren, so dass Schönheitsreparaturen des ausziehenden Mieters ins Leere gehen bzw. durch den Umbau sogleich wieder zerstört würden. Hier ergibt sich die Frage, ob der Mieter sich darauf berufen kann, wegen Umbauarbeiten des Vermieters von der Durchf...mehr

Rz. 182 Die bisherigen Ausführungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu nach Ende des Mietverhältnisses geschuldeten Schönheitsreparaturen gelten auch dann, wenn schon bei Übergabe der Wohnung (renoviert oder unrenoviert) ein Zustand erreicht war oder (inzwischen) ein Zustand erreicht ist, der es erfordert, "Grund" in den Renovierungszustand der Wohnung zu bringen....mehr

Rz. 192 Die Frage stellt sich nur, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen hat, dieser damit Verpflichteter einer geschuldeten Hauptleistung geworden ist. Zur Feststellung der Ansprüche ist eine Besichtigung der Mietsache durch den Vermieter notwendig, denn dieser muss den Zustand der Räume feststellen, um entscheiden zu können, ob und i...mehr

Rz. 209 Hinweis Grundlagen der Schadensberechnung Die Grundlagen für die Schadensabrechnung ergeben sich nicht speziell aus dem Mietrecht, sondern aus dem allgemeinen Schadensrecht der §§ 249 ff. Hierzu gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung vor allem zur Abrechnung von Kraftfahrzeugschäden, die auch auf die Abrechnung des Anspruchs wegen nicht durchgeführter Schönheitsrepa...mehr

Rz. 217 Unter dem Stichwort Vorteilsausgleichung wird teilweise argumentiert (vgl. Langenberg, NZM 2000, 1132; ders. in Schönheitsreparaturen, I Rn. 514), der Mieter müsse nicht bzw. nur z. T. die Kosten für Schönheitsreparaturen tragen, wenn der Umfang der erforderlichen Arbeiten nicht nur auf dem Mietgebrauch des derzeitigen Mieters beruhe. Es kommt in der in anderem Zusam...mehr

Rz. 188 Die zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nach Ende des Mietverhältnisses entwickelten Grundsätze gelten nicht mit derselben Konsequenz für das laufende Mietverhältnis. Denn während des Mietverhältnisses ist es grundsätzlich Sache des Mieters, mit welchem Zustand er sich zufrieden gibt (LG Berlin, Beschluss v. 23.5.2017, 67 S 416/16, juris; SchmidtFutterer/Eisensc...mehr

Rz. 196 Das Wohnungsübergabeprotokoll wird bei Einzug des Mieters zum Mietbeginn gefertigt. Zum Mietende wird ein Wohnungsabnahmeprotokoll gefertigt. Es handelt sich im Prinzip zunächst nur um Zustandsbeschreibungen. Die rechtliche Bedeutung, die sich daraus ergeben kann, ist unterschiedlich. Es besteht kein Rechtsanspruch – weder des Vermieters noch des Mieters – auf Erstell...mehr

Rz. 2 Der Mietvertrag kommt zustande, indem ein entsprechendes Angebot – in der Regel des Vermieters- von demjenigen, gegenüber dem Angebot erfolgt, in der Regel der Mieter – angenommen wird. Das Angebot muss grundsätzlich Angaben über den Mietgegenstand, Nutzungsart, Mietzeit und die Miete enthalten (BGH XII ZR 51/19, NJW 2020, 1507 Rn. 19). Hinweis Abwesender Mieter Handelt ...mehr

Rz. 242 Der wegen Unwirksamkeit der Klausel über die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf deren Durchführung während des Mietverhältnisses in Anspruch genommene Vermieter hat einen Anspruch auf – in der Regel hälftige – Kostenbeteiligung des Mieters (BGH, Urteil v. 8.7.2020, VIII ZR 270/18, GE 2020, 1041; BGH, Urteil v. 8.7.2020, VIII ZR 163/18, GE 2020, 1041; a. A. LG ...mehr

10.7.9.1 Allgemeines Rz. 209 Hinweis Grundlagen der Schadensberechnung Die Grundlagen für die Schadensabrechnung ergeben sich nicht speziell aus dem Mietrecht, sondern aus dem allgemeinen Schadensrecht der §§ 249 ff. Hierzu gibt es eine umfangreiche Rechtsprechung vor allem zur Abrechnung von Kraftfahrzeugschäden, die auch auf die Abrechnung des Anspruchs wegen nicht durchgefü...mehr

10.7.14.1 Mietzuschlag Rz. 239 Frei finanzierter Wohnraum Ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, kann der Vermieter die Miete nicht mit den Zuschlägen entsprechend § 28 Abs. 4 II. BV erhöhen (BGH, Urteil 9.7.2008, VIII ZR 181/07, WuM 2008, 560; BGH, Urteil v. 9.7.2008, VIII ZR 83/07, WuM 2008, 487). Eine Formularklausel in einem Wohnraummietver...mehr

10.7.7.1 Anspruchsabwicklung nach Mietende Rz. 192 Die Frage stellt sich nur, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen hat, dieser damit Verpflichteter einer geschuldeten Hauptleistung geworden ist. Zur Feststellung der Ansprüche ist eine Besichtigung der Mietsache durch den Vermieter notwendig, denn dieser muss den Zustand der Räume fests...mehr

Rz. 67 Nicht vom Recht des vertragsgemäßen Gebrauchs gedeckt sind bauliche Veränderungen und Einbauten, durch die das Mietobjekt endgültig und nur schwer behebbar verändert wird; nachteilige Folgewirkungen für die Räume zu befürchten sind; der äußere Gesamteindruck des Gebäudes, insbesondere der Fassade, beeinträchtigt wird; Störungen, Belästigungen oder Gefährdungen Dritter auf...mehr

Rz. 115 Während die Bestimmungen der §§ 307–309 auf formularmäßig vereinbarte Wohnraummietverhältnisse vollständig anzuwenden sind, gilt dies im Geschäftsraummietverhältnis nur eingeschränkt, weil § 310 Abs. 1 Satz 1 die Klauselverbote der §§ 308, 309 nur mittelbar im Rahmen der Generalklausel der §§ 307 Abs. 1 und 2 für anwendbar erklärt. Die Voraussetzungen für die Annahme...mehr

Rz. 127 § 536b Satz 1 bezieht sich nicht auf den Herstellungsanspruch nach § 535. Daraus folgt, dass der Mieter diesen Anspruch auch dann hat, wenn er Mängel der Mietsache bei Abschluss des Mietvertrags kennt und keinen Vorbehalt macht (vgl. u.a LG Berlin, Urteil v. 12.5.2022, 67 S 30/22, GE 2022, 693 – allgemeine Meinung). Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn der Mieter...mehr

Siehe dazu im Lexikon unter Schönheitsreparaturen – Vertragsklauseln.mehr

Verschlechterung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch Nach der gesetzlichen Regelung hat der Mieter Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten.[1] Praxis-Beispiel Gesetzeslage Die Klausel: "Für die Beschädigung der Mietsache und des Gebäudes – auch durch Waschmaschinen und Geschirrs...mehr

Eine Veränderung oder Verschlechterung im Sinne der gesetzlichen Vorschriften liegt vor, wenn die Mietsache nicht in dem vertraglich vereinbarten Zustand zurückgegeben wird. Es kommt also nicht darauf an, ob sich die Mietsache während der Mietzeit verändert oder verschlechtert hat. Hinweis Keine Substanzverletzung erforderlich Der Begriff der "Verschlechterung" in § 548 BGB se...mehr

Hat der Mieter Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Renovierungsklausel durchgeführt, steht ihm ein Bereicherungsanspruch zu. Nach der Rechtsprechung des BGH gilt hierfür die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB.[1] Diese Rechtsprechung hat zur weiteren Folge, dass die Verjährungsfrist erst mit dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses beginnt. Achtung Auc...mehr

Praxis-Beispiel Verhandlungen nach Mietende Verhandeln die Parteien nach Beendigung des Mietverhältnisses über einen Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache oder unterlassener Schönheitsreparaturen, verlängert sich die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB von 6 Monaten um die Zeit vom Beginn bis zum Ende der Verhandlungen. Unter den Begriff der Verhandlung fäll...mehr

Übernimmt der Vermieter einer Werk- oder Dienstwohnung in den Wohnungen der Werkangehörigen die Schönheitsreparaturen, während werkfremde Mieter diese Kosten selbst tragen müssen, so sind die Aufwendungen für die Schönheitsreparaturen bei den Werkangehörigen als steuerpflichtige Sachzuwendungen zu erfassen. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Reparaturkosten aus einer...mehr

Rz. 178 Der einkommensteuerliche Wohnungsbegriff ist auch für § 2 Abs. 4 SvEV maßgebend. Dieser ist in Anlehnung an die bewertungsrechtliche Definition der Wohnung zu bestimmen. Eine Wohnung erfordert eine in sich geschlossene Einheit von Räumen mit einem eigenen Zugang, in denen ein selbstständiger Haushalt geführt werden kann. Wesentlich ist das Vorhandensein von Wasserver...mehr

Rz. 135 § 8 Abs. 2 EStG gilt für die Bewertung zufließender Güter jedweder Art, gleichgültig ob sie verbilligt oder unentgeltlich gewährt werden. Maßgeblich sind gem. § 8 Abs. 2 S. 1 EStG grundsätzlich die um übliche Preisnachlässe geminderten üblichen Endpreise am Abgabeort. Bei Arbeitnehmern, für deren Sachbezüge die SvEV [1] Werte bestimmt, sind diese Werte maßgebend (Rz. ...mehr

Rz. 23 Einnahmen und Ausgaben, die – wie im Regelfall – in bar zu- und abfließen, sind nach dem Nominalwertprinzip mit dem Nennbetrag anzusetzen. Eine Bewertung ist deshalb im Allgemeinen nicht erforderlich. Die Rspr. hat die Geltung des Nominalwertprinzips trotz ständiger Geldentwertung für alle Einkunftsarten, insbesondere für den Bereich der Einkünfte aus Kapitalvermögen ...mehr

Rn. 93 Stand: EL 171 – ET: 02/2024 Nachträgliche Aufwendung sind WK, wenn sie mit der Einkünfteerzielung aus dem früheren Rechtsverhältnis im erforderlichen Veranlassungszusammenhang stehen, aber erst nach dessen Beendigung geleistet werden (§ 9 Abs 1 S 1 und 2 EStG). Dies ist unproblematisch in Fällen, in denen die WK bereits während des Bestehens des Rechtsverhältnisses ent...mehr

Sie haben begründeten Eigenbedarf für Ihr Kind und mit dreimonatiger Frist zum 31.5.2022 gekündigt. Der Mieter beruft sich auf die Sozialklausel bei angespanntem Wohnungsmarkt. Mögliche Mediationslösung: Es wird ein Aufhebungsvertrag zum 31.8.2022 geschlossen. Schönheitsreparaturen sind nicht geschuldet. Der Mieter kann mit einer Ankündigungsfrist von einem Monat früher auszie...mehr

In § 555d Abs. 6 BGB ist bestimmt: (6) § 555a Abs. 3 gilt entsprechend. Die Vorschrift verweist auf die Regelung über den Aufwendungsersatz. Zu den Aufwendungen in diesem Sinne zählen solche Ausgaben einschließlich der Eigenleistungen des Mieters, die zwar durch die Modernisierung veranlasst, aber weder vom Mieter noch vom Vermieter zu vertreten sind. Praxis-Beispiel Aufwendung...mehr

Rz. 89 Bei Mietverhältnissen ist dem Unterkunftsbedarf regelmäßig der Mietzins zugrunde zu legen, der der Zahlungsverpflichtung des Leistungsberechtigten entspricht. Als solcher gelten auch andere Aufwendungen, mit denen dasselbe Ziel verfolgt wird wie mit einer Mietzinszahlung, etwa Nutzungsentschädigungen oder Genossenschaftsbeiträge. Die Aufwendungen können aus dem Mietve...mehr

Rz. 15 Die Verzugshaftung setzt einen fälligen Mängelbeseitigungsanspruch (§ 535) voraus, den der Vermieter trotz Mahnung schuldhaft nicht erfüllt hat (§ 286). Hinweis Mangelbeseitigung Ein Mangel, mit dessen Beseitigung der Vermieter in Verzug gekommen ist, ist anzunehmen, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand...mehr

Rz. 31 Auch die Leistungen für Wohnungsinstandhaltung und Haushaltsenergie werden nach Abs. 3 Satz 3 gesondert erbracht und als Geld- oder Sachleistungen gewährt. Dazu gehören die Ausgaben für Strom, für Instandhaltung und Schönheitsreparaturen sowie für kleinere Instandhaltung und Reparaturen. Maßgeblich ist der notwendige und angemessene Aufwand. Dieser folgt i. d. R. aus ...mehr

Rz. 3 § 24 setzt die neue Systematik der Grundsicherung bzw. Sozialhilfe (SGB XII) um. Grundsätzlich deckt die Leistung für den Regelbedarf den Bedarf auch für einmalige Leistungen; dementsprechend ist sie gegenüber dem früheren Eckregelsatz der Sozialhilfe etwas (sozusagen pauschal für die Aufwendungen zur Deckung einmaliger Bedarfe) erhöht worden. Von den Leistungsberechti...mehr

Rz. 21 Die Leistung des Unternehmers muss sich wertsteigernd am Grundstück niedergeschlagen haben, d.h. zu einem Mehrwert an dem als Sicherungsobjekt dienenden Baugrundstück führen und sich teilweise schon darin niedergeschlagen haben.[13] Dabei ist jeder Einzelfall gesondert zu überprüfen. Rz. 22 Bei Vollarchitekturleistungen wird eine Werterhöhung bejaht, wenn sich die werk...mehr

Rz. 158 Beim Wohnungsrecht nach § 1093 BGB handelt sich um eine Unterart der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit.[602] Vom Dauerwohnrecht nach dem Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet es sich durch die fehlende Vererblichkeit und die Unmöglichkeit, veräußert zu werden, vom Nießbrauch dadurch, dass der Nießbrauch sämtliche Nutzungen gewährt, von denen allenfalls einzelne...mehr

Rz. 2 Soll er nach dem Tod des Allein-Eigentümers die Wohnung alleine weiter bewohnen können, bietet sich ein aufschiebend auf den Tod des Eigentümers befristetes Wohnrecht an, welches schon zu Lebzeiten durch Eintragung im Grundbuch nach § 1093 BGB abgesichert wird, wenn nicht schon eine Erb- oder Vermächtniseinsetzung erfolgt. Rz. 3 Erwerben die Partner eine Immobilie in Br...mehr

Rz. 50 Das Wohnungsrecht kann in einer letztwilligen Verfügung zugewendet werden. Der im Wege des Vermächtnisses Begünstigte hat einen Anspruch auf Erklärung der dinglichen Einigung nach § 873 BGB sowie auf Eintragung des Wohnungsrechts in das Grundbuch nach Bewilligung durch die Erben (§ 19 GBO). Die Voreintragung der Erben als Eigentümer des Grundstücks ist nach § 39 GBO e...mehr

Rz. 53 Im vorangegangenen Abschnitt ging es darum, dass eine Immobilie auf den Namen beider Partner erworben wird. Gestaltungsbedarf besteht jedoch auch, wenn ein Partner die Immobilie nur deshalb allein erwirbt, weil der andere Partner den Zugriff seiner Kinder aus (geschiedener) Vorehe verhindern möchte, sich jedoch bei der Finanzierung mit engagiert, beispielsweise, indem...mehr

Maßnahmen zur Verbesserung des individuellen Wohnumfeldes sind z. B.: Außerhalb der Wohnung/Eingangsbereich Einbau eines Personenaufzugs im eigenen Haus und Einbau einer fest installierten Rampe oder eines Treppenlifters. Weiter gehende Maßnahmen außerhalb des Eingangsbereichs/Treppenhauses sind keine Maßnahmen zur Wohnungsanpassung. Innerhalb der Wohnung Verwendung von rutschhemm...mehr

Rz. 7 Mit Abschluss des Veräußerungsakts (Eintragung in das Grundbuch) tritt der Erwerber an die Stelle des bisherigen Vermieters, unabhängig von der Kenntnis des Mieters und des neuen Vermieters. Er tritt auch in das Abwicklungsverhältnis nach Kündigung bis zur Rückgabe nach § 546 ein (OLG Hamm, NJW-RR 1992, 1164). Hinweis Mietrechtliche Rechte und Pflichten Der Erwerber trit...mehr

Rz. 8 Mit dem Eigentumsübergang scheidet der bisherige Vermieter zwar aus der bisherigen schuldrechtlichen Stellung mit Rechten und Pflichten aus. Ihm verbleiben jedoch die bis dahin entstandenen Rechte (fällige Mietansprüche, fällige Schadensersatzansprüche). Nach BGH (NJW 1989, 451 f.) stehen bei Veräußerung eines vermieteten Hauses Schadensersatzansprüche gegen den nach B...mehr

Gesamtunwirksamkeit kann eintreten, wenn eine Klausel aus einem wirksamen und einem unwirksamen Teil besteht und die beiden Teile einen Summierungseffekt aufweisen, sodass der Mieter durch das Zusammenspiel der beiden Klauselteile unbillig belastet wird.[1] Gleiches gilt, wenn wirksame und unwirksame Klauselteile dazu führen, dass die Gesamtregelung intransparent wird oder w...mehr

Für die Annahme des Aushandelns genügt es allerdings nicht, dass die betreffende Klausel auf einem gesonderten Formular niedergelegt oder zusätzlich in ein gedrucktes Vertragsformular eingefügt worden ist. Einem solchen Umstand kommt für sich allein auch keine Indizwirkung zu. Unerheblich ist auch, ob die Parteien die Klausel "erörtert", "besprochen" oder "erläutert" haben.[1...mehr

Der Vermieter verstößt gegen die Pflicht zur vorvertraglichen Rücksichtnahme auf die Belange des Mieters, wenn er anlässlich der Vermietung einen Formularvertrag mit unwirksamen Klauseln verwendet.[1] Daraus folgt, dass der Vermieter zum Ersatz der Aufwendungen verpflichtet sein kann, wenn der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit einer Klausel Leistungen erbringt, die er ...mehr

Rz. 879 Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes sind nicht als Erhaltungsaufwand, sondern als HK zu behandeln, wenn sie zeitnah zur Anschaffung anfallen und im Verhältnis zum Kaufpreis hoch sind (§ 9 Abs. 5 Satz 2 EStG i. V. m. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Ob anschaffungsnahe HK vorliegen, ist wie folgt zu prüfen: Aufwendungen für Instandsetzungs- un...mehr

Rz. 915 [Erhaltungsaufwendungen → Zeilen 54–55] Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen sind regelmäßig Erhaltungsaufwendungen. Sie können im Jahr der Zahlung sofort in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus V+V abgezogen werden. Deshalb ist die Abgrenzung gegenüber den nachträglichen HK (Herstellungsaufwand), ...mehr

Rz. 862 Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen können als WK bei den Einkünften aus V+V abgezogen werden. Sie sind abzugrenzen gegenüber den AK und HK, die nicht (Grund und Boden) oder nur im Wege der AfA (Gebäude) abziehbar sind. Rz. 863 Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und unentgeltliche Überlassung an andere Soweit der Eigentümer eines Gebäudes dies...mehr

mehr

mehr

Weigert sich der Vermieter, mit dem Ersatzmieter einen Mietvertrag abzuschließen, obwohl er hierzu verpflichtet gewesen wäre, so verliert er die künftigen Erfüllungsansprüche aus dem Mietvertrag. Der Mieter wird dann von seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete frei; er haftet aber weiterhin für die Erfüllung solcher Ansprüche, die zum Zeitpunkt seiner Vertragsentlassung b...mehr